01

楔子

前段時(shí)間我刷到了一則新聞，說(shuō)的是上海嘉定區(qū)城中村改造開(kāi)始施行“房票”制度了。

雖然對(duì)于外地一些城市來(lái)說(shuō)，這已經(jīng)不是新鮮事了。在上海城中心的一些區(qū)也已經(jīng)施行了，當(dāng)時(shí)虹宸易居拆遷的時(shí)候，就有房票的選項(xiàng)。

有興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀：《》

但對(duì)于郊區(qū)嘉定農(nóng)村自建房的拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，卻是第一次“吃螃蟹”。

所以今天這篇文章我想聊聊“嘉定版房票”這個(gè)話(huà)題，順便分析下哪個(gè)方案對(duì)拆遷戶(hù)更有利。

02

彭趙村拆遷

嘉定首個(gè)啟動(dòng)房票安置試點(diǎn)的項(xiàng)目，叫做彭趙村（北片區(qū)）城中村改造項(xiàng)目，離嘉定比較出名的遠(yuǎn)香湖比較近。（如上圖）

據(jù)了解，彭趙北“城中村”項(xiàng)目都是農(nóng)村宅基地，2層的小樓，宅基證上的面積一般在230平方左右，但有不少違章搭建的小屋。（如上圖）

本次改造共涉及268戶(hù)農(nóng)戶(hù)，補(bǔ)償方案中除了傳統(tǒng)的“貨幣安置”、“安置房安置”外，還新增“現(xiàn)房+房票安置”的方式。

03

補(bǔ)償方案

先來(lái)介紹一下這次拆遷的3個(gè)方案，然后我們?cè)賮?lái)看看哪種方式最劃算。

方案一：拿現(xiàn)金

按照有證的230個(gè)平方，每個(gè)平方補(bǔ)償價(jià)格22000元，再算上亂七八糟的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，裝修補(bǔ)償違章建筑補(bǔ)償?shù)?，每?hù)總的現(xiàn)金大概在600萬(wàn)多點(diǎn)。

這個(gè)方案適合子女分家的家庭，反正多個(gè)子女也不住這里，分錢(qián)相對(duì)容易一些。不然的話(huà)，大可以拿了房子，坐等升值。

方案二：拿動(dòng)遷房

按照產(chǎn)證230平方，換取等面積的動(dòng)遷房，大致是大套、中套、小套各一套。動(dòng)遷房購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格基本就和動(dòng)遷安置費(fèi)相當(dāng)，地段好點(diǎn)的大概2萬(wàn)5左右一平方，也基本不用貼什么錢(qián)。

這個(gè)方案適合一般家庭，一套大套既可以是父母和子女共同居住，剩下兩套出租。也可以是兩套自住，還有一套出租。

因?yàn)榧味R陸這個(gè)位置也還不錯(cuò)，出行也算方便，周邊配套也還可以，動(dòng)遷之后既有地方住，還有租金收入。

方案三：現(xiàn)房+房票安置

被補(bǔ)償人完成首套安置房選購(gòu)后，將剩余應(yīng)安置面積乘以該地區(qū)征收安置房的評(píng)估均價(jià)，得出基本額度后，再給予該基本額度8%的獎(jiǎng)勵(lì)額度，總金額即為房票額度。納入?yún)f(xié)議置換范圍的農(nóng)戶(hù)可以拿著這一面額房票，選購(gòu)納入房源超市的在售商品房。

按照這個(gè)定義，比如總安置面積為230平方米，首套安置房是60平左右的小套，那按照22000元/m2的安置房?jī)r(jià)格計(jì)算，約耗費(fèi)130萬(wàn)；

剩下的170平方，可以當(dāng)成404萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)商品房，再加上拆遷獎(jiǎng)勵(lì)和違章的象征性補(bǔ)償100萬(wàn)左右，總共有504萬(wàn)。

而安置房+商品房的市值，合計(jì)為：130+504=634萬(wàn)，比前兩個(gè)方案多34萬(wàn)。

這個(gè)方案的好處是省去了“賣(mài)掉動(dòng)遷房，再買(mǎi)商品房”的環(huán)節(jié)，適合原來(lái)就想買(mǎi)商品房的家庭。

但是這個(gè)方案也有局限性，因?yàn)椤胺吭闯小钡姆孔右还簿?strong>15個(gè)在售小區(qū)，房源總量約2800多套。分別位于馬陸鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、江橋鎮(zhèn)、嘉定工業(yè)區(qū)、華亭鎮(zhèn)6個(gè)街鎮(zhèn)。（如下圖）

可能是為了嘉定房票的開(kāi)門(mén)紅，除了房票面額上的政府獎(jiǎng)勵(lì)外，入住房源超市的房企也給予房?jī)r(jià)九五折優(yōu)惠、千元購(gòu)車(chē)位、20萬(wàn)-60萬(wàn)元不等的家裝補(bǔ)貼等，讓有意愿、有需求的被補(bǔ)償人獲得更多實(shí)惠。

這些小區(qū)的價(jià)格跨度也是比較大的，便宜的如安亭的某樓盤(pán)，價(jià)格3萬(wàn)多一點(diǎn)；貴的如南翔的某樓盤(pán)，價(jià)格6萬(wàn)左右。對(duì)于拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)是多了一個(gè)選擇，也算是一件好事。

04

結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)在上海的樓市觀望情緒比較高，所以是選擇現(xiàn)金還是選擇房子，其實(shí)因人而異的。急需用錢(qián)的家庭自然以現(xiàn)金為主，而對(duì)后市有期待的家庭則可以拿房子。

而嘉定版房票制度的優(yōu)點(diǎn)是：省去了拆遷戶(hù)“賣(mài)動(dòng)遷房、再買(mǎi)商品房”中間的手續(xù)和稅費(fèi)成本。也能促進(jìn)新房市場(chǎng)的去化速度，對(duì)于穩(wěn)定上海的樓市有一定的積極作用。

但是和外地一些房票制度來(lái)比，力度還不夠大，這也許是上海樓市還比較堅(jiān)挺的一種象征吧。