北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，目前大興狼垡這有套60平老破小，在出租，大概能賣個170-180吧，租金3千多點。想賣了換到石景山八角那塊，當(dāng)然也只能換個差不多大的老破小，總價網(wǎng)上看了一下大概200出頭吧，買了暫時也不會住，大概率也是出租。

之所以想換主要有兩方面考慮：

一是教育，想孩子上初中的時候轉(zhuǎn)到石景山，目前住良鄉(xiāng)，對口初中是良鄉(xiāng)二中，不知道八角那塊的學(xué)校怎么樣，轉(zhuǎn)過去學(xué)校檔次能不能有明顯提升？

二是保值，狼垡這地您應(yīng)該也了解，按理說位置很好，但就是發(fā)展不起來，想著石景山畢竟算城區(qū)，是不是能好一些。

另外傳言狼垡村里這兩年要拆遷改造，有鼻子有眼的，說規(guī)劃已經(jīng)報到市里就等著審批了。如果真的拆了環(huán)境改善了，我這老破小是不是能漲點，現(xiàn)在賣是不是就不太合適了。有點兒混亂，請章哥指教。

A：

1、狼垡的換八角老破小，租金收益率有可能提高點兒，但也高不到哪兒去，年化0.5%到頭兒了。因為您現(xiàn)在就2%了，而北京最高的一般不過2.5%，所以最高提升0.5%。但計算好，置換的稅費成本一般就3%以上呢，幾年內(nèi)很難靠提高的房租掙回來。

2、中學(xué)轉(zhuǎn)到石景山，石景山的牛中是景山遠洋和京源學(xué)校，成績放到東西海也是中上，能換到這倆就算明顯的提升。之后是老牌兒的九中和北大附石景山，也不錯。

其他的不太好說了，畢竟良鄉(xiāng)二中的成績也挺好的，在郊區(qū)中排名靠前，換到其他區(qū)普中的話或許還不如這里呢。

3、狼垡理論上的地段兒是挺好的，金角銀邊。但劣勢就是“兩區(qū)交界”啊，還南邊有鐵道北邊有五環(huán)京良，導(dǎo)致大興不愛管+豐臺管不著。地鐵當(dāng)年本來是應(yīng)該走狼垡的，但就是大興不出錢，所以人家寧可繞荒地也要甩開狼垡去房山稻田。而沒有地鐵的加持，導(dǎo)致狼垡就更不太好發(fā)展了，只能等著南延線的規(guī)劃吧。

石景山大部分板塊都是跟隨大盤的，占不到便宜也基本不吃虧。目前發(fā)展好的板塊是首鋼園古城一帶，中海那幾個盤，價格走勢明顯超出大盤了。

4、狼垡拆遷說了都不知多少年了，至少從修五環(huán)就開始傳說，只能說有可能吧。不過難度大，拆遷是需要投入+回報的。而看看地圖，狼垡現(xiàn)在剩下的可開發(fā)土地并不太多，公交駕校+武警+鐵道沿線+小產(chǎn)權(quán)就占走了大量土地，如果拆遷的話還要規(guī)劃綠地和各種配套。反正導(dǎo)致能賣的土地不多，看大興是否愿意投資吧，要能賺錢的話就有可能早點兒拆。

真要拆遷導(dǎo)致環(huán)境變好+配套增加，那投資價值就會體現(xiàn)在土地價格上，房租和房價也都有可能漲。但這是個挺漫長的過程，得見到成效之后才能兌現(xiàn)預(yù)期。而且上限必定不會超過20%，因為均價不可能超過平行的西紅門板塊。

5、總之我沒什么明確的建議，還是看您的主要需求吧。我認(rèn)為是如果為了租金，那換不換的意義不大，投入的稅費未必在短期內(nèi)賺回來。為升值的話只能說有可能，但畢竟是換老破小，最好成績就是跟北京大盤一致。學(xué)校的話看能否進入石景山的頭部校了，能進入就是明顯提升，不能就未必強多少了。拆遷的事兒我不清楚，這咨詢懂行的吧。

僅供參考。

二

Q:

請問。我長期生活在北京，2017年在成都買了套房，一直出租。房價漲漲跌跌，現(xiàn)在已經(jīng)跌破我當(dāng)初的買入價。但是租金還可以，每月6500，總房價是200多萬?，F(xiàn)在的問題是這樣——我想去濟南生活。但是想在濟南買房的話，就需要賣掉成都或者北京的房子。

北京的租售比肯定比不上成都，但畢竟是北京。所以現(xiàn)在有三個選項，賣成都，賣北京，不買濟南（租房）。你能給我些建議嗎？換一個角度來說，你覺得濟南的房子值得買嗎？如果買，明年這個時機如何？

A：

1、成都200多萬的房子能租6500？租售比300多，年化租金回報率比北京翻番了，至少3%以上。這可太高了，如果數(shù)字沒錯的話不太正常。您這套房如果沒硬傷+不是公寓，那我認(rèn)為是絕對的超跌了，還不少呢。如果是這種情況就別賣了，這會兒賣肯定吃虧。

2、我剛查了一下，成都現(xiàn)在的平均租售比是520，北京是650，相差20%左右吧。但有一點，成都到目前為止的價格走勢可遠遠不如北京。以后我不敢說還會有這么大差距，但很難說北京的價格走勢能落后于成都。

3、濟南的我不懂，好多年沒去了。反正要是我的話肯定留北京的房子，除非是換到上?；蛏钲?，其他的連香港的我都不考慮。

時機怎么說呢，我覺得別估算時間了，還是看趨勢。從歷史行情來說，大多數(shù)樓市上漲都是先從深圳開始，然后杭州上海，再之后輪到北京。這個周期要3個月到半年，之后就是向其他省會城市逐步傳導(dǎo)了。

所以您關(guān)注北京吧，深圳漲了別著急，北京未必跟隨，上海上漲的話才有可能是真行情，北京再漲的話那就可以關(guān)注濟南了。

僅供參考。

三

Q:

請問，我在八達嶺孔雀城有兩套loft，是公寓但卻是大產(chǎn)權(quán)的，只是40年而已。我們100萬一套買的，但現(xiàn)在據(jù)說只值40多萬了，但房子還是很不錯的，兩層能有100平以上的空間，采光非常好，跟住別墅的感覺一樣。

我們現(xiàn)在是因為年紀(jì)大了，開車和坐高鐵都不方便，所以才想賣掉的。但價格實在跌的太多了，所以也有出租的想法，現(xiàn)在每個月是800-1000元，綜合下來每年能租一萬出頭，如果按40萬價格的話收益率2.5%，看您的分析是超跌了，是不是可以等等價格？

A：

1、如果不著急用錢的話就等等吧，越著急賣肯定越吃虧。不過我沒分析過這里，不敢說是否真的超跌。

2、因為您說是每個月能租800-1000，我相信這是市場價。但是，能否全年和連年不間斷的出租是個問題吧？也就是能不能很快租出去，而且是這家房客走了就很快能接上下一家？這在北京市區(qū)是不難做到的，但在孔雀城這種地方估計比較難。

如果做不到很快的銜接，那這“真實收益率”就未必是2.5%了。比如只有天熱的時候好租，秋冬不好租，那收益率就有可能下降到2%之內(nèi)甚至1.5%了。那這就談不上超跌了唄，隨著房齡變老還有下跌的可能。

3、當(dāng)然這都是我瞎猜的，是不是這種情況我不知道。所以您還是問問當(dāng)?shù)氐闹薪榘?，讓他們給算個“真實的租金收益率”，要刨出空置期的，然后再判斷是否超跌？

僅供參考。

四

Q:

請問，我正在看花香壹號和招商臻園的新房，無意中搜到你點評明春園和長豐園小區(qū)的文章了，似乎您對這地段非常的不看好，請問還有什么具體的理由嗎？我也看到周邊的配套不健全，但樓盤是真的很不錯吧，請問是否能作為加分項？保值角度。

A：

1、我談不上“非常的”，也沒什么具體的理由，都是主觀看法而已，人家問我回答，又不是投研報告，您認(rèn)可不認(rèn)可都行。而且我也不知道您說的哪一篇，問過我這邊的不少呢。

2、樓盤不錯，那當(dāng)然可以作為加分項了。相當(dāng)于某個姑娘出身偏遠農(nóng)村，但自己很勵志，學(xué)歷不錯還很會打扮，那自然能作為后天的加分項了。

3、保值角度看自己的判斷吧，我對新房不熟，不好點評人家。不過還是用這姑娘打比方吧，如果她脫離了這偏遠農(nóng)村來到城市，或許才能把后天的優(yōu)勢發(fā)揮出更大的效果。而如果仍然是生活在農(nóng)村，那您覺得她的人生發(fā)展會怎樣？

當(dāng)然，您作為追求者可以到她的老家生活，幫助她家發(fā)展，或許過幾年真發(fā)展的不錯了也有可能。

但一般來說，金鳳凰如果落在柴火堆里就算是“錯配”，再好的商品如果銷售環(huán)境不匹配，大多數(shù)都不能銷售出更大的價值。

4、簡單就這情況吧，再多的我不愿多說了。房產(chǎn)的價值由什么決定？地段地段還是地段兒，這話是李嘉誠說的，可信可不信。

僅供參考。

五

Q:

請問，賣掉翠微附近老破小，置換西府蘭庭或者風(fēng)荷曲苑怎么樣，這兩個小區(qū)怎么樣？

A：

1、怎么樣？居住角度肯定是提升唄，包括小區(qū)環(huán)境和居住的性價比，這是送分題。海淀的房子都是學(xué)區(qū)房，都帶溢價，翠微的老破小肯定超過平均值。那如果用不上學(xué)位了，常規(guī)建議就是趁著溢價高置換了，既提高居住體驗也降低保值風(fēng)險。

2、倆小區(qū)怎么樣，這我怎么回答啊？

您想問什么吧，最好說具體點兒，要不然我只能說都挺好了。這跟搞對象換男朋友似的，問張三和李四怎么樣？都挺好唄，正常人。

主要是倆小區(qū)一個6萬多一個8萬多，這差距大了點兒，不好比。要不還是先說說預(yù)算吧，房子的事兒不談錢不好聊?；蛘哒f如果預(yù)算高就買風(fēng)荷曲苑，小區(qū)規(guī)模大，保值占優(yōu)。另外也有麗澤的概念，看房時算算有沒有溢價，沒有就更合適了。

3、總之建議還是在整理一下思路吧，是不是剛有個想法??？所以還沒什么具體的呢，不著急，整理好需求再聊，換房是大事兒，一步一步來。

僅供參考。

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