文/北京進深 徐迪

長假在即，北京樓市也開始熱鬧起來了。

寫稿的時候剛收到消息，海淀北小伙伴最關注的國譽星城項目，再有兩個小時收籌就截止了，將在今天晚上19:57正式開盤！

感興趣的可以蹲一波。

近期跑了幾個剛開的樣板間，特意避開周末假期，但還是連個好角度的空鏡都沒能拍到。

進深君多少有點心潮澎湃的意思，感覺不管是開發(fā)商還是購房者，信心都在恢復。

隨著五環(huán)外限購松綁，今年的十一黃金周，北京有些售樓處可能比旅游景點還熱鬧。

當然只是“有些”。

也并非拉踩，北京太大，五環(huán)和五環(huán)還不一樣。

哪些五環(huán)外板塊和項目能最先吃到這波政策的紅利？

從北京的供地導向來看，優(yōu)先“軌道交通站點周邊市場需求突出、基礎設施和公共服務配套較完善的區(qū)域”。

軌道交通站點周邊，地鐵盤，這是板塊即將被賦能的重要信號之一。

在此基礎上，產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)、醫(yī)療、公園……配套越完善，政策傾斜力度越大。

先看北五環(huán)，海淀北-昌平南，現(xiàn)狀成熟住區(qū)，規(guī)劃落地快，新盤眾多。

昌南區(qū)域，北五環(huán)外最后的價值洼地

在昌平，買房選址邏輯簡單直給：離海淀、朝陽近。

但是朝陽往北還有順義可選，所以能夠承接海淀北外溢客群的昌平南，是最確定的五環(huán)外區(qū)域之一。

地理位置上，昌南區(qū)域有著先天的優(yōu)勢。

以生命科學園板塊為例，一站海淀，快速通達中關村、西二旗、后廠村。

房子價格，五環(huán)邊的就不說了，單看永豐的新盤，也已經(jīng)來到9萬左右的水平。

在昌南，6萬是能選到頂配戶型的，并且是海淀所不具備的新規(guī)產(chǎn)品，南北陽臺、超大飄窗。

質價比一項，足以成為在海淀就業(yè)的新北京青年最優(yōu)選。

而昌平南之所以最熱，除了地緣接駁海淀，也是自帶產(chǎn)業(yè)BUFF的。

一條北清路，串起“中國硅谷”主軸，昌南板塊主要聚焦生命科學、數(shù)字智能和科教集群。

僅一個生命科學園就有千億級產(chǎn)值，600 科研龍頭的入駐，帶來約4.8萬研發(fā)精英。

這部分高知高收入群體，為區(qū)域樓市注入了新的活力。隨著生命科學園三期項目的建成投用，板塊企業(yè)生態(tài)和人才密度會再提一個量級。

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的不斷落地，相應的基礎設施配建也在持續(xù)完善。

去年，生命科學園地鐵站上蓋的超極合生匯開始試營業(yè)。這座體量超46萬方的商業(yè)綜合體，大幅度提升地段價值和居住品質，與周邊優(yōu)質住宅項目形成“科研辦公-居住生活”的閉環(huán)。

配套加碼迭代，吸引更多高凈值科技人才家庭落戶，大型開發(fā)商持續(xù)進駐，區(qū)域發(fā)展仍處上升通道。

多元選擇，“好房子”集中供應各有亮點

昌平今年到目前為止有6個純新盤供應，對應了五個小板塊。

按照與海淀的直線距離依次是：生命科學園、朱辛莊。這兩個都屬于昌南區(qū)域。

再往北還有昌平新城的馬池口、南邵板塊，往東有北七家板塊。

重點看下昌南的三個新盤：星耀未來、未來之境和國譽星城。

三個項目都有未來科學城置業(yè)參股，其中星耀未來和國譽星城由越秀操盤，未來之境則是中海地產(chǎn)在昌平的首個好房子項目。

整體來看這三個盤定位上是比較接近的，都是剛需為主，兼顧改善，面積段比較集中，90-130㎡左右，沒有太大或太小的戶型。

聽項目銷講，這三個盤可能看不出太大區(qū)別，進深君總結了一份優(yōu)缺點筆記，僅供參考。

像外立面、大門、樣板間軟裝這些，審美體驗類的主觀元素，就不做贅述了，主要看一些硬指標。

1、最早開盤的星耀未來，也是第一波吃到好房子新規(guī)福利的項目。

項目地上建面約10萬㎡，容積率1.8，規(guī)劃17棟住宅樓，均為6-8層矮板，總共978戶，主力戶型為92/97/107㎡三居、132㎡四居。

首批取證930套，備案價在6.3萬-6.8萬/㎡區(qū)間。

昌平首個的雙陽臺體系新品，吸引了不少海淀北的年輕客群。

加上項目前期優(yōu)惠力度比較大，開盤價最低到5萬以下，5.3萬能選到不錯的樓層。

開盤當天現(xiàn)場認購了200多套，到第3天就有25套正簽落地。

這個速度當時在昌平是一騎絕塵的，整個上半年全北京也只有海淀的和樾望雲(yún)有這個流速。

星耀未來最大亮點是擴容空間：南向內(nèi)嵌陽臺送一半面積，飄窗和全贈送，加贈后得房率88%-91%。

并且大部分是1米8的陽臺，封進室內(nèi)；北邊還有個尺度不小的設備平臺全贈送。在這兩項上，后來的新項目都沒能超越它。

小區(qū)規(guī)模在昌南來講是比較大的，但是容積率低，住著很舒服。

公區(qū)建設也不錯，搞出了昌南的首個下沉會所，東南角還配建了商服。

總價500萬，綜合來看性價比相當高的。

2、未來之境，成熟板塊的標桿項目

這個盤屬于是昌南自己的“頂豪”了。

一是價格“豪”，備案到7萬/㎡，創(chuàng)昌平房價新高，網(wǎng)簽均價6.2萬 ，朱辛莊全盛期價位水準。

二是地段“豪”，小板塊來看，朱辛莊板塊仍是目前昌平C位，學鐵商全是成熟配套。

三是產(chǎn)品“豪”，總共只有6棟樓300多戶的小體量社區(qū)，公服配建近3000㎡，僅有10多套97㎡小三居，其余全是105㎡及以上戶型，自然篩選改善用戶。

社區(qū)規(guī)模有限，但是基本上各方面都做到了滿配。

未來之境的起步總價要到600萬級了，當然裝標也很高，加上臨鐵優(yōu)勢，有溢價也正常。

綜合素質在昌南新盤中肯定是撥尖的，但還是那句話，這個時期沒有閉眼沖的盤，根據(jù)自己的實際需求和預算能力合理取舍。

3、國譽星城：“新貴”不貴，低總價全優(yōu)盤

預算有限買不進朱辛莊的，可以考慮北四村的平替。

地段上是平替，產(chǎn)品上實際做到了高配。

兩個方面。首先社區(qū)足夠規(guī)模。

東西兩區(qū)合計15棟樓行列式排布，中央預留出大塊面積做園林，大庭小院，公共空間的配建上非常豐富。

特別是在會所的打造上，讓這個剛需盤呈現(xiàn)豪宅化傾向。

900㎡地下會所 880㎡架空層 550㎡的便民商業(yè)配套。

15棟樓里，北排的6棟小高層首層都做了架空。這個雙會所的體量，在整個昌南板塊已經(jīng)算是獨一份了。但開發(fā)商又在東區(qū)拿出一層樓做了雙主題架空層。

注意，這個架空層300㎡的面積，原本是有產(chǎn)權可以進售賣的一層樓，怎么也有個小兩千萬的貨值吧，直接敞開來給老人和孩子日常玩耍了。這個小細節(jié)，就挺拉好感的。

其次是戶型，最小建面做到81㎡三居，總價段直接拉進400萬 ，同區(qū)域無競品；

97㎡南向三面寬，這個面積段做三面寬、客餐廚南北通透的戶型，同區(qū)域無競品。

贈送上，南向內(nèi)嵌陽臺 飄窗，北邊是兩段設備平臺，有一個可以做景觀露臺。

最大的亮點在側邊飄窗。國譽星城所有邊戶房源的側邊墻，都做了半米的飄窗延伸。

單純看贈送比的話，飄窗是全贈送，陽臺要計一半建面，且一般來說進深是要大于面寬的，1米5的陽臺PK全進深半米的飄窗，實際差不了多少。

同時側邊飄窗會給到房間雙采光格局，視覺上增加空間尺度感。

最后再說回地段。

北四村項目離合生匯其實比另外兩個項目還近一些，地鐵生命谷站再有兩個月動工，這個站點就在小區(qū)門口。

并且它是一個換乘站，S7東北環(huán)線與19號線在此交匯。

預計2028底和2029年中，兩條線路將相繼開通運營。

而國譽星城預計交房時間是2028年6月30日。

19號線可直抵南城，東北環(huán)線則是串聯(lián)了北京中軸，包括望京、四惠、CBD等。

這條線的能級有多高，通勤族都懂。特別是家庭成員在不同區(qū)域工作的，多軌交匯的臨鐵盤實在太香了。

越秀對昌平太熟了，房子開發(fā)到四代宅，越秀在昌平也做到了第四個盤。

說國譽星城是集前三盤之大成者也不為過。既有梧桐星宸的軌交優(yōu)勢，也有越秀星樾的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，更有星耀未來的好房子產(chǎn)品。

剛需產(chǎn)品，流通性和保值能力很重要

新政出臺之后，五環(huán)外新房樓盤咨詢量明顯增加，這其中，有意“置換”或“多置業(yè)”的購房者占比提升。

房子的金融屬性在弱化，但對于首置客群來說，保值功能必須要考慮。

在北京這樣的超大城市，樓市的兩極分化現(xiàn)象日益明顯，品質好、板塊優(yōu)的項目供不應求。另一方面，還是存在不少高庫存區(qū)域，沒個十年專業(yè)購房經(jīng)驗的別嘗試抄底。

1、產(chǎn)業(yè)是基本盤，強產(chǎn)業(yè)板塊能帶來穩(wěn)定的居住人口，保證樓盤的流通性。

2、配套方面，要能保證入住后的舒適度，更重要的還要看后續(xù)規(guī)劃，買全熟板塊需得打開多維度視角，否則容易買在高點站崗。

3、每個板塊的能級都是有上限的，不要為地段以外的因素支付高溢價。

一線城市地價是主要成本，建安和精裝成本占不到太大比例，別讓所謂品質干擾你對項目價值的判斷，去買脫離市場定價體系的非主流產(chǎn)品。

4、再說產(chǎn)品品質，怎么是好？需求不同，很難一概而論。最簡單方法的是看稀缺性。

比方說贈送尺度收緊的當下，一些項目高得房率產(chǎn)品，且看且珍惜。

5、沒必要過度焦慮板塊后續(xù)的供地計劃，持續(xù)供地說明還是有需求缺口，同時也代表著居住氛圍會更加成熟，缺失的配套將加速兌現(xiàn)。

最后，進深君今天會在前排關注國譽星城開盤，十一期間有看房需求的加關LJCJ2025，安排！