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樓市突變?賣房者已扛不??!多少人后悔出手太晚?
最近和身邊幾個打算賣房的朋友聊天,發(fā)現(xiàn)大家的語氣里都帶著點焦慮。有個在煙臺芝罘區(qū)的朋友說,他家的房子掛了快半年,從最初的110萬降到102萬,才有中介帶來零星的看房客,“以前還想咬咬牙等個好價錢,現(xiàn)在只求能盡快出手,別再跌了”。另一個在西安的朋友更無奈,去年上半年跟風掛了房,眼看著同小區(qū)的掛牌量從30多套漲到60多套,自己只能一次次下調(diào)價格,生怕成了“最后接盤的房東”。
其實不只是這幾位朋友,2024年的樓市確實藏著不少讓賣房者揪心的變化。一邊是政策端頻頻發(fā)力,取消限購、降首付、調(diào)利率的利好不斷;另一邊卻是很多賣家不得不“以價換量”,甚至陷入“越降越難賣”的循環(huán)。更讓人唏噓的是,年底市場剛露出回暖跡象,那些 低價拋售的人又開始追悔莫及。
一、現(xiàn)狀:掛牌量降了,但“降價拋售”還是常態(tài)
說起2024年的二手房市場,最繞不開的就是“掛牌量”和“成交價”這兩個詞。前兩年大家總說“二手房掛牌量突破歷史新高”,但2024年下半年開始,數(shù)據(jù)悄悄變了——麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的14個重點城市,12月二手住宅掛牌量是194萬套,環(huán)比降了1.21%,同比更是降了20.1%,已經(jīng)連續(xù)三個月同比下滑 。
但別以為掛牌量降了,賣房就變?nèi)菀琢恕_@背后藏著的是大量賣家的“無奈退場”或“忍痛降價”。就拿煙臺來說,2025年10月的數(shù)據(jù)顯示,芝罘區(qū)二手房報價10402元/平,較之前跌了0.87%,蓬萊區(qū)更是跌了1.31%,新房市場里龍口的價格甚至暴跌6.33%。一線城市也沒好到哪兒去,深圳的二手房成交價普遍比掛牌價低10%以上,超過一半的房子成交價甚至低于之前的參考價。
為什么會這樣?核心還是“供大于求”的壓力沒完全緩解。雖然2024年重點14城二手房成交了近130萬套,同比漲了9%,創(chuàng)了近5年新高,但去化周期依然不低——12月重點城市二手房去化周期是16.3個月,雖說比之前降了,但還是高于2022年的水平 。簡單說,就是市場上的房子還是比想買的人多,賣家想快速出手,只能靠降價搶客戶。有中介透露,去年下半年掛牌的房源里,近六成會在1個月內(nèi)下調(diào)價格,調(diào)價幅度大多在5%-8%,個別急售的甚至降了15%。
二、政策:利好砸下來,為啥賣房者還“扛不住”?
2024年絕對是樓市的“政策大年”。從上半年的溫和調(diào)整,到下半年的“930新政”發(fā)力,取消限購、限售、限價,降首付、降房貸利率、降稅費,政策組合拳一套接一套 。單說稅費和利率這兩項實打?qū)嵉膬?yōu)惠,力度就不小。
財政部和住建部去年12月出臺的政策里明確,140平米及以下的首套、二套住房,契稅統(tǒng)一按1%收,比之前省了不少錢。漳州有個案例很典型:吳女士買136平米的二套房,新政前要交2%的契稅,新政后只要1%,直接省了1.5萬元。房貸利率更是降到了近年新低,福建等地首套、二套房貸利率都能做到LPR-55BP,也就是3.05%,貸款100萬30年,比之前能省12萬利息 。
可既然政策這么給力,為啥賣房者還扛不住?關鍵是政策利好先惠及的是“買家”,賣家的“存量壓力”沒那么快緩解。2023年下半年到2024年上半年,很多賣家跟風掛牌,導致市場堆了大量房源,這些房源要消化需要時間。而且不少賣家是“置換型”,手里的老房子賣不掉,就沒錢買新房子,越拖越著急。更頭疼的是持有成本,房貸要還、物業(yè)費要交,要是房子空置著,每個月都是純支出,拖得越久越“虧不起”,只能降價止損。
不過政策的效果確實在慢慢顯現(xiàn)。2024年四季度開始,重點城市二手房成交量逐月上漲,12月重點14城成交14.89萬套,環(huán)比漲了12.6%,同比更是漲了59.2%。一線城市尤其明顯,北京、上海、深圳2024年成交量同比分別漲了12.6%、30%、72.7% 。但這種回暖來得有點晚,不少賣家已經(jīng)等不及先賣了。




三、回暖:年底翹尾后,多少人開始后悔?
2024年樓市最戲劇性的變化,大概就是“年底翹尾”。12月不僅成交量暴漲,房價也出現(xiàn)了積極信號:70個大中城市里,23個城市新房價格環(huán)比上漲,9個城市二手房價格環(huán)比上漲,一線城市二手房價格更是連續(xù)3個月環(huán)比上漲??硕鸬臄?shù)據(jù)顯示,12月有48.3%的小區(qū)成交價環(huán)比上升,34%的小區(qū)掛牌價環(huán)比上漲,這兩個比例都連續(xù)3個月在增加 。
這波回暖,讓不少 earlier 低價賣房的人悔得腸子都青了。有位北京的業(yè)主在去年9月把房山的房子以280萬賣了,到12月發(fā)現(xiàn)同小區(qū)同戶型的成交價漲到了300萬,短短3個月虧了20萬。深圳也有類似案例,有賣家10月以520萬出手了南山的小戶型,12月中介告訴他,同戶型能賣到560萬,“當時就怕再跌,現(xiàn)在看來是賣在了最低點”。
為啥會后悔?因為很多人賣房子是“追漲殺跌”的心態(tài)。上半年看到市場冷清,怕房價繼續(xù)跌,慌慌張張降價拋售;沒想到下半年政策發(fā)力,市場慢慢穩(wěn)了,房價止跌回升,自己反而踏空了。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院的分析師也說,2024年9月是市場的轉(zhuǎn)折點,之后價格環(huán)比降幅連續(xù)收窄,四季度更是階段性止跌,那些在9月前賣房的人,大多錯過了后續(xù)的回暖 。
當然,也不是所有賣房者都后悔。急著用錢、置換到更好房子的人,大多覺得“落袋為安”更重要。但對于那些單純因為恐慌而低價賣房的人來說,年底的市場變化確實給了他們一記“悶棍”。
說到底,2024年的樓市就像一場“熬鷹戰(zhàn)”,考驗著賣房者的耐心和判斷力。政策在托底,市場在回暖,但不同城市、不同房源的命運天差地別。對于還沒賣房的人來說,與其跟風恐慌降價,不如多看看所在城市的成交數(shù)據(jù)和政策導向;而那些已經(jīng)出手的人,也別太糾結,畢竟房子最終是用來住的,能解決自己的實際需求才是最重要的。至于2025年市場會不會繼續(xù)回暖?至少從目前的政策方向看,穩(wěn)字當頭的大趨勢不會變。

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