觀點網(wǎng) 上海限購政策正在逐步解鎖。

正值夏末，8月25日上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)了一篇通知--《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（簡稱滬六條政策），涉及住房限購、公積金、住房信貸、稅收等六項調(diào)整，其中外環(huán)外區(qū)域取消限購、非滬籍單身購房條件放寬等措施引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

自此，外環(huán)作為一條分界線，逐步成為上海房市未來調(diào)控的新錨點。

有市場聲音認(rèn)為，當(dāng)前上海市發(fā)展的重心已經(jīng)回歸到市中心，無論新樓盤上架，還是舊城改造城市更新提速，城中心區(qū)域與郊區(qū)的樓市發(fā)展差距愈發(fā)明顯，此次出臺的滬六條政策調(diào)控或多或少與上海郊區(qū)的去化目標(biāo)相掛鉤。

據(jù)觀點新媒體觀察，從近期上海新上架的外環(huán)內(nèi)部分項目來看，事實上這一政策的影響也傳導(dǎo)至上海中心城區(qū)的新盤認(rèn)購。

其中，中建二局位于上海靜安大寧板塊開發(fā)的中建玖上瑯宸項目，意外地成為市場紅盤。

中建二局靜安"首秀"

去年9月14日，上海第五輪土拍現(xiàn)場中出現(xiàn)了一位新面孔---預(yù)備正式深入上海房市的中建二局，最終其以底價63.6億中標(biāo)上海靜安區(qū)靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊住辦項目。

該項目商住比例約辦公21%，住宅79%，以及一處5000平方米的地下文化設(shè)施，成交樓面價達到6.83萬元/平方米。

觀點新媒體獲悉，中建二局拍下的是靜安區(qū)內(nèi)的城市更新與居住環(huán)境改善工程，規(guī)劃用地3.16萬平方米，容積率2.95，涉及446戶；總建筑面積15.4萬平方米，整宗地塊合計規(guī)劃9棟12-24住宅樓、1棟辦公樓以及相應(yīng)的配套建筑和地下設(shè)施，總項目投資達到93億元。

據(jù)了解，該項目于9月中旬取證，9月11日開啟認(rèn)購，首推140套房源，均價14.68萬元/平方米，4日累計認(rèn)購超185組，認(rèn)購率達到143%。

作為一家在2020年才正式成立華東公司上海分公司的企業(yè)，中建二局初探上海市場的步調(diào)基本都集中在臨港、嘉定新城等外環(huán)區(qū)域。

回顧其首次拿地，2021年1月22日，中建二局與中銀集團以6.85億元的價格拿下了上海臨港區(qū)域首宗地塊，面積達166畝。

該項目位于上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)滴水湖西島，以雙塔建筑為主體，由北京中建地產(chǎn)和中銀集團投資聯(lián)合獲取。拿地之后，中建二局將其規(guī)劃為臨港西島雙子塔項目，經(jīng)過4年建設(shè)期，西島金融中心項目的主體結(jié)構(gòu)、幕墻安裝等工程已經(jīng)完成，景觀工程進度已過半，預(yù)計到2025年年底將全面完工。

同年，中建二局還以32.86億元的價格競得46萬平方米的浦東新區(qū)書院鎮(zhèn)兩宗宅地；以超過86億元的價格拿下同在臨港片區(qū)的69萬平方米書院社區(qū)地塊以及頂尖科學(xué)家社區(qū)地塊等。

在華東區(qū)域走出的第一步，被中建二局記錄在當(dāng)年的年度總結(jié)中。"2021年，中建二局全年完成投資額165.4億元、回款127.4億元；地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年獲取地產(chǎn)項目6個，新增土儲貨值248.4億元，由局投資開發(fā)、設(shè)計建造的上海世界頂尖科學(xué)家社區(qū)正式開工。"

而今，中建二局于上海市場的投資布局已逐漸擴大，據(jù)旗下中建玖合2024年的全口徑131.82億元的銷售額來看，上海市場銷售額達到61.85億元，占比約合46.92%，這一數(shù)據(jù)甚至略高于其大本營北京。

因此，選擇適時落子靜安大寧區(qū)，是中建二局繼續(xù)深入上海房地產(chǎn)市場的第一步，而就在項目即將開啟認(rèn)購之時，"滬六條"新政來了。

新政后的市場

"滬六條"頒布后，最受市場關(guān)注的自然是限購政策調(diào)整這一條。

據(jù)"滬六條"明確，上海戶籍居民家庭、在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭，在上海外環(huán)外購買住房不限套數(shù)。

此外，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，雖然在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，但在外環(huán)內(nèi)限購2套住房；非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

從內(nèi)容上來看，"滬六條"最核心的外環(huán)外不限購政策，主要利好浦東周康、閔行莘莊、松江新城、嘉定新城等遠(yuǎn)郊板塊，而中建二局落子的靜安大寧區(qū)域恰好位于內(nèi)中環(huán)間，屬于嚴(yán)格限購區(qū)，無法像外環(huán)外項目那樣通過政策吸引新增潛在客戶。

"滬六條"雖未直接解除靜安大寧的限購，但其釋放的政策信號、降低購房成本、擴大非滬籍客群，也在一定程度上改善上海整體房產(chǎn)市場的預(yù)期。對于中建玖上瑯宸這類位于中心區(qū)域的改善盤，這一政策足以間接推動外環(huán)內(nèi)外的銷售逐步回暖。

不過，由于較高的總價和限購問題，中建玖上瑯宸與外環(huán)外項目政策出臺后的熱銷可能性相比，依舊有所局限。

早在中建項目入市之前，便有業(yè)內(nèi)人士將其與大寧的另一宗改善樓盤大寧金茂府進行對比。

大寧金茂府項目，是2014年方興地產(chǎn)（金茂）以101億元斬獲的閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，彼時溢價率高達111.59%，樓板價4.76萬元/平米，與中建項目單價相差約2萬元。

觀點新媒體了解到，金茂拿下的地塊是2003年以來上海土地市場最高的一幅總價及樓板價宅地，也是當(dāng)時上海土地市場第二大總價地王。高價拿地的背景之下，金茂的銷售規(guī)劃十分明確，將這宗中環(huán)項目的單價控制在7.5萬元/平方米左右，基本處于彼時上海內(nèi)環(huán)的價格區(qū)間，并在2015年10月售出了582套，拿下50.83億元的銷售額。

10年過后，這個項目的整體單價漲至11萬元-16萬元/平方米的區(qū)間，與中建玖上瑯宸的14.68萬元/平方米相比，有市場聲音表示具備學(xué)區(qū)房屬性的大寧金茂府性價比似乎更高，此前未參與過開發(fā)上海市區(qū)內(nèi)改善盤的中建二局顯得經(jīng)驗不足。

據(jù)觀點新媒體所了解，在中建二局于2020年首次進入上海市場后，的確沒有操盤過類似中建玖上瑯宸的項目，但這幾年間其在上海中心區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)發(fā)展動作頻頻。

早在2018年，中建二局便中標(biāo)位于靜安區(qū)的上�；疖囌颈睆V場C1地塊商辦項目，項目合同額10.4億元，總建筑面積約28萬平方米，建成后，該項目將成為上海火車站北廣場地區(qū)第一個包含國際知名企業(yè)職能辦公、大中型企業(yè)辦公、企業(yè)獨棟辦公以及一站式區(qū)域型購物中心的城市綜合體。

后于中建二局官宣進入上海市場的第三年，其承建了黃浦區(qū)508-514街坊地塊舊城區(qū)改造一期工程項目，該地塊是位于市中心的典型老城廂社區(qū)，這里匯集上海典型的簡屋、舊里、新里、新公房，以及20世紀(jì)90年代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遺留的停產(chǎn)工廠廠房，曾因拆遷難度大等原因，舊改工作推進緩慢，后改為中建二局承建。

那么，價格優(yōu)勢不明顯，缺乏上海豪宅操盤經(jīng)驗的中建二局，面對上海樓市政策調(diào)整后，中建玖上瑯宸該如何突圍？

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