以下全文均由CRIC深度智聯(lián)AI Agent自動生成

2025年廣州樓市現(xiàn)狀：企穩(wěn)復(fù)蘇中的分化態(tài)勢

廣州樓市在2025年前8個月展現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇跡象，新房網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲10.48%，顯示市場信心正在逐步回歸。

然而，市場內(nèi)部分化明顯，核心區(qū)與非核心區(qū)、高端產(chǎn)品與普通住宅之間形成鮮明對比。隨著"金九銀十"傳統(tǒng)旺季的到來，市場預(yù)期正在升溫。

區(qū)域分化現(xiàn)象明顯

2025年廣州樓市呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。數(shù)據(jù)顯示，核心區(qū)域成交面積同比大幅增長，其中越秀區(qū)漲幅高達(dá)77.3%，天河區(qū)達(dá)40%，黃埔區(qū)達(dá)20.4%。

相比之下，南沙、從化和荔灣等外圍區(qū)域出現(xiàn)同比下滑，市場冷熱不均的態(tài)勢明顯。

成交金額排名前列的項目均價在34664元/㎡至99916元/㎡之間，總價分布在383萬元/套至2498萬元/套區(qū)間，顯示市場高端需求依然旺盛。

這種分化不僅體現(xiàn)在成交量上，也反映在產(chǎn)品定位和價格策略上。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，增城區(qū)以9.98萬㎡的成交面積位居全市首位，番禺和黃埔緊隨其后。

而越秀區(qū)雖然成交面積最小，但漲幅最大，反映了核心區(qū)域的強(qiáng)勁需求和高品質(zhì)住宅的吸引力。

"金九銀十"市場預(yù)測：供應(yīng)增加與價格調(diào)整

2025年9月和10月，作為廣州樓市傳統(tǒng)旺季，預(yù)計將呈現(xiàn)出以下特點：

供應(yīng)量持續(xù)增加，新盤集中入市

預(yù)計9-10月期間，廣州新房供應(yīng)量將延續(xù)8月上漲態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，8月廣州新房住宅供應(yīng)量為3901套，環(huán)比大漲34.6%，表明開發(fā)商備貨積極性顯著提升，準(zhǔn)備迎接傳統(tǒng)旺季。

目前已有16個樓盤計劃在"金九銀十"期間首開或加推，多集中在天河、白云、黃埔、荔灣等中心六區(qū)，以總價300萬元至500萬元的剛需和改善型產(chǎn)品為主。

從克而瑞數(shù)據(jù)可以看出，2025年廣州新房市場呈現(xiàn)供應(yīng)與成交的周期性波動，成交均價在32000-37000元/㎡之間波動。進(jìn)入9-10月旺季，預(yù)計供應(yīng)面積將回升，有望推動成交量提升。

成交結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，高品質(zhì)產(chǎn)品受青睞

面積結(jié)構(gòu)方面，110-130㎡的中等戶型及130㎡以上的大戶型預(yù)計將在"金九銀十"期間表現(xiàn)活躍。數(shù)據(jù)顯示，8月大戶型成交環(huán)比增長顯著，預(yù)計這一趨勢將在旺季繼續(xù)。

同時，高端住宅市場表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，越秀、天河等核心區(qū)價格抗跌，市場對高品質(zhì)、高端改善產(chǎn)品的需求持續(xù)旺盛。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在8月新房成交中，90-110㎡戶型占比最高達(dá)31%，其次是70-90㎡戶型占26%，反映市場對中小戶型的主流需求。

而110㎡以上的改善型戶型合計占比達(dá)35%，顯示改善性需求正在逐步釋放。

開發(fā)商營銷策略多樣化，促銷力度加大

為迎接"金九銀十"，開發(fā)商正推出多樣化的營銷手段，包括"首開驚喜價"、促銷折扣、線上渠道合作和大客戶獎勵等，以充分挖掘購房需求。

與以往單純強(qiáng)調(diào)"高得房率"不同，當(dāng)前許多新盤更注重低密度、務(wù)實定價和實景公區(qū)作為賣點。

如黃埔潤府從吹風(fēng)價的4.5-4.8萬元/㎡調(diào)整至實際入市價3.8-4.2萬元/㎡，總價門檻約320萬元。這種價格策略調(diào)整反映了開發(fā)商對市場的積極適應(yīng)。

金九銀十廣州房價走勢：

平穩(wěn)為主，區(qū)域分化擴(kuò)大

價格波動受多重因素影響

2025年9-10月廣州樓市價格走勢，主要受政策刺激、市場供需、居民支付能力、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和庫存壓力等因素影響。當(dāng)前各項數(shù)據(jù)顯示，廣州房價處于波動企穩(wěn)、分化調(diào)整階段。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前廣州新房市場以中低價位為主，20000元/㎡以下的成交占比達(dá)42%，20000-40000元/㎡占比約37%。高端價格段(60000元/㎡以上)雖占比較小，但仍有穩(wěn)定的市場需求，反映市場分層特征明顯。

核心區(qū)域與高端產(chǎn)品價格韌性強(qiáng)

從市場數(shù)據(jù)來看，天河、越秀等核心區(qū)依然保持高價位，其中天河9月均價約65607元/㎡，越秀約67056元/㎡，而外圍區(qū)域如番禺、黃埔、增城等價格相對較低。

高端住宅市場展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，部分優(yōu)質(zhì)項目即使在整體市場調(diào)整的環(huán)境下仍能保持價格穩(wěn)定，甚至小幅上漲1%-3%。這反映了市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的認(rèn)可和追求。

二手房市場調(diào)整明顯，價格下行壓力持續(xù)

相比新房，廣州二手房市場調(diào)整更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，9月二手房均價較上月和去年同期均有所下跌，同比下跌約7.74%，成交量也有明顯下降。

在庫存方面，截至8月底，廣州一手住宅庫存量已達(dá)743.4萬平方米，去化周期約為8.4個月，這一數(shù)據(jù)較前期有所改善，但仍顯示市場存在一定去化壓力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房市場正經(jīng)歷調(diào)整期，成交均價從2024年9月的28321元/㎡下降至2025年8月的24756元/㎡，降幅達(dá)12.6%。與此同時，成交套數(shù)也呈波動下行趨勢，反映市場處于觀望狀態(tài)。

金九銀十購房建議：

把握窗口期，理性選擇

剛需置業(yè)：關(guān)注中心區(qū)新推產(chǎn)品

針對首次置業(yè)或剛需購房者，9-10月將是一個重要的窗口期。多個中心區(qū)新盤集中入市，如天河區(qū)的保利辰園·湖境和珠江·天河都薈二期、白云區(qū)的越秀貝好家·嘉悅云啟等，提供了多樣化的選擇。

這些項目普遍采取"首開驚喜價"策略，價格相對合理，配套完善，是剛需購房者的理想選擇。建議關(guān)注300-500萬元總價區(qū)間的產(chǎn)品，把握入市時機(jī)。

改善置業(yè)：品質(zhì)與價值并重

對于改善型購房者，當(dāng)前市場提供了難得的選擇機(jī)會。尤其是中心區(qū)域的高品質(zhì)改善型住宅，如黃埔區(qū)的新世界四季山水、華潤置地黃埔潤府等，產(chǎn)品力強(qiáng)，且價格預(yù)期相對穩(wěn)定。

在選擇時應(yīng)注重項目的品質(zhì)、區(qū)位和配套，以及開發(fā)商的實力和口碑，確保長期居住和投資價值。當(dāng)前改善型住宅正逐步成為市場主流，值得重點關(guān)注。

投資者：謹(jǐn)慎為主，選擇核心資產(chǎn)

對于投資者而言，當(dāng)前市場風(fēng)險與機(jī)遇并存。建議以核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為主，關(guān)注那些區(qū)位優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品力強(qiáng)的項目。

同時，也要密切關(guān)注政策變化和市場走勢，避免盲目跟風(fēng)。投資周期應(yīng)設(shè)定為中長期，不宜短期投機(jī)，以規(guī)避市場波動風(fēng)險。

總結(jié)：多元共生成為廣州樓市新格局

2025年"金九銀十"廣州樓市預(yù)計將呈現(xiàn)出供應(yīng)充足、需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化、價格基本穩(wěn)定的特點。市場分化將進(jìn)一步加劇，核心區(qū)與優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)相對較好，而外圍區(qū)域和普通項目面臨更大的去化壓力。

未來市場發(fā)展將主要受政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形勢和居民收入水平等因素影響。如果四季度政策刺激持續(xù)并力度加大，經(jīng)濟(jì)和就業(yè)回暖，支付能力修復(fù)，則廣州房價有望實現(xiàn)觸底企穩(wěn)；若市場去庫存進(jìn)展緩慢，宏觀環(huán)境承壓，中低階層購房意愿依舊偏弱，樓價下行壓力仍將持續(xù)。

總體而言，2025年9-10月廣州樓市將以"政策主導(dǎo)、分化調(diào)整、庫存消化為主"為特征，核心區(qū)域與改善板塊相對堅挺，整體房價趨于企穩(wěn)但分化明顯。購房者應(yīng)根據(jù)自身需求和財務(wù)狀況，理性選擇適合的產(chǎn)品，把握這一傳統(tǒng)旺季的市場機(jī)遇。

CRIC深度智聯(lián)AI Agent（以下稱“本產(chǎn)品”）特別提醒：

1.本產(chǎn)品生成的內(nèi)容是由AI生成為算法和模型的運算結(jié)果，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

2.本產(chǎn)品生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時不侵害他人享有的權(quán)益。

3.本產(chǎn)品運營方不對用戶因使用生成內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負(fù)責(zé)。