“現(xiàn)在回龍觀的業(yè)主都慌了，一天能接到三個降價咨詢?！? 月底去鏈家門店看房時，中介小陳的話讓我印象很深。那天剛好是北京取消五環(huán)外限購政策的第二十天，本以為會是買家涌入的熱鬧場景，沒想到卻是業(yè)主們扎堆掛牌的焦慮畫面。

2025 年 8 月 8 日出臺的限購松綁政策，本意是給市場 “松綁”，結(jié)果反倒點(diǎn)燃了多套房業(yè)主的拋售潮。政策落地首周，回龍觀、天通苑的二手房掛牌量一下漲了 45%，但真正成交的沒多少，成交量只漲了 12%。

這就像菜市場突然擺上一堆菜，買的人沒增加，菜自然得降價。小陳給我翻了翻成交記錄：融澤嘉園一套 87㎡的南向兩居，2021 年最高能賣 600 萬，9 月成交價只剩 283 萬，跌了一半還多。更夸張的是有位業(yè)主，30 天里連著降了 95 萬，就怕賣晚了更不值錢。

這種 “踩踏式拋售” 在回龍觀特別明顯。說實(shí)話，這區(qū)域我還算熟悉，之前紫金書院開盤時還要搶，銷售說高樓層都被訂光了，現(xiàn)在同片區(qū) 96-98㎡的戶型，8 月初還能賣 360 萬，9 月就跌到 320 萬左右了。尤其是那些回遷房業(yè)主，當(dāng)初成本還不到 10 萬，現(xiàn)在就算 “腰斬” 賣也有的賺，自然更敢降價。

說到區(qū)域差異，現(xiàn)在的市場真的是 “冰火兩重天”。海淀北五環(huán)外、朝陽酒仙橋這些有產(chǎn)業(yè)撐著的地方，房價基本沒怎么動，融澤嘉園 12 號院 9 月均價還維持在 5 萬出頭。但近郊就慘了，回龍觀整體均價跌到 37839 元 /㎡，新龍城 C2 區(qū)有的房子比去年高點(diǎn)降了 12%。

通州梨園、亦莊馬駒橋那些投資客多的地方，回調(diào)幅度也在 8% 到 12% 之間。最揪心的是遠(yuǎn)郊，密云的新盤偷偷搞特價，單價從 3.2 萬降到 2.6 萬多，跌幅快 20% 了。大興瀛海家園看著環(huán)比漲了點(diǎn)，但成交價比區(qū)域均價還低 13%，根本算不上真漲。

其實(shí)這波降價，根子還是房源太多了，有點(diǎn) “供應(yīng)海嘯” 的意思。北京 2010 到 2017 年的棚改回遷房，現(xiàn)在正集中入市。北四村剛交付的 70㎡兩居，掛牌價才 205 萬，業(yè)主成本沒幾個錢，自然能接受 “骨折價”。就回龍觀周邊，唐家?guī)X新城、魏窯村這些回遷項(xiàng)目就有十多個，未來 5 年每年都要新增上萬套。這么多房子涌出來，連之前堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房都扛不住了，西城區(qū)德勝片區(qū)的 “老破小”，60㎡的房子從 950 萬降到 880 萬，一個月就跌了 7.4%。

9 月 1 日開始執(zhí)行的 “認(rèn)房不用認(rèn)貸” 政策，本以為能救市，結(jié)果沒起多大作用。新房市場里，通州有個改善盤確實(shí)賣得火，號稱 “日光”，但全國百城新房均價才漲了 0.14%，重點(diǎn)城市成交量還降了 12%。

二手房更慘，百城均價跌了 0.7%，同比跌了 7.13%，連上海浦東都有業(yè)主降 15% 還賣不出去。倒是租賃市場有點(diǎn)意思，50 城平均租金降了 0.39%，但深圳南山科技園附近反而漲了 5%，看來核心資產(chǎn)還是抗跌。

現(xiàn)在購房者真的挺糾結(jié)的。央行北京分行 9 月 8 號剛說要支持房地產(chǎn)，可通州、大興這些地方還是 “越救越跌”，讓人看不懂。而且同個小區(qū)里，房子品質(zhì)不同差價能差出一大截，融澤嘉園的 5 號院、7 號院能賣到 4.5 萬以上，旁邊 2000 年的老小區(qū)就跌到 3.2 萬以下了。

現(xiàn)在市場回暖全靠政策拉著，經(jīng)濟(jì)基本面和人口結(jié)構(gòu)才是關(guān)鍵。這話我挺認(rèn)同，畢竟買房是大事，誰也不想剛買就跌。

#民生聚光燈#