最近房產(chǎn)圈的關(guān)鍵詞是回暖，北京取消五環(huán)外限購、上海二手房成交量創(chuàng)新高，身邊很多人都在問“是不是得趕緊買房了，再等就漲瘋了。

說實(shí)話，每次看到這種觀點(diǎn)，我都想反問一句，這是普漲嗎？如果只是個(gè)別樓盤在漲，有什么好慌的。

北京8月的新房網(wǎng)簽量是2824套，環(huán)比漲了2.3%，二手房13119套，環(huán)比漲4.1%。

看數(shù)字確實(shí)在漲，但是也得結(jié)合政策背景來看，8月8號(hào)剛?cè)∠宋瀛h(huán)外限購套數(shù)，這波增長是政策松綁后的正常釋放，而且中介都說帶看量上去了，但轉(zhuǎn)化率還沒跟上，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)本身還有滯后性，真算不上暴漲的信號(hào)。

再看上海，“滬六條”出來后，8月二手房網(wǎng)簽近2萬套，同比漲超11%，新政實(shí)施那周日均成交直接突破710套，30號(hào)那天更是創(chuàng)下1103套的單日新高。

但仔細(xì)研究過后才發(fā)現(xiàn)，增量主要集中在外環(huán)外，寶山、嘉定這些地方環(huán)比漲了20%左右，市區(qū)只是略有增量。

至于其他城市，武漢8月新房網(wǎng)簽同比漲31.74%，但二手房只漲了2.56%。

沈陽靠公積金政策拉動(dòng)，貸款金額同比漲13.8%，但那是因?yàn)樽畹褪赘?5%的政策延到年底，還能提公積金付首付，本質(zhì)是給剛需減負(fù)。

說白了，現(xiàn)在的漲是局部的、政策驅(qū)動(dòng)的，跟2016年那種全民搶房的普漲根本不是一回事。

在政策密集出臺(tái)的情況下，市場為什么只是局部回暖？

今年三季度全國200個(gè)城市出了470多條新政，核心就是限購優(yōu)化和存量盤活雙拳出擊。

一線城市先松綁，北京放開戶籍家庭五環(huán)外購房套數(shù)，上海直接調(diào)減限購。

二三線城市更從公積金到首付比例給優(yōu)惠，供給端也在發(fā)力，北京9月推的8宗地塊全在地鐵周邊，天壇街道、永安里這些熱門地段的項(xiàng)目自然受關(guān)注，深圳甚至允許部分保障房轉(zhuǎn)商品房，既盤活存量又不沖擊市場。

但這些政策的初衷很明確，是支持剛性和改善性需求，不是給投資客開綠燈。

住建部早就說了，要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量，還要推行現(xiàn)房銷售、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

所以不同人面對(duì)這波漲勢(shì)，真沒必要一概而論地慌，剛需群體要是剛好有買房計(jì)劃，現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)窗口期。

最不該慌的是投資客，一看到幾個(gè)大城市銷量上去了，就開始激動(dòng)，要知道4月一線城市二手房整體還在環(huán)比降0.2%，北京、深圳分別降了0.6%和0.3%。

而且現(xiàn)在政策明確房住不炒，專項(xiàng)債盤活存量土地也是為了去庫存，不是抬房價(jià)。

過去那種買套房坐等翻倍的時(shí)代早過去了，真要進(jìn)場，你可以算算租金回報(bào)率，如果連房貸都覆蓋不了，還談什么投資。

其實(shí)說到底，大家慌的不是漲本身，是怕重蹈過去越等越貴的覆轍，但現(xiàn)在的樓市早就不是閉著眼賺錢的年代了。

核心城市核心區(qū)域因?yàn)楣┬杵ヅ洌赡芊€(wěn)中有漲，遠(yuǎn)郊和三四線城市因?yàn)閹齑娓摺⑿枨笕?，還得在調(diào)整期待著。

住建部說要“以人定房、以房定地”，就是要讓房子回歸居住屬性，這種情況下，市場很難再出現(xiàn)全面暴漲。

最后想說的是，房價(jià)，短期看政策，中期看土地，長期看人口，但說到底，還是得看自己的需求和錢包。