最近，萬科的處境牽動著整個房地產(chǎn)市場的神經(jīng)。作為曾經(jīng)年銷售額超6000億的行業(yè)龍頭，如今卻深陷虧損泥潭，上半年巨虧120億元，銷售額近乎腰斬。關(guān)鍵時刻，它的“親爹”——深圳地鐵集團挺身而出，今年以來已累計向萬科輸血259.41億元，還直接介入管理層，派自家人士出任財務(wù)總監(jiān)，試圖從內(nèi)部重塑控制力。但問題是，這場大規(guī)模的“父愛式救贖”，真的能挽回局面嗎？兩百多億砸下去，萬科依然在燒錢，而深鐵自己也面臨債務(wù)壓力和基建投入的雙重負擔。這不僅是一場企業(yè)自救，更是一次對地產(chǎn)巨頭命運的嚴峻考驗。

深鐵的全力托舉與自身困境

深圳地鐵對萬科的支持可謂不遺余力。截至九月，深鐵已連續(xù)九輪注資，總額達259.41億元，并且利率遠低于市場公開債水平，明顯帶有救助性質(zhì)。除了資金支持，深鐵還直接出手調(diào)整萬科高層管理結(jié)構(gòu)，推動管理體系更加集權(quán)化，并由深鐵系人員親自掌管財務(wù)大權(quán)，可以說是既出錢又出人。然而，深鐵自身的日子也不好過。它本身有數(shù)百億短期債務(wù)需要應對，同時還肩負大量城市基建投資任務(wù)，可用資金本就緊張。持續(xù)為萬科“輸血”，無異于在消耗自己的安全墊。如果萬科最終未能扭轉(zhuǎn)局面，深鐵很可能被拖入更深的財務(wù)危機。

萬科的失血根源：銷售崩塌與資產(chǎn)枯竭

萬科的問題遠不止虧損數(shù)字那么簡單。最核心的癥結(jié)在于自身造血能力的崩潰。今年上半年，其銷售額同比接近腰斬，房子賣不動，回款自然困難。盡管回款率超過100%，說明賣一套收一套的錢，但基數(shù)太小，越賣反而越虧。財報顯示，截至六月底，萬科總負債仍高達8700億以上，賬面現(xiàn)金卻不足750億。過去幾年高價拿地留下的巨額計提減值，讓前期利潤幾乎全部回吐。如今銀行對其融資極為謹慎，新增借款大多用于“借新還舊”，幾乎沒有增量資金可用于開發(fā)或擴張。這種“拆東墻補西墻”的模式難以為繼。

生存的三條出路：押注、接盤或重組

面對危局，萬科并非毫無動作。它嘗試了“賣資產(chǎn)、談降息、促銷售”三板斧，兩年多來出售近800億項目，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正逐漸耗盡，未來“賣無可賣”。目前來看，萬科若想活下去，只有三種可能路徑：一是房地產(chǎn)市場奇跡復蘇，房價回升帶動銷售回暖，這是深鐵和萬科當前共同押注的邏輯；二是引入戰(zhàn)略投資者或?qū)崿F(xiàn)國有化，但眼下鮮有企業(yè)愿意接手這個“燙手山芋”；三是進行大規(guī)模債務(wù)重組，讓債權(quán)人承擔損失，但這等于官宣暴雷，企業(yè)商譽將徹底崩塌。摩根士丹利測算指出，若下半年沒有大額融資注入，萬科資金鏈隨時可能斷裂。而評級機構(gòu)匯譽已將其評級下調(diào)至CCC，正是高危違約的信號。