央行原司長(zhǎng)盛松成再發(fā)權(quán)威預(yù)測(cè):未來五年中國樓市走向已明朗
小區(qū)門口的中介小哥最近不總追著人問“買房嗎”了,轉(zhuǎn)而推銷起了二手房的“裝修套餐”;業(yè)主群里,有人曬出三線老家的房子掛了半年沒成交,也有人說北京五環(huán)外的二手房看房量突然多了起來。這兩年的樓市就像“拆盲盒”,有人焦慮降價(jià),有人糾結(jié)該不該入手。住建部最新數(shù)據(jù)顯示,全國城鄉(xiāng)房屋建筑已近6億棟,二手房總掛牌量突破753萬套,而新房待售面積還有7.6億平方米。就在大家摸不清方向的時(shí)候,央行原司長(zhǎng)盛松成——這位曾精準(zhǔn)預(yù)判2021年房?jī)r(jià)見頂?shù)膶<遥罱俅螔伋鰴?quán)威預(yù)測(cè),未來五年樓市的三大走向已經(jīng)清晰,不管是剛需還是有房族,都得提前看清。
一、行業(yè)規(guī)?!癓型”企穩(wěn):告別暴漲,10-12億平米成新常態(tài)
盛松成在首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上明確說,未來五年樓市最核心的變化是“L型”走勢(shì),這不光指房?jī)r(jià),更指整個(gè)行業(yè)的銷售規(guī)模。巔峰期的2021年,全國商品房一年能賣18億平米,而現(xiàn)在已經(jīng)降到了10-12億平米的區(qū)間,這個(gè)規(guī)模會(huì)持續(xù)多年,不會(huì)再回到過去的“黃金時(shí)代”。
背后的邏輯很實(shí)在。一方面,房企的債務(wù)問題還沒徹底解決,從2021年下半年開始的行業(yè)調(diào)整,要到2025-2026年才能穩(wěn)定下來,不管是優(yōu)質(zhì)房企拿地建房,還是問題房企的重組退出,都需要時(shí)間消化。另一方面,人口紅利在變化,近五年出生人口從每年1600多萬驟降到不足1000萬,購房的基本需求自然會(huì)下降。
但大家不用慌“市場(chǎng)崩盤”。盛松成強(qiáng)調(diào),政策的目標(biāo)是“止跌回穩(wěn)”,核心是“量升而價(jià)穩(wěn)”?,F(xiàn)在5年期以上LPR已經(jīng)降到3.5%的歷史低位,每年能為超5000萬戶家庭減少利息支出約3000億元,加上地方用專項(xiàng)債收購存量商品房去庫存,市場(chǎng)不會(huì)一直冷下去。未來五年,行業(yè)會(huì)從“高速擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“平穩(wěn)運(yùn)行”,6-8億平米的年新建住宅需求是合理水平 。
二、城市分化“冰火兩重天”:核心城市抗跌,非核心區(qū)需謹(jǐn)慎
“以后不是所有房子都值錢了”,這是盛松成反復(fù)強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn),城市能級(jí)會(huì)直接決定房子的保值能力。這種分化已經(jīng)在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)得淋漓盡致:8月份上海新房?jī)r(jià)格同比漲了5.9%,而三四線城市新房?jī)r(jià)格同比跌了3.7%,煙臺(tái)龍口、萊陽的二手房?jī)r(jià)格還在小幅下滑。
具體來看,一線城市會(huì)率先企穩(wěn)。盛松成認(rèn)為,北京、上海的限制性政策還有放松空間,加上產(chǎn)業(yè)集中、人口持續(xù)流入,核心地段的房子調(diào)整幅度小、恢復(fù)快。比如上海8月出臺(tái)外環(huán)外不限購政策后,一周內(nèi)二手房成交環(huán)比漲了11%,周末日均成交達(dá)904套,創(chuàng)下7月以來新高 。而二三線城市,尤其是沒有產(chǎn)業(yè)支撐的小城,會(huì)面臨“庫存高、需求弱”的壓力,部分區(qū)域可能出現(xiàn)“有價(jià)無市”。
盛松成給購房者提了個(gè)醒:別買非核心區(qū)的普通房源,優(yōu)先選大城市核心地段的好房子。像深圳前海的綠色建筑地塊,溢價(jià)率能達(dá)到86.1%,而北京首鋼園區(qū)通過城市更新后,周邊房?jī)r(jià)較改造前漲了15%,這類有價(jià)值支撐的房子才抗跌。
三、“雙軌制”成型:存量房唱主角,保障房占比將超30%
未來五年,樓市會(huì)形成“存量為主、保障補(bǔ)充”的新格局,這是盛松成預(yù)測(cè)的另一大重點(diǎn)。隨著土地供應(yīng)收緊,二手房的占比會(huì)越來越高,一線城市可能超過70%,成為市場(chǎng)的主要供應(yīng)來源?,F(xiàn)在全國二手房掛牌量已經(jīng)突破753萬套,很多家庭的換房需求,都會(huì)通過存量市場(chǎng)解決。
與此同時(shí),保障房體系會(huì)快速完善。盛松成預(yù)測(cè),未來五年保障房占比可能超過30%,主要解決新市民、年輕人的住房難題。目前貴陽、長(zhǎng)春已經(jīng)收購超過15萬套存量房轉(zhuǎn)為保障房,鄭州更是拿出8.6萬間房源做人才公寓,這種“收購存量補(bǔ)保障”的模式會(huì)在全國推廣。這意味著,商品房市場(chǎng)會(huì)更側(cè)重改善需求,房企得從“建得多”轉(zhuǎn)向“建得好”,綠色、智能的“好房子”會(huì)更受歡迎 。
對(duì)普通人來說,這個(gè)變化很實(shí)在:剛需可以等保障房機(jī)會(huì),改善型需求要盯緊核心區(qū)的次新房,而手里有多套非核心區(qū)房子的,可能得考慮優(yōu)化資產(chǎn)。盛松成提到,城鎮(zhèn)住房擁有率已經(jīng)高達(dá)96%,近42%的家庭有2套以上房產(chǎn),未來“房住不炒”的大方向不會(huì)變,靠炒房賺錢的時(shí)代徹底過去了。
盛松成的預(yù)測(cè),其實(shí)是給樓市畫了一張“路線圖”:沒有暴漲暴跌,而是在調(diào)整中走向成熟。未來五年,行業(yè)規(guī)模穩(wěn)住了,城市分化更明顯了,“保障+市場(chǎng)”的雙軌制也清晰了。對(duì)剛需來說,現(xiàn)在房貸利率低、政策支持力度大,遇到合適的核心區(qū)房子可以擇機(jī)入手;對(duì)有房族來說,與其焦慮房?jī)r(jià)波動(dòng),不如好好維護(hù)房產(chǎn)品質(zhì)。畢竟房子最終是用來住的,跟著市場(chǎng)規(guī)律走,才不會(huì)在樓市調(diào)整中慌了陣腳。
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