作為曾經(jīng)“一房難求”的剛需聚集地，閩侯上街板塊的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌回到2016年，二手房市場(chǎng)也比你想象中慘烈。

高峰期賣(mài)一萬(wàn)七八的保利閱江臺(tái)，近日上架了一套二手房，79㎡三房總價(jià)僅報(bào)66萬(wàn)元，折合單價(jià)8354元/㎡！這才剛剛交房，業(yè)主就“認(rèn)虧50萬(wàn)”拋盤(pán)！

上街樓市，已逐漸失控？

位于上街板塊省委黨校新校區(qū)旁的保利閱江臺(tái)，是分AB兩區(qū)開(kāi)發(fā)的純商品房社區(qū)，每區(qū)各6棟，共1144戶。其中，A區(qū)早于2024年6月交房，B區(qū)則是今年8月23日剛剛交付的，結(jié)果一收房就有業(yè)主砸盤(pán)。

幸福里平臺(tái)近日掛出的這套降價(jià)房源，位于保利閱江臺(tái)B區(qū)低樓層，戶型是79㎡緊湊三房，毛坯總價(jià)66萬(wàn)元。該房源9月10日首次掛牌價(jià)是78萬(wàn)，僅僅5日就自刀12萬(wàn)，很明顯是急售！按中介的說(shuō)辭，這個(gè)房東血虧約50萬(wàn)。

保利閱江臺(tái)2021年12月25日首次開(kāi)盤(pán)，彼時(shí)板塊內(nèi)在售競(jìng)品較少，成交均價(jià)高達(dá)17500元/㎡。而后隨著樓市下行，一路降到2024年的1.2萬(wàn)/㎡，去年底還出現(xiàn)過(guò)1萬(wàn)出頭的特價(jià)房。

該小區(qū)二手房目前在貝殼找房平臺(tái)上的掛牌均價(jià)是13005元/㎡，今年6月成交的一套115㎡低樓層，毛坯單價(jià)也還要9783元/㎡。而這次8354元/㎡的單價(jià)，再次拉低小區(qū)價(jià)格下限。

你可能會(huì)說(shuō)：“這只是個(gè)別業(yè)主急需變現(xiàn)的孤例”。問(wèn)題是，一個(gè)小區(qū)只要有一套8字頭的房子出現(xiàn)，市場(chǎng)就會(huì)以這個(gè)價(jià)格作為新的錨點(diǎn)。

次新二手房的極端降價(jià)消息，也會(huì)卷到周邊新盤(pán)。

保利閱江臺(tái)今年銷(xiāo)售幾近停擺（項(xiàng)目還有156套房源未網(wǎng)簽），目前閩侯上街板塊主要就兩個(gè)新盤(pán)在售，一個(gè)是位于大學(xué)城核心區(qū)的國(guó)貿(mào)建發(fā)保利悅湖，另一個(gè)是閱江臺(tái)東北側(cè)的恒榮藍(lán)澤悅濱江，后者要直面二手砸盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。

恒榮藍(lán)澤悅濱江已入市兩年，賣(mài)到現(xiàn)房，424套住宅還剩188套可售，網(wǎng)簽去化率僅56%。

從容積率、得房率、梯戶比來(lái)看，恒榮藍(lán)澤悅濱江的產(chǎn)品略勝于保利閱江臺(tái)，但本土民企恒榮集團(tuán)和福建四建旗下的藍(lán)澤建設(shè)，在福州品牌認(rèn)可度都一般。所以，價(jià)格相差不大的情況下，悅濱江的成交量總被閱江臺(tái)壓著一頭。

恒榮藍(lán)澤悅濱江2023年9月首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)是毛坯1.28萬(wàn)元/m，而今年均價(jià)剩1.1萬(wàn)/㎡。價(jià)值是對(duì)比出來(lái)的。當(dāng)8字頭可以買(mǎi)到同地段的全新商品房，1.1萬(wàn)的價(jià)格就“貴”了。

值得一提的是，恒榮藍(lán)澤悅濱江6126元/㎡的地價(jià)，對(duì)比保利閱江臺(tái)11484元/㎡的樓面價(jià)近乎腰斬。不知道小民企有沒(méi)有降價(jià)走量的魄力。

而國(guó)貿(mào)建發(fā)保利悅湖靠近市政配套建設(shè)高度兌現(xiàn)的高新區(qū)，房?jī)r(jià)就是另一個(gè)梯隊(duì)了。項(xiàng)目目前均價(jià)1.5萬(wàn)左右，雖然對(duì)比開(kāi)盤(pán)的1.8萬(wàn)/㎡跌勢(shì)明顯，但憑借地段優(yōu)勢(shì)、品牌溢價(jià)和產(chǎn)品力仍是閩侯新房天花板。

這年頭，福州次新業(yè)主都在虧錢(qián)。但與倉(cāng)山隔江對(duì)望的上街板塊，在沒(méi)有大量新房擠兌的情況下，接過(guò)超跌的大旗，是有原因的。

首先，不包含高新區(qū)和大學(xué)城片區(qū)的上街板塊，配套不足，城市界面一般。

保利閱江臺(tái)周邊有較多民房，到地鐵2號(hào)線上街站和梅園上街廣場(chǎng)都要1.8公里，不在步行可達(dá)的范圍內(nèi)。

更大的痛點(diǎn)是，教育。

根據(jù)2025年劃片方案，若上街厚美小學(xué)有學(xué)位情況下，保利閱江臺(tái)落戶的業(yè)主子女可申請(qǐng)就讀，無(wú)學(xué)位則安排上街沙堤小學(xué)或上街侯官小學(xué)。怎么選都是：

鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)小學(xué)。

而初中劃片閩侯六中，高中能考的天花板是閩侯一中。

“閩侯學(xué)子不能考市區(qū)高中”已經(jīng)讓很多家長(zhǎng)賣(mài)掉閩侯房子置換到市區(qū)了。如果花一兩百萬(wàn)買(mǎi)房，結(jié)果上個(gè)連老家縣城都不如的村小/村中，更是勸退教育敏感型家庭。

上個(gè)月，閩侯賣(mài)得最好的項(xiàng)目是降價(jià)最狠的國(guó)貿(mào)江嶼原。想要套現(xiàn)的上街業(yè)主，也要接受市場(chǎng)潑出的冷水。