來源：上海證券報(bào)微信公眾號(hào)

“樣板房10月7日開放，我們的優(yōu)勢(shì)是三陽臺(tái)+得房率高?！?0月2日，在地鐵1號(hào)線上海馬戲城站附近某央企開發(fā)商城市展廳中，有銷售人員告訴上海證券報(bào)記者，該項(xiàng)目位于寶山區(qū)南大板塊，整個(gè)項(xiàng)目南邊外墻90%的面積用了鋁板加玻璃，使得外立面看起來更加大氣，110平方米的邊套戶型主臥做了270度的轉(zhuǎn)角飄窗，南面雙陽臺(tái)、北面單陽臺(tái)，南面陽臺(tái)進(jìn)深近1.8米，尺寸感非常舒服。如果算上贈(zèng)送面積，項(xiàng)目的得房率可以達(dá)到90%多。

9月下旬，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，全面系統(tǒng)地為上海住宅品質(zhì)提升指出新的方向。國慶中秋長假期間，上海證券報(bào)記者實(shí)地走訪上海多個(gè)區(qū)域的新盤售樓處后發(fā)現(xiàn)，“金屬玻璃墻”“大陽臺(tái)”“綠建三星”等關(guān)鍵詞已成為銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)話術(shù)，一些融合現(xiàn)代建筑美學(xué)與科技人居理念的要素，正在重塑上海新房市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)桿。

房企采取差異化競(jìng)爭策略

10月5日下午2時(shí)許，上海市松江區(qū)廣富林路茸凱路附近一新盤售樓處里，沙盤邊銷售人員正在向購房者介紹樓盤基本情況，洽談區(qū)里坐著四五組購房者。銷售人員李曉霞（化名）告訴上海證券報(bào)記者，盡管國慶假期售樓處全員上班，但前來售樓處看房的客戶與9月份的雙休日相比，還是少了很多?！捌綍r(shí)周末人多的時(shí)候我一個(gè)人要同時(shí)帶三組客戶看房，這次國慶假期可能是大家都出去旅游了吧?！?/p>

記者 張良 攝

李曉霞表示，考慮到項(xiàng)目周邊二手房大部分是小戶型，因此該項(xiàng)目創(chuàng)新打造面積段125平方米起步的純改善型產(chǎn)品?！绊?xiàng)目一期一共132套房源，大籌認(rèn)了166組客戶，公司本來不打算開放認(rèn)小籌，但也擔(dān)心有些客戶臨時(shí)出狀況，所以現(xiàn)在是認(rèn)小籌階段。截至10月5日，無論大籌客戶還是小籌客戶只要在選房當(dāng)天成功認(rèn)購，并且七天內(nèi)付清首付款，疊加之后能享受大約九五折優(yōu)惠。”

“我們項(xiàng)目是9月29日首次開盤，66套房源當(dāng)天清盤。項(xiàng)目二批次加推的是這兩幢洋房，面積都是123平方米，A、B兩種戶型的三房兩廳兩衛(wèi)，其中一種戶型具備做四房的功能。”上海市閔行區(qū)吳涇板塊一新盤售樓處銷售人員馬尚（化名）向上海證券報(bào)記者表示，該項(xiàng)目周邊二手房并沒有120平方米的面積段，因此公司也是主打一個(gè)差異化競(jìng)爭。另外，項(xiàng)目本身主推疊墅及聯(lián)排別墅產(chǎn)品，公司早在今年7月下旬就已在閔行龍湖天街開設(shè)展廳，目前有意購買疊墅產(chǎn)品的客戶比洋房客戶還要多?！?0月1日至6日，已有40余組客戶凍資”。

記者 張良 攝

10月7日，在普陀區(qū)祁連山路古浪路附近一新盤項(xiàng)目樣板房，一對(duì)來自江蘇鹽城的夫妻帶著兒子正在看房。攀談中，記者了解到，該對(duì)夫妻打算給在上海市徐匯區(qū)工作的兒子在上海購置房產(chǎn)，購房預(yù)算800萬—900萬元。該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，項(xiàng)目主打科技住宅，目前已處尾盤銷售階段，僅剩20余套房。

“國慶假期前兩天到訪客戶比較多，后面幾天應(yīng)該有不少人錯(cuò)峰出去旅游了，不過總體而言國慶假期到訪的客戶量還算平穩(wěn)。”有銷售人員說。

新規(guī)給新房市場(chǎng)帶來顯而易見的變化

“好房子”新規(guī)細(xì)則的落地給上海新房市場(chǎng)帶來了顯而易見的變化。幾乎所有的銷售人員都異口同聲將自家項(xiàng)目歸入“好房子”范疇。

“9月26日上海發(fā)布的新規(guī)要求陽臺(tái)的面積不超過戶型總面積的10%，且最大不超過16平方米。對(duì)于125平方米的戶型來說，陽臺(tái)最多可以做到12.5平方米。以前的普通住宅，兩梯四戶，公攤面積業(yè)主基本利用不到，而且還會(huì)影響到私密性?，F(xiàn)在我們的項(xiàng)目是一梯一戶，公攤到家門口的電梯廳，這是可以利用的。而且很多時(shí)候改善不僅是面積變得更大，或者位置變得更好，其實(shí)整個(gè)居住社區(qū)的改善也非常重要?！崩顣韵颊f。

馬尚告訴記者，項(xiàng)目地塊的容積率只有1.01，總高11層的洋房單層層高達(dá)3.15米，陽臺(tái)做得非常大，室內(nèi)設(shè)計(jì)了很多非承重結(jié)構(gòu)的飄窗，據(jù)測(cè)算123平方米戶型的實(shí)際利用率超過90%。另外，整個(gè)建筑立面的設(shè)計(jì)借鑒了世界經(jīng)典建筑，在整個(gè)立面的分布上1樓至9樓全部用的干掛石材，10樓、11樓用的金屬加玻璃幕墻，因此整個(gè)建筑立面呈現(xiàn)出來的質(zhì)感是非常棒的。

9月26日上海出臺(tái)的新規(guī)明確提出對(duì)住宅建筑外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，在申報(bào)圖紙中提供設(shè)計(jì)詳圖，在施工階段及時(shí)通知測(cè)繪單位進(jìn)行跟測(cè)，在“多測(cè)合一”測(cè)繪成果報(bào)告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計(jì)入容積率。多高層住宅底層設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積不計(jì)入容積率。

在馬尚看來，新規(guī)旨在鼓勵(lì)房企進(jìn)行高品質(zhì)建設(shè)，有助于推動(dòng)房企持續(xù)提升產(chǎn)品溢價(jià)和品牌價(jià)值。他認(rèn)為，新規(guī)對(duì)住宅價(jià)格的影響有限，現(xiàn)階段房企也不敢過多地去爭取市場(chǎng)利潤，因?yàn)橄M(fèi)者都很理性，而且選擇余地足夠大。如果房企因?yàn)楦咂焚|(zhì)建設(shè)而顯著提價(jià)，則很可能會(huì)影響到新房的去化。