曹德旺對房地產(chǎn)市場的警示，始終植根于 “房子回歸居住本質(zhì)” 的核心判斷。這位深耕實業(yè)數(shù)十年的企業(yè)家早有預(yù)判：“房子本質(zhì)上僅是磚塊與水泥的組合，難以長期維持增值屬性，可能演變?yōu)楦蝗酥g的接力游戲”。其觀點并非空穴來風(fēng)，而是基于三重現(xiàn)實考量：

從供需基本面看，市場已陷入嚴(yán)重失衡。住建部數(shù)據(jù)顯示，全國持有兩套及以上房產(chǎn)的家庭占比達(dá) 42%，而空置房數(shù)量超過 1.2 億套，足夠 3.6 億人居住。與此同時，每年仍有上千萬套新房入市，2025 年商品房待售面積已攀升至 7.6 億平方米，疊加生育率走低、城市化率達(dá) 65% 后的需求放緩，新增購房動力顯著不足。

從市場趨勢看，泡沫擠壓期遠(yuǎn)未結(jié)束。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025 年上半年新建商品房銷售面積與銷售額分別同比下降 3.5% 和 5.5%，百城房價已連續(xù)下跌 30 多月，鄭州、天津等二線城市房價較峰值跌幅超 30%，環(huán)京區(qū)域更是近乎腰斬。曹德旺據(jù)此斷言，房地產(chǎn)調(diào)整需 5 至 6 年才能完成，當(dāng)前泡沫尚未完全擠干。

從資產(chǎn)屬性看，房產(chǎn)正從 “增值工具” 淪為 “負(fù)債包袱”。多套房家庭已普遍面臨 “養(yǎng)房成本高、變現(xiàn)難、債務(wù)壓力大” 的三重困境：上海內(nèi)環(huán)兩居室月供普遍超 1.5 萬元，而租金同比下降 20%，部分房源空置期長達(dá) 3 個月，每月需倒貼數(shù)千元補房貸差額；成都等城市二手房掛牌量是成交量的 10 倍以上，房東降價 10% 仍難出手。這種 “資產(chǎn)反噬” 現(xiàn)象，正是曹德旺勸誡 “盡快賣房” 的直接原因。

二、“盡快賣房”：多房家庭的理性選擇

結(jié)合未來 3 年市場走勢，曹德旺 “盡早處置多余房產(chǎn)” 的忠告，對多套房持有者具有強烈現(xiàn)實意義。三大風(fēng)險將在未來三年持續(xù)加劇，印證 “再等很危險” 的判斷：

流動性枯竭風(fēng)險加速顯現(xiàn)。當(dāng)前市場已呈現(xiàn) “有價無市” 的典型特征：北京 2025 年 10 月二手房除東城、西城等核心區(qū)微漲外，其余 14 個區(qū)域全部下跌，房山、懷柔跌幅超 0.5%；上海部分區(qū)域房價從峰值腰斬，掛牌半年無人問津成為常態(tài)。未來三年，隨著保障性租賃住房累計供給突破 3000 萬套，存量房市場競爭將更激烈，三四線城市去化周期或超 36 個月，多余房產(chǎn)變現(xiàn)難度將進(jìn)一步加大。

持有成本壓力持續(xù)攀升。除房貸壓力外，隱性成本正成為多房家庭的沉重負(fù)擔(dān)：房齡超 20 年的老房年均維修成本可達(dá)上萬元，一套房每年物業(yè)費、暖氣費等固定支出近千元，兩套房合計支出堪比中產(chǎn)家庭月收入的三分之一。更值得警惕的是，房產(chǎn)稅試點正在推進(jìn)，上海已明確家庭第二套及以上住房人均超 60 平米部分需按年繳稅，未來三年政策或向更多城市延伸，進(jìn)一步侵蝕持有收益。

債務(wù)違約風(fēng)險集中暴露。央行數(shù)據(jù)顯示，多房家庭平均負(fù)債率高達(dá) 72%，居民家庭總負(fù)債中 78.3% 為房貸，2024 年全國法拍房掛牌量已達(dá) 164.55 萬套，同比上漲 16.56%，其中多數(shù)源于多房家庭斷供。未來三年經(jīng)濟若出現(xiàn)波動，收入縮水與房貸壓力的疊加效應(yīng)，可能引發(fā)更廣泛的債務(wù)鏈條斷裂，屆時低價拋售都將成為奢望。

對多房家庭而言，最優(yōu)策略應(yīng)是 “差別化處置”：核心城市核心地段房產(chǎn)可適度觀望，依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)與人口優(yōu)勢保持流動性；三四線城市、遠(yuǎn)郊區(qū)域及房齡超 20 年的老房，需抓住當(dāng)前政策托底帶來的短暫成交窗口果斷出手，避免陷入 “賣不掉、租不出、持續(xù)虧” 的死局。

三、“咬牙買房”：剛需群體的時機考量

曹德旺的忠告并非否定所有購房需求，其核心指向 “投機性持有”。對剛需群體而言，未來三年并非絕對不能買房，但需摒棄 “追漲殺跌” 思維，在政策紅利與市場底部之間尋找平衡。

政策窗口期提供難得機遇。2024 年以來，降低首付比例、放松限購、稅費減免等政策頻出，一線城市二手房成交已出現(xiàn)回暖跡象，北京上半年二手房成交增長 18.6%。未來三年，“房住不炒” 基調(diào)下，政策調(diào)控將更側(cè)重 “托底而非刺激”，剛需購房的信貸成本與準(zhǔn)入門檻有望維持低位，這為合理需求釋放創(chuàng)造了條件。

市場分化中存在結(jié)構(gòu)性機會。未來三年樓市將呈現(xiàn) “總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化” 特征：一線及強二線城市因人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，庫存去化周期維持在 12 個月以內(nèi)，核心區(qū)房產(chǎn)仍具韌性；而三四線城市庫存壓力大，價格下行風(fēng)險顯著。北京市場已顯現(xiàn)這一規(guī)律：2025 年 10 月新房成交中，東城漲幅達(dá) 8.48%，而豐臺、門頭溝則出現(xiàn)下跌，剛需可聚焦人口凈流入的核心城區(qū)。

購房決策需堅守 “安全邊界”。剛需群體若選擇 “咬牙買房”，必須滿足兩個前提：一是月供占家庭收入比重不超過 40%，避免陷入 “房奴” 困境；二是優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，規(guī)避期房交付風(fēng)險，同時關(guān)注綠色建筑與智慧社區(qū)等品質(zhì)指標(biāo)，契合未來居住需求升級趨勢。曹德旺雖強調(diào)房子的居住屬性，但并未否定合理居住需求，而是警示 “超出能力的負(fù)債” 可能帶來的風(fēng)險。

四、忠告的靠譜性：穿越周期的價值判斷

未來三年，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入 “良幣驅(qū)逐劣幣” 的深度調(diào)整期，曹德旺的忠告之所以靠譜，在于其精準(zhǔn)把握了市場轉(zhuǎn)型的核心邏輯：

從經(jīng)濟轉(zhuǎn)型看，中國正從地產(chǎn)驅(qū)動轉(zhuǎn)向股權(quán)與創(chuàng)新驅(qū)動，2025 年被視為關(guān)鍵轉(zhuǎn)型年，限購全面放開僅為托底市場，而非刺激房價大漲。這種宏觀轉(zhuǎn)向意味著，房產(chǎn)再也無法承擔(dān) “財富增值主力” 的角色，與曹德旺 “實業(yè)優(yōu)先” 的理念高度契合 —— 他創(chuàng)辦福耀科技大學(xué)聚焦材料科學(xué)，正是對地產(chǎn)投機潮的反向警示。

從市場規(guī)律看，標(biāo)普全球與高盛等機構(gòu)預(yù)測雖存在差異，但均指向 “低位調(diào)整” 趨勢：標(biāo)普認(rèn)為市場已觸底，2025 年成交額預(yù)計與上年持平；高盛則假設(shè)財政支持到位后，年底房價或企穩(wěn)，但二手房成交僅增長 5% 至 6%。無論何種情景，未來三年房價都難現(xiàn)普漲行情，多房持有收益大概率為負(fù)，剛需則有足夠時間挑選高性價比房源。

從風(fēng)險與收益平衡看，曹德旺的忠告本質(zhì)是 “避險建議”。對多房家庭，賣房可規(guī)避資產(chǎn)縮水與債務(wù)風(fēng)險；對剛需群體，理性購房可享受政策紅利，而非 “咬牙” 加杠桿。這種基于 “自身需求優(yōu)先” 的判斷，打破了 “買房必賺” 的認(rèn)知誤區(qū)，與易居研究院院長丁祖昱 “地段差、房齡老的多余房產(chǎn)將越來越難出手” 的判斷形成印證。

結(jié)語：回歸理性的房產(chǎn)決策之道

未來三年，房地產(chǎn)市場的 “冰與火” 將持續(xù)上演：三四線城市的 “降價潮” 與核心城區(qū)的 “抗跌性” 并存，多房家庭的 “拋售壓力” 與剛需群體的 “入場機會” 交織。曹德旺的忠告之所以值得重視，并非因為其 “預(yù)言精準(zhǔn)”，而是因為它戳破了房產(chǎn)的金融泡沫幻象，回歸了 “居住為本” 的本質(zhì)邏輯。

對普通人而言，決策的關(guān)鍵不在于盲從 “買房” 或 “賣房” 的口號，而在于緊扣自身處境：若手握多余房產(chǎn)，尤其是非核心區(qū)域的資產(chǎn)，應(yīng)正視 “變現(xiàn)難、成本高” 的現(xiàn)實，盡早處置以規(guī)避風(fēng)險；若為剛需購房，可借助政策窗口，在能力范圍內(nèi)選擇核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源。畢竟，在房地產(chǎn)告別 “造富時代” 的未來三年，“合適” 遠(yuǎn)比 “漲跌” 更重要。