作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

中介帶人壓價(jià)，上了熱搜，業(yè)主的心態(tài)都崩了。

市場(chǎng)好的時(shí)候，中介壓的是買(mǎi)家心態(tài)，市場(chǎng)回落了，中介壓的是賣(mài)家心態(tài)。

但不管何時(shí)，都說(shuō)明適合賣(mài)房的階段不適合買(mǎi)房，適合買(mǎi)房的階段不適合賣(mài)房。

當(dāng)下并不是一個(gè)賣(mài)房的好階段。

真實(shí)的市場(chǎng)

最近，一條中介雇人看房，壓價(jià)賣(mài)房業(yè)主導(dǎo)致業(yè)主心態(tài)崩了新聞出現(xiàn)在了熱搜。

緣由是有記者暗訪如今的買(mǎi)賣(mài)房交易市場(chǎng)情況，不成想二手房中介竟然雇人假扮買(mǎi)家討價(jià)，不斷打擊房東心理預(yù)期價(jià)位。

但是否存在惡意壓價(jià)，或者擾亂買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，觸犯到法律法規(guī)，這個(gè)新聞還需要辯證看待。

首先雇人不斷帶看，既是業(yè)績(jī)指標(biāo)和任務(wù)，確實(shí)也可以通過(guò)不斷議價(jià)給業(yè)主反饋價(jià)格，從而影響業(yè)主心理預(yù)期價(jià)格。

其次，帶看的中介雖然給記者的反饋是需要雇人帶看，間接影響業(yè)主的心理預(yù)期價(jià)格，但指導(dǎo)暗訪記者的報(bào)價(jià)，其實(shí)也依照了市場(chǎng)的公允價(jià)值，符合市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格規(guī)律。

小區(qū)上一同戶(hù)型成交價(jià)為285萬(wàn)，業(yè)主掛盤(pán)339萬(wàn)，中介指導(dǎo)記者在同戶(hù)型的歷史成交價(jià)基礎(chǔ)上報(bào)價(jià)280萬(wàn)，雖然與業(yè)主報(bào)價(jià)差了59萬(wàn)，但并未嚴(yán)重偏離歷史的成交價(jià)。

反而業(yè)主的掛盤(pán)報(bào)價(jià)明顯偏離了市場(chǎng)的實(shí)際成交價(jià)格。

而實(shí)際交易中，若過(guò)于偏離市場(chǎng)的價(jià)格，低于市場(chǎng)價(jià)非常多，二手房中介也不會(huì)報(bào)給業(yè)主。畢竟對(duì)買(mǎi)賣(mài)交易，并未有太多的利益驅(qū)動(dòng)，對(duì)獲取傭金報(bào)酬的中介，自然是更希望成交價(jià)高一些，傭金也就更高一些。另一方面，業(yè)主也不會(huì)同意繼續(xù)議價(jià)。

所以這樣的熱搜，其實(shí)很不符合實(shí)際的交易情景。

但也透露出如今二手房市場(chǎng)背后幾個(gè)值得注意的信息——

1、如果房子短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)的看房的買(mǎi)家比較多，只看不出價(jià)，或者出價(jià)非常低，那么就不是真正的買(mǎi)家

2、很多買(mǎi)家都只是觀望，真正的買(mǎi)家是非常少的，更別談下定買(mǎi)房了

小區(qū)的下一套房子如果能順利成交，不僅是小區(qū)的最低價(jià)，甚至還會(huì)比上一套成交低幾萬(wàn)

3、其實(shí)很多業(yè)主對(duì)自身小區(qū)的調(diào)整存在盲區(qū)，對(duì)小區(qū)的成交關(guān)注和跟蹤不夠及時(shí)，對(duì)市場(chǎng)的交易抱有僥幸心理。而一些高位進(jìn)場(chǎng)的業(yè)主，可能連價(jià)格都不太敢看了。

4、賣(mài)房的最佳階段已經(jīng)過(guò)去。如果不是著急置換或者資金問(wèn)題，都不是賣(mài)房的最佳時(shí)機(jī)了。作為買(mǎi)方市場(chǎng)，議價(jià)的幅度要比過(guò)去大得多，如今賣(mài)房，遇到的客戶(hù)，即使不是中介帶來(lái)的客戶(hù)，客戶(hù)自己主動(dòng)上門(mén)，議價(jià)幅度都不會(huì)太小。

買(mǎi)還是賣(mài)？

現(xiàn)在買(mǎi)方出價(jià)都很不客氣。

因?yàn)槭袌?chǎng)真的調(diào)整了很多，即使是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，調(diào)整的力度都不敢恭維。

以深圳為例，曾經(jīng)接近2000萬(wàn)的價(jià)格，如今同戶(hù)型業(yè)主報(bào)價(jià)都只能報(bào)曾經(jīng)的六點(diǎn)五折。

比如位于寶安中心區(qū)域的深業(yè)新岸線三期，雖然地處寶中板塊，作為2008-2009年的房子，該隨市場(chǎng)調(diào)整的也都依舊調(diào)整。

2021年6月151.58平戶(hù)型成交總價(jià)約1900萬(wàn)，折合單價(jià)約12.53萬(wàn)/平，而今年5月一套150.33平戶(hù)型成交，成交總價(jià)已經(jīng)回到了1290萬(wàn)，折合單價(jià)約8.58萬(wàn)/平。

4年的時(shí)間同戶(hù)型總價(jià)的差距將近610萬(wàn)。

更重要的是，約150平左右的同戶(hù)型，曾經(jīng)報(bào)價(jià)將近2000萬(wàn)/套，如今報(bào)價(jià)只有曾經(jīng)報(bào)價(jià)的6-6.5折，并且個(gè)別房源報(bào)價(jià)，甚至低于曾經(jīng)同類(lèi)戶(hù)型報(bào)價(jià)的6折。

而這樣的報(bào)價(jià)，在實(shí)際成交中，還有一定的議價(jià)空間。買(mǎi)方并不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格掛牌足夠低了，就不再壓價(jià)。

面對(duì)這樣的調(diào)整即使再有實(shí)力的業(yè)主，心里都很難紋絲不動(dòng)。

就更不用說(shuō)，買(mǎi)的時(shí)候加了一些杠桿了。

如果是當(dāng)初是三成首付或者換房的時(shí)候5成首付，不僅幾乎花光了他們的積蓄，還貸也消耗了大部分現(xiàn)金流，那么每一個(gè)戶(hù)型成交的歷史價(jià)格，都能成為牽動(dòng)市場(chǎng)心跳的變量。

曾經(jīng)2022年，小女警就已經(jīng)提醒買(mǎi)賣(mài)方市場(chǎng)存在分歧，要當(dāng)機(jī)立斷一些，并且2023年初也提醒賣(mài)方心態(tài)不能太高，要抓住節(jié)點(diǎn)。

原因是，情緒決定行為，適合賣(mài)房的階段不適合買(mǎi)房，適合買(mǎi)房的階段不適合賣(mài)房。

如果是2021年，500萬(wàn)的房子，客戶(hù)敢還價(jià)490萬(wàn)，都會(huì)被駁斥沒(méi)誠(chéng)意，業(yè)主甚至還會(huì)突然加價(jià)或者毀約擇機(jī)再賣(mài)。

但此時(shí)，市場(chǎng)過(guò)去的共識(shí)出現(xiàn)分歧已經(jīng)非常明顯。

所以，必須當(dāng)機(jī)立斷。

如今是一樣的。

一方面，市場(chǎng)掛盤(pán)量已經(jīng)足夠多，在卷的不能在卷的情況下，守望更有利于迎接下一階段。

另一方面，市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)有幾年，價(jià)格的調(diào)整幅度已經(jīng)收窄，雖然還有議價(jià)的空間，但有在慢慢平滑。比如過(guò)去500萬(wàn)的房子，過(guò)去談價(jià)能談到450萬(wàn)，但當(dāng)同一套房子調(diào)整到了380萬(wàn)的時(shí)候，能談的價(jià)格可能就只有350萬(wàn)了。

從成交趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)的成交套數(shù)趨于平穩(wěn)。除了去年9月至今年1月的小陽(yáng)春，其余時(shí)間二手房都平穩(wěn)在2800-4000套的區(qū)間。

所以，當(dāng)議價(jià)話語(yǔ)權(quán)在買(mǎi)方市場(chǎng)，更適合守穩(wěn)。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)