01

重慶即將啟動大規(guī)模拆遷，樓市去庫存終于迎來核彈級大招！

下半年，重慶不少區(qū)域陸續(xù)爆出征地或拆遷計劃。我歸納統(tǒng)計了一下，大概有下面這些片區(qū)，趕緊來看看有沒有你家。

渝中區(qū)

1、中華路72、74號，拆除面積約5200平方米；

2、菜園壩片區(qū)啟動房屋征收，涉及王家坡新村1棟、王家坡新村28號及周邊房屋、渝鐵村10號、長江一路49號、菜袁路2號（1）部分房屋。

圖源網(wǎng)絡(luò)

渝北區(qū)

同德片區(qū)城中村改造項目征地280戶。

北碚區(qū)

城中村項目計劃拆遷面積約33萬方，涉及燈塔村、蔡家崗雙碑村、蔡家老場鎮(zhèn)村、長灘、水口社、衛(wèi)星村、小灣村等片區(qū)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

江北區(qū)

1、葉水坊片區(qū)將拆除超17萬方；

2、長安三工廠片區(qū)計劃拆遷約46萬方。

沙坪壩區(qū)

磁器口鳳凰山片區(qū)征收117戶，3196.57平米。

巴南區(qū)

其龍片區(qū)城中村改造項目，計劃征收房屋約54萬方。

南岸區(qū)

東站樞紐道路工程征收5000平米。

大渡口

1、五一互助片區(qū)城中村計劃拆遷39.66萬方；

2、民新民樂片區(qū)城中村項目計劃拆遷20.79萬方。

民新民樂片區(qū)安置房效果圖

粗略計算，目前已知的重慶城中村改造計劃拆遷面積就已經(jīng)高達約210萬方。

可以預(yù)見的是，一場規(guī)模空前的拆遷潮即將席卷重慶！

02

從拆遷區(qū)域分布不難發(fā)現(xiàn)，重慶的征地拆遷主要位于兩個重點區(qū)域。

一是重大交通樞紐項目周邊。

比如菜園壩重慶站和重慶東站片區(qū)，這兩個片區(qū)都是重慶“米字形”高鐵網(wǎng)的關(guān)鍵節(jié)點，未來將引入成渝、渝廈兩條高鐵，周邊老舊房屋征收勢在必行。

重慶站效果圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）

二是城市核心區(qū)升級片區(qū)。

比如長安三工廠、葉水坊片區(qū)，是觀音橋商圈擴容升級、建設(shè)國際消費中心城市的重點打造區(qū)域，自然成為了拆遷的主力片區(qū)。

長安三工廠片區(qū)長安汽車總部效果圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）

之所以是這兩大片區(qū)，是因為它們背后都藏著一個共同的城市發(fā)展背景，那就是城市更新。

今年，重慶提出了《城市更新三年行動計劃（2025-2027）》，提出了明確目標(biāo)：到2027年，改造1800個老舊小區(qū)、150個城中村、2.94萬戶危舊房。

這意味著，上面的210萬方只是重慶城市更新的冰山一角，未來三年，還可能會有數(shù)百萬方的拆遷規(guī)模，釋放大量新的購房需求。

03

這場大規(guī)模拆遷，不僅是重慶城市更新的重要組成部分，更是樓市去庫存的一步大棋。

去庫存是樓市下半場的一個重要命題，各個城市都在尋找答案，而重慶用三個大招，給出了一套完美的組合方案。

第一步，是大幅縮減土地供應(yīng)。

2022年，467萬方；

2023年，295萬方；

2024年，135萬方；

2025年上半年，108萬方。

圖源克而瑞

從2022年開始，重慶近幾年的供地策略發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，從過去天量供應(yīng)的“批發(fā)市場”變成了量少質(zhì)優(yōu)的“精品店”。

今年上半年，中心城區(qū)成交的住宅用地建筑面積僅有108萬方，還不足2021年的十分之一，幾乎到了可以忽略不計的程度。

第二步，是政府下場回收存量商品房和閑置土地。

2024年，重慶市屬國企重慶嘉寓公司累計簽約收購存量商品房房源8700余套用作保障性租賃住房，建筑面積超50萬方，直接減少了近15%的可售商品房庫存。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這還沒完，今年重慶又啟動了史無前例的大規(guī)模閑置土地回收。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前重慶累計回購了416宗土地，總面積約2.99萬畝。

其中重慶中心城區(qū)回收的首批次土地共計36宗，土地面積2712畝，涉及居住用地的建筑規(guī)模約385萬方！

相當(dāng)于過去兩年重慶中心城區(qū)新增住宅用地之和的90%。

第三步，是接下來將啟動的大規(guī)模拆遷。

通過拆遷這個核彈級大招，創(chuàng)造出大量購房需求?，F(xiàn)在已經(jīng)公布的計劃拆遷面積就有210萬方，相當(dāng)于今年上半年新房成交面積的86%。

接下來三年，這個規(guī)模還將進一步擴大。

減少供應(yīng)，加速去化，創(chuàng)造需求，重慶形成了一套去庫存的“三板斧”。

當(dāng)土地供應(yīng)和新房庫存都在大幅縮減，而需求在不斷增加的情況下，最終只會導(dǎo)致一個結(jié)果，那就是今后你能買到的新房會越來越少，甚至成為稀缺物種。

未來，重慶樓市的“新房荒”會逐漸成為常態(tài)。而新房價格，尤其是新規(guī)之下的高品質(zhì)新房的價格，一定會出現(xiàn)比較明顯的跳漲。

重慶樓市，正在加速進入“量減價升”的新周期。