截至18日，上海二手房網簽11623套，估計九月超過2萬套有些難。

金九銀十啟動失敗。

其實上海很久沒金九銀十了。

2024年9月成交14713套；

2023年9月成交17568套。

2022年9月成交21162套，當時口罩事件剛過，積壓的需求集中釋放。

2021年9月成交14695套。

其他月份成交反而更好。

2022年以來，上海共有16個月二手房成交超過2萬套。

這16個月中，9月、10月各自僅出現一次。

實際上除了1月，幾乎每個月都有可能超過2萬套。

季節(jié)特征越來越模糊。

是誰殺死了上海樓市的金九銀十？

金九銀十的說法，其實只適用于剛需時代。

現在時代結束，幾乎所有的規(guī)律都不再適用。

之前大家重視金九，是8月高溫剛過，看房積極性恢復了。

開發(fā)商趁機推出優(yōu)質房源、推出優(yōu)惠活動、海量的投放廣告，炒熱市場。

能被開發(fā)商忽悠訂房的，大部分都是剛需。

剛需沒準確定義，至少有個含義是近期必須得買房。

不管怎么樣今年要買房了，九月份天氣好了出來看看房，開發(fā)商用一些逼定手段就下單了。

反正早晚得買，九月還有好房源有好折扣。

現在大部分客戶都直接表態(tài)：我不著急買。

今年明年后年都行。

之前的剛需從看房到買房可能就一兩個月，現在很多客戶看了好幾年房子還沒買到，該看的早看過了。

何必等9月。

現在新房全面滯銷，能想的套路早就推出了，也不用等到9月。

這些客戶什么時候買跟天氣關系不大，他們只是害怕，害怕買來還繼續(xù)跌。

所以就一直拖著。

拖到什么時候訂房呢？

上次集中訂房是去年929新政，連續(xù)7個月二手房破兩萬套（去除春節(jié)）。

那次新政力度太大，很多搖擺群體擔心漲起來，趕緊訂房。

再上次集中訂房是口罩結束后，持續(xù)火爆，有6個月破兩萬套。

口罩結束，大家對經濟恢復充滿信心，趕緊訂房。

這兩次事件都跟季節(jié)無關，都是偶發(fā)事件讓大家恐慌。

買漲不買跌的心態(tài)一直都有，為什么現在變得更加明顯了？

因為上海樓市由剛需時代變成了置換時代。

上海樓市最大的變化就是增量市場轉向存量市場，能買房的多數是有房的。

鏈家客戶中置換占比超過62%，這個數據肯定也被低估了，有些置換行為鏈家不一定統計得到。

置換客戶大部分都不著急。

非置換客戶去哪了？

上海非置換客戶主要靠外地人口流入，之前每年流入人口60萬、80萬，現在縮水90%。

另一些剛需是分戶需求，即，孩子成年了買婚房的。

上海生育率持續(xù)走低，這部分需求也在減少。

上海本土孩子減少、人口流入減少，剛需肯定少了。

非剛需買房不著急，

更可怕的是，僅有的“剛需”也不入場。

上海哪些房子還要暴跌？

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最近有句話爭議很大：經濟有周期，人無再少年。

意思是該買房還是得買，即使房價還要下跌。

如果一直等下去可能省錢，但是失去的時間沒辦法彌補。

這種體驗我們都有，大學時有輛車就是班里最靚的仔，中年了買再好的車也不會有那種開心。

還有網友說終于有錢攢配置最高的電腦，打開心心念念的游戲卻覺得沒意思了。

這句話很多人反對，最多的理由就是租房也是生活。

兩種觀點誰對誰錯先不去討論，環(huán)二接觸下來，年輕人還必須買房的基本都是準備結婚的，或者孩子要讀書。

堅持認為不需要買房的，大多數是單身，短期不準備結婚。

要找例外也有，能接受租房結婚的肯定有，但是大部分年輕人結婚跟買房還是掛鉤。

到底是因為沒房不敢結婚，還是因為年輕人壓力大并發(fā)了不結婚、不買房兩件事情，不好下定論。

可以確定的是，結婚登記人數跟房地產下行是同步的。

僅有的著急買房的年輕人，幾乎都是有結婚需求，或者考慮孩子讀書。

這些人正在持續(xù)減少。

年輕人生活理念的變化，才是房地產走向另一個周期的本質。

他們連婚都可以不結，連生育這種最原始的動物本能都可以放棄，對房子這個身外之物的看法肯定變了。

認清這個巨變非常重要，既影響到我們什么時候買房，又影響到買什么房子。

開發(fā)商已經接受了變化，營銷上早就不沖金九銀十，而是上半年就拉滿營銷預算。

先把能搶的韭菜搶到。

對于我們個人而言，買房也不用考慮季節(jié)，不用考慮開發(fā)商操盤節(jié)點。

你就關心一點，現在買了什么時候漲/還會跌多少。

“經濟有周期，人無再少年”這句話對不對，沒有絕對標準。

如果你預期房價還要暴跌，那等一兩年也無所謂。

如果橫盤或者陰跌，現金損失跟自住體驗對比一下就好。

就跟買車一樣，都知道買車虧錢還是要買，就是考慮到用車體驗大于用車成本。

更重要的是我們買什么房子更加保值，存量時代邏輯完全變了。

最簡單的，大量沒房子的家庭，未來不指望買房了。

剛需市場徹底被拋棄。

發(fā)達國家住房自有率不足一半，跟租房市場保障有關，更重要的是很多人放棄買房了。

倫敦郊區(qū)有些剛需房源，租金回報率能達到10%，但是依舊沒人買。

或者說因為沒人買，不斷降價，租金回報率才越來越高。

這條路我們早晚要走一遭。

未來更多的要把握住置換需求，這才是樓市的決定力量。

網上發(fā)聲的多數是年輕人，但是樓市真正的決定力量是中年男性。

是過往周期的既得利益者。

一些年輕人極度悲觀，將會持續(xù)地悲觀下去，改變不了什么。

房價真的跌了，那又如何，年輕人還是沒房子。

上海樓市的分化遠未結束，遠郊馬上出現100萬一套的剛需次新房。

細節(jié)上的變化就更多了，比如一房完全要拋棄。

單身不計劃結婚的，幾乎不買房，那誰還去買一房？

有結婚、生育意愿的是僅有的剛需主力，有學區(qū)的剛需房源持續(xù)最有流動性。

完全不可能有學區(qū)的剛需房，越來越沒人接盤。

講到這很多網友不一定同意，互聯網上流行的認知是買學區(qū)房等于冤大頭。

這是因為互聯網上大部分人不買房。

很多網友沒有結婚打算，坐電腦前想象自己有孩子時如何買房，結合自己高學歷但是生活不如意的處境，得出來結論學區(qū)房完全沒價值。

等到他們有條件、有孩子、有購房需求時，看法可能完全不同。

實際業(yè)務中大部分有適齡兒童的家庭，還是關心學區(qū)。

以及大部分網友并不知道學區(qū)溢價已經趨于0的事實。

其實一些發(fā)達國家，學區(qū)依舊是大家買房要考慮的重要因素。

金九確實沒了，這只是市場走向穩(wěn)定期的標志。

我們更要關心的是市場發(fā)生了哪些本質變化。

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