今年8月以來，北京上海廣州深圳均不同程度放開了樓市限購政策。就在近日，廣州市直面企業(yè)訴求，出臺了系列“助企、紓困、讓利、放活”措施，從房地產(chǎn)市場源頭上松綁了前幾年所出臺的系列政策。

9月23日，廣州市規(guī)劃和自然資源局深入貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于全國部分地區(qū)要素市場化配置綜合改革試點實施方案的批復(fù)》，結(jié)合《關(guān)于開展健全國土空間規(guī)劃實施機制試點實施方案》等，印發(fā)了《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》（下簡稱方案），重點圍繞探索土地管理制度改革、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式、盤活存量土地資源、挖潛地下空間價值、健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場、推進合理有序用海6個部分，出臺31條具體支持措施。

允許房企自持商品住房轉(zhuǎn)為可售入市

值得關(guān)注的是，方案推出系列惠企利民政策，回應(yīng)市場需求，主動探索新型配置方式，回應(yīng)存量時代市場主體對產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式優(yōu)化需要，推動彈性供應(yīng)更多元、計價公式更簡明、繳款方式更惠企，實現(xiàn)供應(yīng)方式、用途轉(zhuǎn)換、功能融合等機制更靈活。

此外，直面企業(yè)關(guān)于低效產(chǎn)業(yè)用地再盤活、存量商品房降庫存、工商業(yè)用地續(xù)期等企業(yè)“紓困”“放活”迫切訴求，實施五大新政：一、允許存量低效劃撥工業(yè)用地在不改變用途、不轉(zhuǎn)移權(quán)屬前提下提高容積率，暫不辦理有償使用手續(xù)。二、在房地產(chǎn)熱時期采取“競自持”方式調(diào)控地價而產(chǎn)生的自持商品住房，在去化周期18個月以下區(qū)域，企業(yè)可在依法補繳出讓金后，轉(zhuǎn)為可售入市。三、允許工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊外的3km范圍內(nèi)或現(xiàn)狀軌道站點3km范圍內(nèi)，將存量商辦物業(yè)、未開工商服用地改建為保障性租賃住房，解決青年人才極端通勤問題。四、允許自持商辦物業(yè)引入產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，權(quán)利人通過“定向招商+整體、分棟或分層轉(zhuǎn)讓”模式，補繳出讓金后轉(zhuǎn)讓給受讓企業(yè)，但嚴禁分割散售，嚴禁改為“類住宅”產(chǎn)品。五、剩余年限不足 10 年的低效廠房、不足 20 年的增資擴產(chǎn)項目，符合產(chǎn)業(yè)方向可申請續(xù)期，支持企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營。

回顧廣州房地產(chǎn)市場，“競自持”的土地出讓方式最早出現(xiàn)于2017年4月。在2017年至2022年期間，廣州中心區(qū)或熱門板塊一度曾成交了多宗競自持的商住用地。直到2022年6月，廣州取消了“競自持”的競拍規(guī)則。

事隔三年，如今新出的政策允許“在去化周期18個月以下區(qū)域，企業(yè)可在依法補繳出讓金后，轉(zhuǎn)為可售入市”，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析看來，2017年-2022年推出競自持，目的是鼓勵發(fā)展規(guī)模化租賃，推動開發(fā)商向運營商轉(zhuǎn)型，這與當前房地產(chǎn)新發(fā)展模式的思路一致。當前，正處于租購并舉新模式建立的關(guān)鍵期，自持房入市，一定程度上使得規(guī)?；赓U再減少（盡管這些房源很多并未投入到租賃市場）。

李宇嘉認為，在當前市場進入存量時代，供求關(guān)系重大變化的情況下，放開自持住房可入市，可能會造成短期內(nèi)供應(yīng)明顯增長。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，廣州競自持成交的宅地共計有12宗，總自持面積約30萬㎡左右，對應(yīng)全市一手住宅截至8月末1421萬㎡的可售面積，可以看到該部分的房源數(shù)量占比非常有限，更多體現(xiàn)為對個別項目盤活存量物業(yè)的影響。競自持作為土地市場防過熱的產(chǎn)物，曾經(jīng)在一段時期起到了抑制地價、引導(dǎo)企業(yè)理性拿地的作用，目前伴隨著市場周期的變化，已經(jīng)完成了階段性的歷史使命。

31條措施提高土地要素配置效率

據(jù)介紹，國務(wù)院批復(fù)的《粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市要素市場化配置綜合改革試點實施方案》中，明確試點范圍包括廣州市全域，提出了“提高土地要素配置效率”等五方面內(nèi)容。因此，廣州細化制定了落實“提高土地要素配置效率”要求的31條支持措施的方案。方案自印發(fā)之日起施行，有效期至粵港澳大灣區(qū)要素市場化配置綜合改革試點結(jié)束。

在探索土地管理制度改革，方案提出2條內(nèi)容。落實“創(chuàng)新綠地用地規(guī)模管理模式”要求，鼓勵成片綠地、開敞空間、橋下空間、邊角地，因地制宜打造不同規(guī)格的體育運動空間，響應(yīng)全面健身需求；落實“開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標調(diào)劑”，構(gòu)建市、區(qū)兩級建設(shè)用地“指標池”，由市統(tǒng)籌管理，市區(qū)指標優(yōu)先自用，富余指標允許各區(qū)之間統(tǒng)籌調(diào)劑。

在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式，方案提出7條內(nèi)容。推行多元化彈性供應(yīng)、簡化彈性出讓定價機制、支持供應(yīng)方式動態(tài)調(diào)整、允許分期繳納土地出讓金、提高產(chǎn)業(yè)用地用途轉(zhuǎn)換靈活度、支持產(chǎn)業(yè)用地生產(chǎn)服務(wù)功能融合發(fā)展、支持相鄰多宗國有產(chǎn)業(yè)用地配套設(shè)施集中布局，旨在推動供應(yīng)方式更加多元、供應(yīng)年限更加彈性、轉(zhuǎn)化機制更加靈活、價格設(shè)定更加惠企、不同用途高效整合。

在盤活存量土地資源，方案提出9條內(nèi)容。深化產(chǎn)業(yè)用地盤活利用、允許自持住房轉(zhuǎn)為可售住房、支持存量商辦改建租賃住房、允許自持商辦物業(yè)招商入市、推進商辦物業(yè)多功能復(fù)合利用、支持存量建筑臨時轉(zhuǎn)換使用功能、探索工業(yè)商服等產(chǎn)業(yè)用地的土地使用權(quán)續(xù)期、按需分類收回收購已供應(yīng)未開工商服用地、支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓。旨在落實國家對加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的部署，助企紓困，推動生產(chǎn)要素暢通流動、各類資源高效配置、市場潛力充分釋放。

在挖潛地下空間價值，包括7條內(nèi)容。鼓勵利用存量土地開發(fā)地下空間、鼓勵地下空間建設(shè)公共停車場、鼓勵地下空間互聯(lián)互通、支持軌道地下空間設(shè)置便民設(shè)施、支持優(yōu)化城市地下空間供應(yīng)、支持地下空間單獨確權(quán)、明確地下空間出讓金計收標準，旨在解決土地立體復(fù)合高效利用難題，提升城市運營效率和綜合承載力。

在健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場，包括3條內(nèi)容。探索多路徑盤活利用閑置農(nóng)房、有序推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、面向招商搭建全要素資源平臺，旨在持續(xù)深化“市場+資源+應(yīng)用場景”招商模式，推動自然資源與產(chǎn)業(yè)需求高效對接，為企業(yè)精準匹配空間載體。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬