自持的住宅和商業(yè)有了盤活機(jī)會(huì)。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

廣州的房地產(chǎn)政策又有松動(dòng)了。

9月23日，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》（以下簡稱《方案》），重點(diǎn)圍繞土地制度、產(chǎn)業(yè)用地、存量盤活、地下空間、城鄉(xiāng)市場、海洋開發(fā)6個(gè)方面出臺(tái)31條支持措施。包括，在房地產(chǎn)熱時(shí)期采取“競自持”方式調(diào)控地價(jià)而產(chǎn)生的自持商品住房，在去化周期18個(gè)月以下區(qū)域，企業(yè)可在依法補(bǔ)繳出讓金后，轉(zhuǎn)為可售入市。支持存量商辦改建為保障性租賃住房，允許自持商辦物業(yè)招商入市等。

據(jù)了解，2017年至2022年，廣州出讓了多宗競自持的商住用地，如何處置自持面積成為了房企的一大挑戰(zhàn)。2019年2月，合景泰富以37億元的總價(jià)、55%的自持商品住房面積競得黃埔大道東646號(hào)地塊。該地塊現(xiàn)已開發(fā)為售價(jià)超過20萬元/平方米的豪宅項(xiàng)目——臻溋·名鑄。

9月25日，合景泰富相關(guān)人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，廣州市近期出臺(tái)的相關(guān)政策，為臻溋·名鑄項(xiàng)目的經(jīng)營提供了新的思路與可能性。“關(guān)于項(xiàng)目原自持的部分，我們將結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際與市場需求，著手開展新政策的適用性研究及實(shí)施方案評(píng)估工作?！?/p>

多項(xiàng)舉措盤活地產(chǎn)存量

9月8日，國務(wù)院批復(fù)《全國部分地區(qū)要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》《粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》，廣州入選試點(diǎn)城市。

對(duì)照上述文件要求，廣州制定了《方案》，自印發(fā)之日起施行，有效期至粵港澳大灣區(qū)要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)結(jié)束。

《方案》有不少措施旨在盤活存量商品房及土地。廣州市規(guī)劃和自然資源局表示，近兩年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，圍繞國家對(duì)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的部署，以及市場主體關(guān)于存量商辦用房降去化、自持商辦物業(yè)降空置等“紓困”“放活”訴求，廣州基于“人-房-地-錢”數(shù)據(jù)模型分析，提出應(yīng)推動(dòng)招商邏輯從“新增土地供給”轉(zhuǎn)向“存量用房盤活”。

為優(yōu)化存量、保市場主體，《方案》允許自持住房轉(zhuǎn)為可售住房。針對(duì)以往為調(diào)控房地產(chǎn)熱而采取“限地價(jià)、競自持”競價(jià)規(guī)則產(chǎn)生的自持商品住房，屬于所在行政區(qū)和所在板塊一手住宅去化周期均在18個(gè)月警戒線以下的項(xiàng)目，依企業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)報(bào)廣州市土委會(huì)審議及原出讓方同意，權(quán)利人補(bǔ)繳出讓金后，可將自持住房轉(zhuǎn)為可售住房入市。

基于“職住平衡”，允許工業(yè)區(qū)塊外3公里或軌道站點(diǎn)3公里內(nèi)的存量商辦物業(yè)、未開工商服用地改建為保障性租賃住房。

基于“以商引商”，允許自持商辦物業(yè)引入產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，權(quán)利人通過“定向招商+整體、分棟或分層轉(zhuǎn)讓”模式，補(bǔ)繳出讓金后轉(zhuǎn)讓給受讓企業(yè)，但嚴(yán)禁分割散售，嚴(yán)禁改為“類住宅”產(chǎn)品。

非企業(yè)因素導(dǎo)致無法開發(fā)的已供應(yīng)未開工商服用地也有處理方案。對(duì)于不屬于無償收回、依約退地且已納入閑置存量房地產(chǎn)清單管理的，屬地規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)與企業(yè)主動(dòng)充分協(xié)商收回土地，可在具備實(shí)施條件的前提下，為其持有的其他存量房地產(chǎn)用地增加建筑容量、變更土地用途等。在無法轉(zhuǎn)移置換建筑量時(shí)，可為企業(yè)將原土地置換為等價(jià)值的土地。

商辦產(chǎn)品去化周期超200個(gè)月

“競自持”的土地出讓方式最早出現(xiàn)于2017年4月，當(dāng)時(shí)廣州相關(guān)部門表示，此后出讓的住宅用地，將結(jié)合土地市場情況，一地一策組合使用“限地價(jià)、競配建”、“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”、現(xiàn)房銷售或競自持面積等競價(jià)方式，預(yù)計(jì)該新政實(shí)施后，近期不會(huì)再次出現(xiàn)區(qū)域樓面地價(jià)創(chuàng)新高的現(xiàn)象。

就在當(dāng)月，白云區(qū)魚苗廠采取“限地價(jià)、競配建、競自持、搖號(hào)”的方式競拍，地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，配建面積也達(dá)到最高后，競商品住房自持面積。最終，萬科以23.9億元、配建1350平方米競得該地塊，自持比例達(dá)到50%。同批次出讓的長嶺居YH-A4-3地塊也被萬科拿下，總價(jià)12.2億元、配建900平方米，自持比例55%。這兩宗地，萬科需自持的總建筑面積將近4萬平方米。

2019年2月，黃埔大道東646號(hào)地塊競價(jià)出讓。該地塊為居住兼容商業(yè)商務(wù)用地，最高限制地價(jià)約37億元，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競買方式轉(zhuǎn)為競企業(yè)自持商品住房面積。12家房企經(jīng)過50多輪爭奪之后，地塊花落合景泰富，成交總價(jià)37億元、需自持55%的商品住房。

2022年5月，13家房企參與白云區(qū)空港大道中東側(cè)地塊的拍賣，經(jīng)過25輪競價(jià)后，中國海外發(fā)展以約27.2億元的總價(jià)及9%的自持比例將地塊收入囊中。

2022年6月，為了給開發(fā)商減負(fù)，廣州取消了“競自持”的競拍規(guī)則。

對(duì)于這些地塊的自持面積，上述房企沒有對(duì)外披露消化方案。某項(xiàng)目內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，其自持部分目前只建好了主體，還不知道公司會(huì)怎么處理。

廣州一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《方案》的落地意味著這些自持住宅有機(jī)會(huì)由租轉(zhuǎn)售，減輕房企的資金壓力。相較已建成的舊規(guī)產(chǎn)品，未開發(fā)的地塊更具實(shí)操性和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

綜合來看，商辦產(chǎn)品或土地受益更多。此前，廣州出讓的土地中，也有不少是要求自持或配建一定比例的商業(yè)物業(yè)，整體規(guī)模不容小覷。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至8月底，廣州的商業(yè)庫存面積有678萬平方米，去化周期達(dá)249個(gè)月。辦公樓的庫存面積為457萬平方米，去化周期226個(gè)月。在商辦物業(yè)高庫存的背景下，《方案》為這些存量物業(yè)、土地提供了多種盤活思路，在一定程度上有助于減輕市場去化壓力。