一線城市房價真相：松綁背后是一場價值革命

北上廣深樓市松綁，為什么年輕人不急了？

47%買房人虧本！一線樓市正在經歷什么？

廣州全面解限一年，房價為何還在跌？

一線樓市松綁背后：一場靜悄悄的價值重構

過去一個月，北京、上海、深圳三大一線城市相繼放寬限購政策，力度空前。深圳大部分區(qū)域對外地購房者敞開大門，北京放開五環(huán)外限購，上海解除外環(huán)外限制。廣州更是早在去年9月就已全面解除限購。然而，與以往政策松動后市場立刻火熱不同，此次松綁后購房者反應異常冷靜。

這種冷靜背后，是中國房地產市場從“普漲時代”轉向“結構性機會”的歷史性轉折。曾經被視為只漲不跌的硬通貨，如今許多區(qū)域房價已跌回2016年甚至更早水平，且下跌趨勢尚未止步。國家統(tǒng)計局數據顯示，今年7月，一線城市新房價格同比下降1.1%，二手房同比下降3.4%。環(huán)比來看，新房下降0.2%，二手房下降1.0%。

廣州作為最早全面解綁的一線城市，其市場表現(xiàn)具有重要參考意義。去年9月廣州徹底解除限購后，市場熱度一度提升3-5成，但火爆行情僅維持不到兩個月便逐漸降溫。最新數據顯示，廣州樓市并未因全面解綁而止跌回穩(wěn)。截至2023年9月末，廣州全市庫存量達到1223.7萬㎡，去化周期拉長到19.2個月。7月份廣州新房價格同比下跌4.6%，二手房同比下跌6%。

瑞銀證券報告顯示，47%的買房人已遭遇賬面虧損，即現(xiàn)價低于買入價。即使是一線城市，從高點下跌超過30%的案例也比比皆是。這種普遍性的價格回調，反映出樓市底層邏輯已發(fā)生根本性變化。

供需關系的逆轉是核心因素。過去一線樓市堅挺的原因在于“供不應求”：城鎮(zhèn)化進程中每年數百萬人凈涌入，土地供應卻有限。但現(xiàn)在，人口流入放緩、杠桿率高企、收入不確定性增加、工作穩(wěn)定性下降，以及畸形的房價收入比等多重因素，共同改變了市場預期。

更深刻的變化在于人們資產配置方式的轉變。過去20多年，住房是民眾最核心的資產，尤其是一線樓市被視為核心中的核心。如今這一邏輯已被顛覆。當樓市不能再創(chuàng)造財富，銀行存款利率又處于低位，權益資產獲得更多資金青睞。A股市場在經濟相對低迷周期中的悄然崛起，正是這種轉變的體現(xiàn)。

房地產行業(yè)正在從金融屬性主導轉向居住屬性和金融屬性并重的新階段。這種轉變意味著不同城市、同一城市不同板塊之間的分化將成為新常態(tài)。核心地段優(yōu)質資產因稀缺性保持抗跌性，而缺乏產業(yè)和人口支撐的郊區(qū)板塊可能面臨去化壓力。產品分化也更加顯著：“好房子”與普通住宅的價值差距進一步拉大。綠色建筑、智慧住宅、健康社區(qū)等符合新發(fā)展理念的優(yōu)質產品將更受市場青睞，享受估值溢價。

當前政策松綁效果有限，市場期待更大力度的政策調整。北京、上海此輪松綁無論范圍還是力度都較為輕微。深圳力度稍大，但市場熱度預計僅提升1-2成，遠未達到預期。由于樓市低迷程度超預期，房企已用盡常規(guī)手段，現(xiàn)在唯有政策放大招才可能破局。如果此輪松綁效果不明顯，下一步很可能放松核心區(qū)域，甚至不排除全面解除限購。

未來樓市將延續(xù)分化趨勢，住房的居住屬性正在回歸，產品力成為決定價值的核心要素之一。從規(guī)模導向轉向產品導向，從關注金融屬性到重視居住屬性，這場價值重構將改變中國房地產市場未來二十年的格局。房價再度大幅反彈的時代不會重來，但市場會更加健康——這才是真正的好消息。