當(dāng)一套南外學(xué)區(qū)房從 5.7 萬 /㎡暴跌至 2.8 萬 /㎡，價格直接腰斬，是市場理性回歸還是樓市崩盤前兆？2025 年 9 月，南京保利堂悅這套 91㎡的三房精裝房報價 260 萬，說實(shí)話，剛看到這消息時我都有點(diǎn)不敢信 —— 這可是曾經(jīng)搶破頭的學(xué)區(qū)房啊，怎么突然就腰斬了？背后到底是學(xué)區(qū)房的信仰塌了，還是政策松綁后藏著機(jī)會？

國家統(tǒng)計(jì)局 9 月 15 號剛發(fā)布了 8 月的房價數(shù)據(jù)。70 個大中城市的商品住宅價格，環(huán)比還是跌的，但同比降幅倒是收窄了些。

一線城市的新房環(huán)比降了 0.1%，這里面藏著點(diǎn)小差異 —— 上海是漲了 0.4% 的，可北京、廣州、深圳都在跌，分別降了 0.4%、0.2% 和 0.4%。二線、三線城市跌得更明顯，新房環(huán)比分別降了 0.3% 和 0.4%，三線的降幅還比上月擴(kuò)大了 0.1 個百分點(diǎn)。

二手房那邊的情況更不省心。一線城市二手房環(huán)比直接跌了 1.0%，北京最慘，跌了 1.2%，上海、廣州、深圳也沒好到哪去，跌幅都在 0.8% 以上。國家統(tǒng)計(jì)局的付凌暉說市場在往止跌回穩(wěn)的方向走，去庫存也有成效，但說實(shí)話，銷售還在降，修復(fù)起來估計(jì)得花不少時間。

光看宏觀數(shù)據(jù)可能不夠直觀，咱們來扒幾個實(shí)實(shí)在在的小區(qū)案例，南京、杭州、武漢這幾個地方，房價跌得確實(shí)有點(diǎn)觸目驚心。

南京絕對是本輪調(diào)整的 “重災(zāi)區(qū)”。就說開頭提的保利堂悅，2021 年的時候成交價能沖到 5.7 萬 /㎡，現(xiàn)在這套 91㎡的精裝房報價 260 萬，算下來單價才 2.8 萬，跌幅剛好過半。房主還特意標(biāo)注 “價格可談”，要知道鏈家上這小區(qū)的掛牌均價還 3.8 萬呢，這報價比市場價低了 26%，誠意是真足，但也透著無奈。

鼓樓區(qū)的金基皓樾府更讓人揪心。業(yè)主李先生去年 12 月入手的時候，均價還是 45892 元 /㎡，結(jié)果今年 8 月就跌到 39900 元 /㎡，單月就跌了 13.06%。他說半年虧掉的錢幾乎等于當(dāng)初付的首付，這擱誰身上都得心疼 —— 畢竟首付大多是多年的積蓄。

南京整個二手房市場都挺慘淡的。8 月的數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌價比去年同期跌了 10.3%，68% 的高頻交易小區(qū)都在降價，其中 23% 的小區(qū)跌幅超過 10%。板橋、高新那些剛需板塊最慘，之前買的人估計(jì)現(xiàn)在都后悔了。

杭州的情況也沒好多少，尤其是未來科技城。綠城桂語江南有套 120㎡的四居室，2022 年賣 615 萬，單價 5.12 萬 /㎡，今年 8 月同戶型才賣 298 萬，三年虧了 317 萬，跌幅超 50%。業(yè)主王女士說虧的錢夠再買一套小戶型，這話聽著都替她難受。這讓我想起之前看到廣州有業(yè)主虧了近 300 萬，都是高位接盤的苦。

遠(yuǎn)郊板塊跌得更兇。臨平二手房均價 17189 元 /㎡，同比跌了 7.37%，有業(yè)主說 “連首付都快虧沒了”。合景天峻一套 128㎡的房子，8 月 260 萬就成交了，均價 2 萬 /㎡，比 2021 年的備案價還低 13%。中介說這套房因?yàn)楸刃^(qū)均價低 8%，3 天就賣了，買家覺得撿了漏，可賣家只能咬著牙認(rèn)虧。

武漢的老破小和遠(yuǎn)郊房也撐不住了。沌口的新都國際嘉園 8 月均價 6709 元 /㎡，環(huán)比跌了 9.19%，同比跌 16.31%。這小區(qū) 2003 年建的，物業(yè)費(fèi)才 0.6 元 /㎡月，看著便宜，但房齡老、配套差，價格自然上不去。遠(yuǎn)郊的東風(fēng)小區(qū)更慘，9 月均價才 4196 元 /㎡，同比也跌了 16.31%。中介說這類房子除非是剛需自住，不然投資價值幾乎為零，這話倒是實(shí)在。

其實(shí)各地都在放政策救市，只是效果好像沒那么立竿見影。南京 8 月取消了二手房指導(dǎo)價，還放寬了限購，比如取消限售、降低首付，公積金利率低到 2.6%，還能提取出來付房款。杭州更早，去年 5 月就全面取消限購了，首套房首付最低 15%，公積金利率也是 2.6%。

武漢 8 月新房成交量同比漲了 17.4%，但分化得厲害 —— 東湖高新、洪山這些熱點(diǎn)區(qū)占了近 45% 的成交量，新洲、漢南那些遠(yuǎn)城區(qū)網(wǎng)簽量連人家三分之一都不到。

更有意思的是，現(xiàn)在市場還是 “以價換量” 的調(diào)子。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，8 月 70 個城市里 69 個二手房都在跌，一線城市全跌了。而且新房價格壓得低，反而擠壓了二手房市場，形成惡性循環(huán)，這可能也是政策沒立刻見效的原因之一。

說到這兒，估計(jì)不少人心里都打鼓：保利堂悅這 2.8 萬 /㎡到底是合理回歸還是依舊虛高？南外學(xué)區(qū)房都跌成這樣，以后還能碰學(xué)區(qū)房投資嗎？南京政策松成這樣，現(xiàn)在下手買房到底是抄底還是跳坑？

我身邊有朋友最近在看房，他說現(xiàn)在買房像開盲盒 —— 怕買了繼續(xù)跌，又怕不買以后漲，糾結(jié)得不行。其實(shí)這也正常，畢竟房子不只是數(shù)字，是家，也是一輩子的積蓄。之前蘇州科技城有對夫妻失業(yè)，只能賤賣房子緩解壓力，這種案例看著就知道，買房這事真不能沖動。

保利堂悅那套房子的報價，與其說是 “半價狂歡”，不如說是樓市深度調(diào)整的一個縮影。學(xué)區(qū)房不再是 “硬通貨”，政策再松也抵不過供需的基本面，市場分化得越來越明顯。這場調(diào)整里，有人虧得心疼，有人等著撿漏，但說到底，沒有絕對的機(jī)遇或陷阱，關(guān)鍵還是看自己的需求和承受能力。

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