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作者：余飛

01

廣州，套均總價創(chuàng)五年新低

8月以來，北京、上海、深圳均再度放松限購，一線城市中，唯有廣州沒有行動。

不是廣州沒有救市需求，而是廣州已經(jīng)完全不限購，沒有“放松限購”這張牌可打。

去年限購大放松背景下，廣州成為首個全域不再限購的一線城市，向二線城市看齊。

無論是遠郊區(qū)的花都、增城、從化，外圍區(qū)的黃埔、白云、番禺、南沙，還是核心區(qū)的海珠、天河、荔灣、越秀，購房都沒有了任何限制，誰都可以買，買多少套都可以。

其房貸利率是一線城市中最低，和二線城市齊平。

此外，去年還全面取消了限售、限價。每日經(jīng)濟新聞當時用的報道標題是：

廣州結(jié)束15年樓市調(diào)控史。

所以，去年我在分析廣州樓市的時候說過，從救市激進程度和限購力度角度看，廣州已經(jīng)是一個二線城市了。

然而，最激進的救市措施，效果卻最差。

有數(shù)據(jù)為證。從國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，去年9月末一線城市開啟救市之后：

北京10月份開始連漲，到今年4月份才重新下跌。上海二手房同樣在10月份轉(zhuǎn)漲，到5月份重新下跌。深圳新房去年10月份止跌上漲，二手房11月份止跌上漲，直到今年才又陷入了雙跌。

唯獨廣州，無論新房還是二手房，從未上漲過。新房持續(xù)下跌，二手房僅4月份持平，其余時間都在下跌。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

今年4月份之后，全國房價跌幅再度擴大。8月份北京二手房價格環(huán)比下跌1.2%，領(lǐng)跌全國。

上海、廣州二手房價格跌幅也擴大至年內(nèi)最大，跌幅位居全國前十。深圳的新房與二手房跌幅也都在擴大。

此外，根據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域公布的數(shù)據(jù)顯示：

二手房的套均成交總價持續(xù)下探，8月更是跌至231萬元/套，創(chuàng)近五年的新低紀錄。

02

廣州樓市現(xiàn)狀

套均價格創(chuàng)五年新低的大背景，是全國樓市再度陷入了深度調(diào)整當中。

前兩天本號就分析過國家統(tǒng)計局公布的8月份全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，得出的結(jié)論是：

第一，房地產(chǎn)投資跌幅擴至最大。

這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負以來，就一直沒有回過正。2022年下降10%，2023年下降9.5%，2024年下降10.6%。2025年前8個月下降12.9%。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

第二，商品房銷售面積與銷售額跌幅擴大至年內(nèi)最大。

1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。

來源：國家統(tǒng)計局

第三，二手房價格下跌城市數(shù)量擴大至年內(nèi)最多。

8月份70個大中城市二手房環(huán)比下跌城市69個，這一數(shù)量從今年4月份開始逐漸增加。4月份64個，5月份67個，6月份69個，7月份68個。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

此背景下，廣州樓市的局面如何：

第一，二手房成交量7月份跌破9000套，8月份降至8730套。

成交的8730套二手房中，62%的總價在200萬以下，26%在200萬至400萬之間。

也即當下廣州的二手房成交總價中，近90%是400萬以下的房子。

第二，廣州二手房均價跌至2.27萬元。

貝殼找房披露的成交數(shù)據(jù)顯示，今年廣州的二手房均價已經(jīng)跌破了2.3萬元，8月份為2.27萬元/平方米。

第三，廣州樓市的心態(tài)，再次跌至谷底。

廣州中原地產(chǎn)披露，目前客戶觀望情緒濃厚，看房熱情較低。8月份二手房帶看量環(huán)比下降11.8%。

第四，二手房降價面擴至最大。

貝殼找房披露的數(shù)據(jù)，8月份廣州二手房掛牌房源中，價格變動的房源，有94.04%在降價。

第五，新房庫存量大，去化周期長，仍沒有止跌的動力。

廣州中原地產(chǎn)披露，廣州8月份一手住宅去化周期21.1個月，仍遠超自然資源部與住建部劃定的12個月安全警戒線。

分區(qū)來看，黃埔區(qū)、南沙區(qū)去化周期超30個月，而越秀雖然庫存量不大，但很難賣動，去化周期更是達到了62.1個月。

03

救市最激進，為何反而效果最差

廣州相比于京滬深，救市最激進，為何效果反而最差？

這與廣州當下的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)困局有很大關(guān)系。

2024年，水逆周期貫穿了廣州全年。

2024年一季度，廣州GDP增速3.6%，位居十強城市倒數(shù)第一。

2024上半年，廣州GDP增速2.5%，增速在十強城市中倒數(shù)第一。

2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11億元，增量增速在十強陣容中均倒數(shù)第一。

2024全年，仍沒有擺脫。GDP增速2.1%，增量308.94億元，在十強城市中，仍是倒數(shù)第一。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

2025年，依舊沒有擺脫增速墊底局面。上半年廣州的GDP實際增速3.8%，在頭部十強城市中，依舊倒數(shù)第一。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

讓廣州低迷至今的主要原因，是其支柱產(chǎn)業(yè)——汽車產(chǎn)業(yè)——在持續(xù)調(diào)整。

從工業(yè)總產(chǎn)值角度來看，廣州的汽車工業(yè)占其工業(yè)總產(chǎn)值25.3%，是廣州毫無爭議的當家產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計局

2024上半年，汽車制造業(yè)，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度進一步擴大：重點產(chǎn)業(yè)中，汽車制造業(yè)增加值同比下降17.4%，仍處動能轉(zhuǎn)換深度調(diào)整期。

去年全年，仍處于動能轉(zhuǎn)換深度調(diào)整期的汽車制造業(yè)增加值同比下降18.2%

廣州汽車工業(yè)下滑，在于其生產(chǎn)、銷售雙殺。

回看過去幾年，廣州的汽車產(chǎn)量已經(jīng)連續(xù)四年增長，2023年產(chǎn)量317.92萬輛位居全國第一。

2024年廣州全年汽車產(chǎn)量253.98萬輛，同比下跌了20%。

來源：廣州統(tǒng)計局

今年上半年，廣州統(tǒng)計局披露：

全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長0.7%。三大支柱產(chǎn)業(yè)中，汽車制造業(yè)在新舊動能轉(zhuǎn)換關(guān)鍵期繼續(xù)承壓，增加值同比下降5.7%。

廣州汽車工業(yè)持續(xù)下行，具體而言，傳統(tǒng)產(chǎn)能規(guī)模偏大且過度依賴國內(nèi)市場，新產(chǎn)能規(guī)模較小導致規(guī)模效應(yīng)有限，品牌高端化和全球性影響力不足，以及國內(nèi)外汽車市場競爭日益激烈且復雜多變等問題，都對廣州汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了嚴峻考驗。

同樣面對此局面的上海、重慶，已經(jīng)快速搭上了新能源汽車賽道，避開了風險。深圳則在新能源汽車的廝殺中如魚得水，去年已經(jīng)坐上了全國汽車產(chǎn)量第一城寶座。

廣汽則在這輪汽車新能源化的浪潮中，不太主動，尤其是面對當初華為拋來的橄欖枝時，不太積極。

之前就有人問過，華為是廣東企業(yè)，為何沒有先支持廣州，而是去支持重慶、合肥、蕪湖、北京？

具體原因無法知曉，市場上有一種觀點，權(quán)當一看：

廣州車企以合資車商為主，主要是日系車，華為很難跟他們合作。日本顯然跟美國站在一起，對華為圍追堵截。

重慶車企比較多，其中有央企（比如長安汽車），有民企（比如賽力斯），這些企業(yè)跟華為合作起來都比較主動，沒有什么障礙。

不過，好在廣汽去年開始，就已經(jīng)主動擁抱華為，廣汽正在主動求變。

此外，廣州的工業(yè)，上半年也有好消息。

第一，工業(yè)增加值終于回正了，盡管仍只有0.7%的增速。

第二，汽車調(diào)整幅度收窄。上半年汽車制造業(yè)增加值降幅相較于一季度收窄了0.7個百分點。

第三，外貿(mào)強勢崛起。

廣州海關(guān)披露，上半年廣州進出口貨物總值6050.5億元，首次突破6000億元，且增速高達15.5%。

其中出口增速高達25.2%。

來源：廣州海關(guān)

是什么拉動了廣州的出口狂奔？

一個因素是，去年廣州出口下跌，造成了低基數(shù)。

2024年上半年，以人民幣計算，廣州外貿(mào)進出口總值5192.3億元，同比下降4.6%。

另一個因素是，受優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)出口加快、跨境電商等新業(yè)態(tài)快速發(fā)展、民營企業(yè)進出口持續(xù)向好、對美“搶出口”和階段性回暖等因素，今年外貿(mào)增長快速。

優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)方面，根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道披露， 廣州多個產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)新的突破，電動汽車、鋰電池、光伏產(chǎn)品等“新三樣”產(chǎn)品出口增長30.8%。

汽車出口9萬輛，同比增加28.4%。例如，自主品牌車企以硬核科技與敏捷戰(zhàn)略開拓海外市場，不僅在智能駕駛技術(shù)上重塑消費者的出行體驗，還以“中國速度”迭代產(chǎn)品矩陣，彰顯廣州智造的澎湃動能，上半年自主品牌汽車出口增加27.6%，占整體汽車出口量的63.9%。

此外，作為廣州的另一大產(chǎn)業(yè)美妝產(chǎn)業(yè)也是出口的主力軍。

受益于本土品牌（如名創(chuàng)優(yōu)品等）的全球化渠道拓展和新興市場消費需求釋放，上半年廣州的美妝洗護產(chǎn)品出口額暴漲49.9%。

而且，廣州自主品牌機電產(chǎn)品出口增長14%，集成制造技術(shù)出口增長51%，服裝出口增長19%。跨境電商9610出口模式有效帶動服裝、箱包、小家電等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)品出口。

民企的壯大，也成為廣州出口的力量之一。

廣州商務(wù)局披露的數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州民營企業(yè)進出口占比達 60.4%（總值3653.5億元），同比增速高達27.9%，拉動外貿(mào)增長15.2個百分點，成為絕對主力。

民企數(shù)量增長11.3%（達1.97萬家），平均進出口規(guī)模擴大，其中出口高技術(shù)產(chǎn)品占比超55%，在鋰電池、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域主導出口突破，展現(xiàn)出 “機制靈活、創(chuàng)新驅(qū)動” 的顯著優(yōu)勢。

作為一座繁榮了千年的城市，作為民國以來新思想萌發(fā)之地，作為一座極具創(chuàng)新精神、奮斗精神的老牌一線城市，困難都是暫時的。

廣汽在求變，廣州也在求變，相信廣州會很快走出產(chǎn)業(yè)調(diào)整的陣痛周期，王者歸來。

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