2025 年 1—8 月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為 10 月后的市場走勢埋下關(guān)鍵伏筆。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 12.9%，住宅投資降幅 11.9%，施工、新開工、竣工三大核心指標均呈兩位數(shù)下滑，其中新開工面積跌幅達 19.5%。這組數(shù)據(jù)既反映出房企仍處收縮周期，也意味著未來 1—2 年新房供給將持續(xù)收緊，為后續(xù)市場企穩(wěn)預(yù)留了空間。

銷售端呈現(xiàn) “量價齊跌但待售收窄” 的微妙變化：商品房銷售面積與銷售額分別下降 4.7% 和 7.3%，但 8 月末待售面積較 7 月減少 317 萬平方米，其中住宅待售減少 307 萬平方米。這種 “銷量降而庫存減” 的反差，說明市場自發(fā)去化機制仍在運轉(zhuǎn)，尤其在政策催化下，需求端具備快速激活的潛力。資金面的亮點同樣值得關(guān)注，國內(nèi)貸款同比微增 0.2%，結(jié)束了連續(xù) 16 個月的下滑態(tài)勢，顯示金融支持政策已初步見效。

93.05 的國房景氣指數(shù)雖仍處于榮枯線下方，但結(jié)合 9 月政策密集落地的節(jié)奏，這更像是市場觸底前的 “最后一探”。從歷史規(guī)律看，政策從出臺到顯效通常存在 1—3 個月滯后期，10 月恰好進入政策紅利的集中釋放窗口。

二、政策 “明牌”：三大規(guī)則定調(diào)市場走向

9 月中央部委會議與地方新政共同勾勒出 10 月后的市場框架，三大 “明牌規(guī)則” 構(gòu)成了走勢的核心邏輯。

規(guī)則一：行政限制全面松綁激活需求池

“四取消” 政策的全面落地標志著調(diào)控進入深度靈活期。一線城市已率先示范：北京五環(huán)外限購放開后看房量環(huán)比激增 40%，上海外環(huán)外不再區(qū)分首套與二套房貸利率。三四線城市力度更大，蘇州取消 2 年限售，百色對三孩家庭實行套數(shù)認定 “松綁”，多子女家庭未還清貸款仍可按首套購房。這種 “核心城市松綁外圍、三四線全面放開” 的梯度布局，精準覆蓋了 “新市民 + 改善族” 兩大主力群體，按中國人民大學況偉大教授測算，有望激活 15%-20% 的潛在需求。

規(guī)則二：成本減負精準滴灌購買力

“四個降低” 政策形成史上最強減負組合：存量房貸利率預(yù)計平均降幅 0.5 個百分點，惠及 1.5 億居民，年省利息超 1500 億元；首套首付比例降至 20% 以下，百色等城市允許公積金直接付首付，三孩家庭公積金貸款額度最高達 60 萬元。以北京 100 萬元 25 年期房貸為例，利率從 4.4% 降至 3.55% 后，總利息可節(jié)省 14 萬元以上。這種 “真金白銀” 的支持已初見成效，9 月下旬 70 城房價調(diào)查顯示，58.3% 的從業(yè)人員預(yù)期價格趨穩(wěn)或上漲，較上月提升 10 個百分點。

規(guī)則三：保障體系筑牢市場安全網(wǎng)

供給端與資金端的 “雙增加” 政策構(gòu)建起風險防線：100 萬套城中村改造計劃中，貨幣化安置比例超 60%，西安前期改造已帶動周邊樓盤去化率提升 30%；“白名單” 項目信貸規(guī)模擴容至 4 萬億元，截至 10 月中旬已審批貸款 2.23 萬億元，爛尾風險大幅降低。南充等地方政府更主動收購存量商品房用作保障房，既消化庫存又完善保障體系，實現(xiàn)供需雙向優(yōu)化。

三、走勢終局：分化成常態(tài)，核心是關(guān)鍵

10 月后的市場不會重現(xiàn)普漲行情，“K 型分化” 將成為最顯著特征，這種分化體現(xiàn)在三個維度：

城市層級分化：核心與非核心差距拉大

一線城市核心區(qū)已顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象，上海核心區(qū)新房連續(xù) 38 個月環(huán)比上漲，千萬級豪宅成交同比漲 21%；而三四線城市庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)遠超安全線，部分城市仍需依賴政策托底去化。這種差距源于人口與產(chǎn)業(yè)的虹吸效應(yīng) ——2025 年上半年千萬人口城市常住人口平均增長 12 萬，而人口流出的三四線城市占比超 60%，人口基本面直接決定了房價支撐力。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分化：“好房子” 與普通住宅價差擴大

政策導向正推動市場從 “有房住” 向 “住好房” 轉(zhuǎn)型。南充明確 “好房子” 項目層高不低于 3 米，生態(tài)陽臺占比最高可達 30% 且不計容積率，購買此類房源可享受公積金額度上浮、貸款期限延長等優(yōu)惠。這種品質(zhì)溢價已開始顯現(xiàn)，同地段 “好房子” 較普通住宅價格高出 15%-20%，而缺乏配套的老破小則因政府收儲轉(zhuǎn)保障房，價格趨于穩(wěn)定但上漲動力不足。

房企命運分化：安全型企業(yè)主導市場

資金鏈安全成為房企生存的核心指標。龍湖等運營收入占比高、債務(wù)健康的企業(yè)已占據(jù)市場主導，其項目去化率較行業(yè)平均水平高出 25 個百分點；而高負債房企仍在加速出清，8 月數(shù)據(jù)顯示房企自籌資金同比下降 8.9%，定金及預(yù)收款下降 10.5%，資金鏈脆弱者將逐步退出市場。

四、置業(yè)決策：三類群體的最優(yōu)策略

政策 “明牌” 之下，不同群體需精準布局：

剛需族應(yīng)聚焦 “政策疊加區(qū)”，優(yōu)先選擇北京五環(huán)外、上海外環(huán)外等 “不限購 + 低利率” 板塊，搭配公積金代際互助政策（如南充支持提取父母子女公積金購房）降低首付壓力；

改善族需抓住年底前的稅費窗口期，利用 “賣舊買新” 契稅減免政策，同步完成存量房貸降息與換房操作，實現(xiàn)成本最優(yōu)；

投資客需堅守 “核心原則”，聚焦庫存周轉(zhuǎn)低于 12 個月的核心城市（如上海、深圳），選擇地鐵 500 米內(nèi)、品牌房企開發(fā)的改善型房源，避開人口流出的三四線遠郊區(qū)域。

值得警惕的是，此次政策窗口期具有明確時效性：存量房貸調(diào)整 10 月底截止，部分城市購房補貼僅持續(xù)至年底，“白名單” 資金支持也以年內(nèi)完成為目標。對于購房者而言，政策底已清晰可見，市場底將隨需求釋放逐步形成，讀懂分化邏輯、把握政策紅利，方能在這一輪調(diào)整中實現(xiàn)理性置業(yè)。