來(lái)源：大偉看樓市

2025 年 “金九” 樓市如期迎來(lái)暖意：百?gòu)?qiáng)房企 9 月操盤銷售額突破 2500 億元，環(huán)比增長(zhǎng) 22.2%，72 家房企業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲；北京、上海等核心城市同步放寬限購(gòu)政策，市場(chǎng)咨詢量顯著回升。但與熱鬧數(shù)據(jù)形成反差的是，保定等城市二手房掛牌量高達(dá) 5.3 萬(wàn)套，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下降 17%。這種 “量?jī)r(jià)分化、冷熱不均” 的格局，讓無(wú)數(shù)市場(chǎng)參與者陷入迷茫：此刻究竟該趁機(jī)入場(chǎng)買房，還是抓住窗口期賣房？

一、回暖表象：政策驅(qū)動(dòng)下的季節(jié)性反彈?

“金九” 樓市的回暖信號(hào)，本質(zhì)是政策紅利與傳統(tǒng)旺季效應(yīng)疊加的結(jié)果。從政策端看，8 月中央明確提出 “采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，隨后北京放寬五環(huán)外購(gòu)房套數(shù)限制，上海取消房貸利率首套二套區(qū)分，全國(guó) 38 條地方政策中 29 條為寬松導(dǎo)向。這些政策直接激活了積壓的購(gòu)房需求，尤其是核心城市的改善型群體，推動(dòng) 9 月深圳鹽田、上海外環(huán)外等區(qū)域成交環(huán)比增幅超 30%。?

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，回暖呈現(xiàn)明顯的 “結(jié)構(gòu)性特征”。百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比微增 0.4%，但背后是 72 家企業(yè)環(huán)比增長(zhǎng)與 28 家企業(yè)持續(xù)下滑的分化；拿地市場(chǎng)雖同比增長(zhǎng) 36.7%，但 TOP10 企業(yè)中 8 家為央國(guó)企，民企僅濱江、邦泰等少數(shù)企業(yè)參與。更值得關(guān)注的是，二手房市場(chǎng)并未同步回暖：全國(guó)百城二手房掛牌均價(jià)同比下跌 8.5%，廈門、合肥等城市跌幅超 14%，買方平均看房次數(shù)從 5 次增至 12 次，決策周期延長(zhǎng)至 3 個(gè)月。這種 “新房熱、二手冷” 的溫差，揭示出當(dāng)前回暖的脆弱性。?

二、買方?jīng)Q策：把握 “自住優(yōu)先、精選核心” 原則?

對(duì)于剛需與改善型買房群體，“金九” 回暖提供了難得的窗口期，但決策需建立在理性評(píng)估之上。?

自住需求群體可擇機(jī)入場(chǎng)，但需規(guī)避三大陷阱。當(dāng)前 5 年期以上 LPR 維持 3.5% 的低位，溫州、蘇州等城市二套房首付比例降至 20%，部分城市人才購(gòu)房補(bǔ)貼最高達(dá) 100 萬(wàn)元，政策紅利已處于釋放期。但需注意：避免盲目跟風(fēng)遠(yuǎn)郊 “低價(jià)盤”，這類房源庫(kù)存凈增幅達(dá) 5.8%，未來(lái)流動(dòng)性堪憂；拒絕 “高價(jià)接盤” 非核心資產(chǎn)，正如購(gòu)房者所言 “300 萬(wàn)房子跌 10% 就是 30 萬(wàn)，夠租 10 年房”；優(yōu)先選擇物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、配套成熟的社區(qū)，這類房產(chǎn)在買方市場(chǎng)中更具議價(jià)主動(dòng)權(quán)。?

改善型需求群體應(yīng)堅(jiān)持 “置換優(yōu)化” 邏輯。數(shù)據(jù)顯示，一線城市 300 萬(wàn)元以下剛需房源成交占比超 60%，1000 萬(wàn)元以上豪宅成交雖占比不足 5% 但需求穩(wěn)定，反映出市場(chǎng)對(duì) “兩端資產(chǎn)” 的認(rèn)可。建議采用 “先賣后買” 策略，利用當(dāng)前新房市場(chǎng)的優(yōu)惠政策置換核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源。以上海為例，外環(huán)外不限購(gòu)政策下，將遠(yuǎn)郊老房置換至近地鐵的次新房，既能享受政策紅利，又能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值升級(jí)。?

投資需求群體需保持謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn) “金融屬性” 褪色，租金回報(bào)率普遍低于理財(cái)利率，且保障性住房入市將分流剛需客戶。若確有投資需求，可聚焦北京、上海核心地段的小戶型住宅，這類資產(chǎn)因教育、醫(yī)療資源稀缺，仍具備一定保值能力，但需做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備。?

三、賣方策略：認(rèn)清 “以價(jià)換量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)” 現(xiàn)實(shí)?

面對(duì) “買方市場(chǎng)” 的全面到來(lái)，賣方需摒棄幻想，制定差異化策略。?

多套房持有者應(yīng)抓住政策回暖窗口期減持。截至 2025 年 8 月，杭州、成都等城市二手房掛牌量突破 20 萬(wàn)套，“賣多買少” 的格局導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，且多數(shù)平臺(tái)已隱藏真實(shí)成交價(jià)。對(duì)于持有貸款的非核心資產(chǎn)，建議參考同小區(qū)最近成交價(jià)定價(jià)，適當(dāng)讓利 10%-15% 加速成交，避免陷入 “越等越虧” 的惡性循環(huán)。如保定某房東將 245 萬(wàn)掛牌價(jià)降至 220 萬(wàn)成交的案例所示，主動(dòng)讓利是當(dāng)前市場(chǎng)的有效策略。?

剛需房源持有者需突出性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。單價(jià) 7000 元 /㎡以下的剛需市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為慘烈，庫(kù)存凈增幅達(dá) 5.8%。這類房源的賣方應(yīng)重點(diǎn)優(yōu)化房屋展示，通過(guò)整理裝修、明確產(chǎn)權(quán)等細(xì)節(jié)增強(qiáng)吸引力，同時(shí)配合中介的帶看節(jié)奏，在買方猶豫期主動(dòng)釋放小幅讓步信號(hào)，縮短成交周期。?

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有者可適度觀望。單價(jià) 10000 元 /㎡以上的高端市場(chǎng)庫(kù)存出現(xiàn)凈減少，上海豪宅成交占比穩(wěn)定在 5%，顯示核心資產(chǎn)具備韌性。若持有一線城市核心地段、品質(zhì)物業(yè)的房產(chǎn)，可等待市場(chǎng)進(jìn)一步回暖再擇機(jī)出售，但需密切關(guān)注政策變化，避免錯(cuò)失置換良機(jī)。?

四、長(zhǎng)期趨勢(shì)：分化時(shí)代的市場(chǎng)邏輯重構(gòu)?

“金九” 回暖只是短期波動(dòng)，無(wú)法改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。從人口結(jié)構(gòu)看，25-45 歲購(gòu)房黃金年齡段人口總量見(jiàn)頂回落，城鎮(zhèn)化進(jìn)程從快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，剛需增量放緩成為必然。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，“雙軌制” 住房體系逐步成型，保障性住房將分流中低端需求，商品房市場(chǎng)更聚焦品質(zhì)與改善。?

這種趨勢(shì)下，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇：一線與強(qiáng)二線城市核心區(qū)域的 “好房子” 仍具保值能力，而三四線城市非核心資產(chǎn)面臨貶值壓力；二手房市場(chǎng) “總量過(guò)剩、內(nèi)部分化” 的特征將長(zhǎng)期存在，優(yōu)質(zhì)房源與劣質(zhì)房源的價(jià)差會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。?

對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，需徹底摒棄 “房?jī)r(jià)只漲不跌” 的舊思維。買房者應(yīng)回歸居住本質(zhì)，將 “實(shí)用性、保值性” 作為核心考量；賣房者需認(rèn)清資產(chǎn)優(yōu)劣，及時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。無(wú)論買房還是賣房，唯有順應(yīng) “城市分化、產(chǎn)品分化” 的新邏輯，才能在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中做出理性決策。