國慶前（9月28日），沉寂了許久的中建御璟峯終于又有了新動靜

第八批（住宅第七批）房源， 3 號樓、7 號樓正式取證

官方口徑依舊是“勁銷”4.2個億

（小字：項目自己統(tǒng)計的，軍子來了都得喊聲老師傅）

價格都已經(jīng)擼到膝蓋了，還要殼子來帶客戶

似乎御璟峯正在上演“王者歸來”的戲碼

事實當真如此？

先不說上面數(shù)字的含水量有多少以及是否是以價換量得來

就是這個證，小編在官網(wǎng)查了好久沒找到，后來才發(fā)現(xiàn)這盤早已經(jīng)是現(xiàn)房，不需要預(yù)售證了

這么一算，從22年6月首開到現(xiàn)在，已經(jīng)三年半過去了

時間過的飛快，但是這個曾經(jīng)的“科王”，房子賣的卻著實虎頭蛇尾

剛開始22年前幾批開盤，靠著當時的市場行情+買家對中建東孚期房的信任+項目的位置優(yōu)勢+宣傳

即便是頂著3.1W+的板塊高價，賣的依舊不錯

也是那個時候“科王”的名號吹的全城響

誰知道到了后面，聲量一次比一次小

截止到目前，總共體量不到1500套房子，干了三年半

還有近三分之一壓在手里（有銷售許可的還剩369套，還有兩幢沒領(lǐng)證）

（25.10.9數(shù)據(jù)）

這其中一大部分還是22年市場不錯的情況下賣的

23年-24年，領(lǐng)了三次預(yù)售，總共也就320套房源左右

兩年300多套房子，還在吭哧吭哧

這樣的去化速度，雖然不至于全蘇州墊底

但絕對是幾個熱門板塊、核心位置里面賣得最差的那一批

難怪項目的營銷人員走馬燈似的換

真就是劃船不用槳，全靠浪，風口一停，飄在空中的豬撲通一聲砸地上

但問題是，你是王啊，THE KING啊，難道就是這樣的“王”？

這多少有點名不符實了

當然，這絲毫不影響這次3、7號樓的“鐵定熱銷”

妥妥一副喪事喜辦的模樣

更加魔幻的是，就在項目瘋狂造勢來訪量、認購量的同時

各大平臺，鋪天蓋地的全是御璟峯工抵房的消息

134平260多萬

141平269萬

183平370多萬

這本該是項目沖刺銷量的 “利好信號”，最后卻成了回籠資金、著急拋售的亂象叢生

這與項目宣傳的 “進階改善瞰湖大平層” 定位形成刺眼反差

SUZHOU SPECTRUM

01

科王”御璟峯的工抵房之亂，早就有之

除了上文說的在22年整個市場環(huán)境還算不錯的情況下，御璟峯首開賣的順風順水以外

二批次加推，已經(jīng)頹勢盡顯

到了23、24、25，隨著去化的越來越難，售樓處營銷又拿不出有效的推進手段

于是乎，降價（工抵房）成了營銷人手里最后的稻草，也是唯一的可能有效的手段

尤其到了今年，從年初開始，

御璟峯的工抵房就從來沒有停過，今天冒出三五套、明天又竄出七八套

基本上，售樓處就靠著工抵房“續(xù)命”了

同時，爆出的價格也是屢創(chuàng)新低，從2.4W、2.5W到如今的2.1W、2.0W甚至2W以下

沒有最低，只有更低

實話說，現(xiàn)在市場上大部分項目都會有“工抵房”流出

但基本上都是處在尾盤清貨時期，或者是固定節(jié)點需要填補業(yè)績，沖刺一把

非常規(guī)手段，不頻繁使用

但是到了中建御璟峯這里倒好，完全成了常規(guī)武器了

樓盤還有大幾百套的量，早就開始工抵續(xù)命了

并且，“工抵”價格也是直接突破常規(guī)，直接砍到和周邊次新一個價位

這對于一個區(qū)域標桿樓盤來說，極為罕見

如果都靠降價促銷的話，那售樓處的營銷也該全部砍掉了

問題是，一旦開了這個口子，接下來想要收回去就很難了

降價容易回調(diào)難，尤其還是在樓市深度調(diào)整期

同樣，持續(xù)不斷的“工抵房”房流入市場，對于已經(jīng)購買的老業(yè)主來說

毫無疑問的刀刀見血的“背刺”

從最初的頂著備案價（均價3W1）賣

到后來的工抵房

134平從22年的420W左右→工抵房260W左右

184平從22年620W左右→工抵房395W左右

基本都是40%的降幅，非常嚇人

御璟峯的老業(yè)主們，用了三年時間，就把16-25年的十年蘇州樓市起伏快步走完

這到底是喜是憂

不過，好在御璟峯的老業(yè)主們整體素質(zhì)都非常高，盡管關(guān)于項目的維權(quán)持續(xù)不斷

但是極少是因為價格爆降的原因

SUZHOU SPECTRUM

02

持續(xù)不斷的“工抵房”源自于持續(xù)不斷的質(zhì)量維權(quán)

要說御璟峯為什么能把一手頂級好牌最后打得稀爛，最主要的原因還是出在自身：

交付的質(zhì)量問題實在是太多太多了

業(yè)主從樓棟框架建好以后開始的立面、窗戶安裝就開始了大規(guī)模的維權(quán)

說句實話，中建御璟峯的維權(quán)周期之長、維權(quán)事項之多

最起碼小編從業(yè)近十年來，沒見過能與之匹敵的項目

即使到現(xiàn)在，還有各種問題投訴、整改

12345上面，僅僅是從今年4月份到現(xiàn)在（此前定期清空），就已經(jīng)有近50條投訴記錄

更不提去年的立面維權(quán)高峰期

御璟峯在官網(wǎng)的維權(quán)貼數(shù)量，也是小編所見最多的項目

并且，投訴問題簡直是五花八門

櫥柜大理石污漬

水管爆裂漏水

樓頂裝飾玻璃自爆掉落

推薦傭金不付

智能中控面板線路錯亂、無法登錄

家電禮包缺斤少兩

室內(nèi)空開和欠壓器故障

還有“承諾”的整改鋁板、但依舊是涂料的、不到半年外墻開裂

太多了

最讓小編哭笑不得的是，有用戶投訴，中建御璟峯開發(fā)商將客廳中央空調(diào)面板安裝在了天花板下面

使得業(yè)主無法實現(xiàn)物理控制空調(diào)

還有最近業(yè)主投訴的嚴重漏水問題

基本上，小問題不斷，大問題也很多

之前有業(yè)主總結(jié)了與開發(fā)商探討的全部問題以及進展

涉及到外立面、車庫、陽臺窗戶、南大門、圍墻、樓梯間、公區(qū)、地暖質(zhì)量、木地板質(zhì)量、南北窗防水保障等一系列問題

不知道一年多過去了，開發(fā)商兌現(xiàn)了幾項

所以不少房產(chǎn)從業(yè)者都說中建御璟峯是近幾年來蘇州核心板塊極少數(shù)維權(quán)不那么成功的項目

當然了，家家有本難念的經(jīng)

沒有誰會比業(yè)主自己更關(guān)心自家的樓盤

SUZHOU SPECTRUM

03

所以，回到開頭，這次國慶，依舊是“科王”的御璟峯新推兩棟房源，

并且是進階、改善、大平層

御璟峯的業(yè)主，對所謂的廣告語“詐騙”已經(jīng)深有體會：

去年快交房的時候，項目上就心虛的把“全公建化外立面”字樣從宣傳語里刪除

不知道這一次是否是真的“進階”了

問題是，當初頂著備案價賣3.1W的房源，在交付給業(yè)主之后已經(jīng)露出真容了

那那些以“工抵房”名義、動輒2W的房源，在交付以后，會有什么樣的呈現(xiàn)？

還是，只要價格低就真的可以不考慮實際情況、無腦入了？

更何況，一路之隔的次新房源二手成交價格甚至比御璟峯“工抵房”價格還要低

顯然，購房人不應(yīng)該只和項目以前的高價相比較

以前賣三萬，現(xiàn)在兩萬，大賺啊？

殊不知，支撐它當初賣高價的質(zhì)量標桿預(yù)期已經(jīng)落空

橫向比較來看，即便是“工抵”價格，還是要比周邊次新項目來得還要貴

期房時，還可以宣稱質(zhì)量是板塊標桿、天花板

交房后，估計很難這么說了

所以，即便相較于高點有著40%的價差，下定現(xiàn)在的御璟峯還是要多做考慮

畢竟，今天降3000，明天降2000

誰也不知道這個降價的底在哪里