其實(shí)5年后的房?jī)r(jià)，可以通過(guò)現(xiàn)在的政策、人口和供需關(guān)系找出答案。

房地產(chǎn)市場(chǎng)早就不是普漲普跌的年代了，同樣200萬(wàn)的房子，5年后的價(jià)值可能差出幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。

人口流動(dòng)、政策導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)周期這三個(gè)趨勢(shì)，已經(jīng)把答案寫(xiě)得很清楚了。

先看人口流動(dòng)這個(gè)硬指標(biāo)

長(zhǎng)三角鐵路今年春游運(yùn)輸32天就送了8500萬(wàn)人次，日均265萬(wàn)，同比還漲了 5%。

這背后是持續(xù)的人口聚集，像上海、杭州這些核心城市，人口還在凈流入。

反觀有些三四線城市，每年人口流失率都在1%以上，人口流向直接決定住房需求，200萬(wàn)的房子如果在人口持續(xù)流入的城市，比如蘇州工業(yè)園區(qū)或者上海五大新城，5年后大概率能保值甚至微漲。

但如果在人口不斷外流的小城，比如東北某些資源型城市，現(xiàn)在200萬(wàn)的房子，5年后能賣到160萬(wàn)就算不錯(cuò)了。

看看租金回報(bào)率就知道，深圳這種人口密集城市回報(bào)率1.85%，而有些人口流失城市的老房子，租金連銀行存款利息都趕不上，時(shí)間長(zhǎng)了房?jī)r(jià)肯定撐不住。

政策直接影響房?jī)r(jià)走向，今年國(guó)務(wù)院發(fā)的城市更新文件說(shuō)得很明白，要 “建設(shè)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”，資源明顯向核心區(qū)域傾斜。

上海黃浦區(qū)搞舊改，31萬(wàn)平方米老房子改造完，周邊品質(zhì)差的房子更難賣了。

這意味著同樣200萬(wàn)，買在城市核心區(qū)的次新房，和買在遠(yuǎn)郊的老破小，5 年后的命運(yùn)完全不同。

非核心資產(chǎn)的持有成本也提高了，上海剛調(diào)整的房產(chǎn)稅政策，雖然對(duì)剛需友好，但二套房超過(guò)人均60平米就要征稅了。

如果手里的200萬(wàn)房子在政策重點(diǎn)改造的老舊街區(qū)，未來(lái)可能面臨貶值壓力，而在政府規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，比如上海的臨港新片區(qū)，反而能享受到政策紅利。

國(guó)家明確說(shuō)不搞大拆大建，靠拆遷暴富的時(shí)代過(guò)去了，房子的價(jià)值越來(lái)越取決于自身品質(zhì)和區(qū)域規(guī)劃。

經(jīng)濟(jì)周期的影響也不能忽視，IMF 預(yù)測(cè)2025年全球通脹率4.3%，2026年降到3.6%，雖然在降但還是高于疫情前水平。

央行今年的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告說(shuō)要推動(dòng)社會(huì)綜合融資成本下降，3月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率同比降60個(gè)基點(diǎn)。

這對(duì)房產(chǎn)價(jià)值有兩方面影響：一方面溫和通脹會(huì)讓實(shí)物資產(chǎn)相對(duì)保值，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)可能跟著物價(jià)緩慢上漲。

另一方面利率下降降低了購(gòu)房成本，卻也說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增速可能放緩，大家對(duì)非核心房產(chǎn)的購(gòu)買力會(huì)下降。

簡(jiǎn)單算筆賬按3%的年通脹率，5年后200萬(wàn)的實(shí)際購(gòu)買力相當(dāng)于現(xiàn)在的 172 萬(wàn)。

如果房子每年漲不到3%，其實(shí)就是在貶值。

珠三角有些城市的房子，現(xiàn)在200萬(wàn)買的，租金回報(bào)率才1.46%，連通脹都跑不贏，5年后實(shí)際價(jià)值肯定縮水。

把這三個(gè)趨勢(shì)放一起看就很清楚了，在長(zhǎng)三角、珠三角這些人口持續(xù)流入的核心城市，200萬(wàn)買套地段不錯(cuò)的次新房，5年后大概率能漲到210-230萬(wàn)，跑贏通脹問(wèn)題不大。

但要是在人口流失的小城買套老房子，5年后能保住150-180 萬(wàn)就不錯(cuò)了。中

間差距能達(dá)到80萬(wàn)，還有些特殊情況，比如買在政策支持的新興板塊，像合肥的科學(xué)島周邊，或者西安的高新區(qū)，可能因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)落地帶來(lái)意外增值。

但如果買在規(guī)劃落空的區(qū)域，比如某些被叫停的新城項(xiàng)目，房?jī)r(jià)跌起來(lái)會(huì)很厲害。

有人可能覺(jué)得房子是剛需，漲跌無(wú)所謂，但實(shí)際上，房產(chǎn)作為家庭主要資產(chǎn)，它的價(jià)值變化直接影響財(cái)富狀況。

手里有套200萬(wàn)的房子，5年后如果貶值到160萬(wàn)，相當(dāng)于每年損失8萬(wàn)，這比炒股虧了還讓人難受，因?yàn)榉孔恿鲃?dòng)性差，想止損都難。

相反，如果能漲到220萬(wàn)，不僅保值還能增值，關(guān)鍵時(shí)刻能解決大問(wèn)題，這就是為什么現(xiàn)在買房不能只看價(jià)格，更要看背后的趨勢(shì)。