高層住宅真的會變成貧民窟嗎？

分析之前，希望大家先理解一句話：如果你看空一座城市，就買低密度住宅；如果你覺得城市有希望，高層就是好選擇。

第一，城市規(guī)模決定效率，城市越小，效率越低。有句話是這么說的：英國除了倫敦，其他地方都是鄉(xiāng)下。歐美二三線城市之所以像大號農(nóng)村，根源就在于規(guī)模太小，大多只相當(dāng)于我國的鎮(zhèn)或者縣城，人口少、密度低，撐不起完善的公共服務(wù)和繁華的商業(yè)。

你想想，在那些地方等公交車，半個小時已經(jīng)算是高頻班次，沒有地鐵，家家必須靠私家車出行；晚上太陽一落山，除了少數(shù)酒吧，就只剩下看電視的選擇，這不就是咱們小時候縣城的樣子嗎？

而在中國，哪怕是地級市，人口規(guī)模和密度都能撐起24小時的便利店、午夜停運的地鐵，還有隨時能點的外賣，這就是城市規(guī)模帶來的效率紅利。小體量城市因為服務(wù)業(yè)、金融業(yè)沒有發(fā)展起來，地段差距小，大家都愿意住郊區(qū)的大房子，市中心反而成了被遺忘的角落，就像底特律那樣，變成貧困者聚集、治安混亂的區(qū)域，失去了城市該有的燈紅酒綠。

第二，為什么歐美國家不像中國一樣去建高樓？上面我們知道，城市越小，效率越低；城市越大，效率越高。歐美國家之所以不建新城、建高樓大廈，不是不想，而是條件實在不允許。

他們主要面臨兩個問題：

一是產(chǎn)權(quán)制度在拖后腿，大規(guī)模拆遷舊改的難度比我國大得多，想整合土地搞建設(shè)，光是協(xié)調(diào)各種產(chǎn)權(quán)就很不容易；

二是人口和城市化進(jìn)程踩了剎車，這些國家基本走完了城市化進(jìn)程，沒有源源不斷的人口流入，就沒有建高樓、擴新城的需求。而我們正好相反，硬生生把城市人口密度給穩(wěn)住了，哪怕是人口流出的小縣城，也能靠集中居住維持商業(yè)人氣，不至于像歐美小鎮(zhèn)那樣，整個鎮(zhèn)就一個沃爾瑪、幾家餐館，十年都沒啥變化。

你有沒有發(fā)現(xiàn)？歐美很多地方的銀行還是老幾樣柜員，餐館裝修十年不換，其實就是沒了人口紅利，導(dǎo)致市場缺乏競爭的結(jié)果。雖然我們的人口紅利也結(jié)束了，但有滯后性，城市化進(jìn)程也接近了尾聲，但正在高質(zhì)量發(fā)展，人口基數(shù)大、底盤穩(wěn)。

所以你看，我國的城市里，今天開家新的奶茶店，明天就有可能有競品出現(xiàn)，快遞外賣當(dāng)天能到，這背后都是人口密度和制度優(yōu)勢在發(fā)力。你鄙視的高樓大廈，你恐懼的高層住宅，恰恰是歐美人民羨慕的——當(dāng)然，這里說的是居住的便利度，而不是居住本身的舒適度。

第三，低密度、低效率，城市無活力；高密度、高效率，城市活力強。歐美城市大片的郊區(qū)別墅看著舒服，實則也藏著大問題：外賣小哥跑幾公里才能送一份飯，效率低到?jīng)]人愿意干，形成高效率、高單價也沒人點的尷尬局面；商家只能服務(wù)零星幾戶人家，既沒動力升級服務(wù)，也沒有競爭對手。

歐美二三線城市市中心就幾十棟高樓，一到晚上，寫字樓的人全開車回郊區(qū)了，市區(qū)只剩下貧困者，整個城市就沒了靈魂。而我國高密度城市里，一棟高層能住幾百戶，樓下便利店、餐館、藥店一應(yīng)俱全，早上買早點不用等，晚上下班還能逛個超市。沒有足夠的人口密度，別說高端的服務(wù)業(yè)，就連最基礎(chǔ)的外賣、快遞都難存活，城市自然就沒了活力，這就是咱們的優(yōu)勢。

第四，容積率的高與低，決定著城市的貧富版圖。很多人不知道，我國城市規(guī)劃的核心其實是容積率規(guī)劃：容積率高的地方，往往是商業(yè)中心、配套全的黃金地段；容積率低的地方，大概率是配套少、人氣弱的邊緣區(qū)。

所以，你如果在黃金地段找到低容積率的小區(qū)，這大概就是個寶貝了。對于人口持續(xù)流入的大城市，高容積率的市中心就是財富聚集地，因為這里有最多的服務(wù)、最繁華的商業(yè)，就像北京國貿(mào)、上海陸家嘴，哪怕是高層住宅也很強勢。

對于那些中小城市，高容積率更是救命符。如果中小城市也學(xué)歐美建低密度別墅，人口散得太開，商業(yè)很快就會衰敗，城市會加速空心化。你想想，要是三四線城市都建別墅，大家都住得零零散散，超市、醫(yī)院離得老遠(yuǎn)，日子能方便嗎？

當(dāng)然，如果你在荒涼地帶選擇一個高容積率的小區(qū)，那就不是救命符了，而是吸血鬼。高容積率能把人口集中起來，維持商業(yè)人氣，防止中小城市變成只有輪廓、沒有靈魂的空殼。

第五，高層會不會成為貧民窟，關(guān)鍵要看城市有沒有未來。有人擔(dān)心高層會變成貧民窟，其實答案很簡單：看城市有沒有人口紅利，也就是說，城市的發(fā)展未來還有沒有希望。對于三四線城市，未來大概率是小戶型高層加老破舊等于貧民窟，因為這些城市人口可能凈流出，條件好的人會搬去大房子、別墅，剩下的底層群眾只能住小戶型高層或者老房子，就像歐美那些衰敗城市的市中心。

但對于一二線城市，只要還有外來年輕人拼搏，高層最少能頂個20年，沒有多大問題，大可不必為太久的未來而擔(dān)心，等孩子結(jié)婚出嫁以后再更新也不遲。懂趨勢是適時規(guī)劃，而不是超前規(guī)劃。

送大家一句話：如果你看空一座城市，就買低密度住宅；如果你覺得城市有希望，高層就是最好的選擇。畢竟，一二線城市的高層住宅旁邊有地鐵、有商業(yè)、有好學(xué)校，這些優(yōu)勢不是低密度住宅能比的，只要城市還在發(fā)展，高層在中周期內(nèi)就不會淪為貧民窟。

最后一句話總結(jié)：高容積率并不是洪水猛獸，一座大城市，容積率最高的片區(qū)，大概率是市中心。