文/北京進深 林振興

活久見，見過舉報別家的，沒見過連自家都舉報的。

一個月前，首開君禮著的一位業(yè)主，投訴了自家開發(fā)商。

投訴原因非常簡單：違建。

該業(yè)主表示，“君禮著銷售所有的戶型，有陽改房違建，未按規(guī)劃圖紙施工，開發(fā)商改建中未向相關(guān)部門報批報建?！?/p>

按理說，封陽臺后，實用面積比產(chǎn)權(quán)面積多，那為何這名業(yè)主還要投訴？

他給出的原因是：開發(fā)商現(xiàn)在打墻和封窗改變成室內(nèi)的面積已經(jīng)嚴(yán)重危害業(yè)主住房安全性。

眾所周知，“陽改房”需要砸不少真金白銀。

首開最新半年報顯示，君禮著總投資額短短一年時間，增加了超19億元。

這部分錢是用來封陽臺的？還是另有其他意圖？或許只有項目公司（北京躍泰置業(yè)）總經(jīng)理劉軍心里最為清楚。

劉軍也是北京怡璟置業(yè)的總經(jīng)理。該公司在2月27日至4月16日，因為工地夜間施工，被群眾舉報了77起。

2月27日晚，執(zhí)法人員到施工現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)，該工地正在進行夜間場界內(nèi)物料裝卸作業(yè)。經(jīng)核查，該工地屬于端禮著項目，建設(shè)單位是北京怡璟置業(yè)，工地未取得建設(shè)工程夜間施工證明。

5月，北京怡璟置業(yè)收到一張10萬元的罰單。

首開君禮著，是京城最早封陽臺的樓盤之一。此次封陽臺被拆，也給京城開發(fā)商敲了一個警鐘。

未來，北京有50多個帶陽臺的樓盤，尤其是內(nèi)嵌式陽臺，基本是集體“舞弊”，通過封陽臺偷面積。它們極有可能成為下一個“君禮著”，出現(xiàn)封陽臺被拆。

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這位業(yè)主去到現(xiàn)場，查看實體房屋已經(jīng)將非封閉陽臺2個的空間改造成臥室一起交付，客廳有一個外陽臺改造成了封閉窗戶。

對比他自己的購房合同，房屋平面圖顯示為陽臺空間，而且原始規(guī)劃時是陽臺。他認(rèn)為，開發(fā)商最后超出產(chǎn)權(quán)承載面積交付，是違規(guī)操作違建。

他的訴求也很簡單：要求恢復(fù)原樣。

接到投訴后，北京市豐臺區(qū)房屋管理局等部門高度重視，安排專人核查，處理的動作也很快。

9月12日，相關(guān)部門進行現(xiàn)場踏勘并約談建設(shè)單位負(fù)責(zé)人，要求其實施拆除，嚴(yán)格按照規(guī)劃許可審批內(nèi)容進行建設(shè)。

封完又拆，首開不少資金打水漂不說，還被房管局盯上了，“該局將繼續(xù)監(jiān)督其后續(xù)整改工作”。

如若有關(guān)部門強制不允許封閉陽臺，開發(fā)商還有一個合規(guī)的辦法：補交一半陽臺建面的土地出讓金。

但對任何開發(fā)商而言，這都是極小概率事件。

更何況君禮著，本身就是一個需要投入不菲資金的大項目。

根據(jù)首開股份2024半年報顯示，該項目從2023年開工，于2025年竣工，總投資額57.35億元。

僅過一年，君禮著的總投資額就增加至76.59億元，今年上半年實際投資0.46億元；同期新開工面積、已竣工面積、總累計竣工面積均為0。

相較其他開發(fā)商，這個建設(shè)速度確實有些龜速。

另據(jù)首開股份2025半年報披露，君禮著上半年已售（含預(yù)售）面積1854平方米。按125平的房子換算，也就賣了15套左右。

截至6月底，君禮著累計銷售面積3.75萬平方米，而該項目可供出售面積為63,192平方米，銷售進度完成了近60%。

02

君禮著雖說是兩年前的產(chǎn)品，但“好房子”元素也有體現(xiàn)，南向有陽臺，北有設(shè)備平臺。

而且，它的陽臺還是1.5米的內(nèi)置陽臺。

也就是說，首開或許從設(shè)計之初，就已經(jīng)考慮把它封閉，變成室內(nèi)面積。

在北京，封閉陽臺益處多多。因為冬季漫長，風(fēng)沙大，陽臺被封入室內(nèi)，很是實用。

但，按照《民用建筑通用規(guī)范》(GB55031-2022)第3.1.5條，陽臺建筑面積應(yīng)按圍護設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計算。

也就是說，封閉陽臺，應(yīng)按全面積計算。

所以，幾乎沒有開發(fā)商報規(guī)封閉陽臺，都是清一色的開敞陽臺。

然后，等房子驗收之后，再封閉陽臺，開發(fā)商可以偷一半陽臺室內(nèi)面積。這一做法，已成了整個行業(yè)的默契。

可這次，君禮著還處開發(fā)建設(shè)階段，還未整體完工交付，區(qū)相關(guān)部門尚未核驗。首開就等不及，開始封陽臺。

眼尖的業(yè)主，找到了開發(fā)商的“漏洞”，發(fā)起了舉報。

更早的5月，君禮著項目公司，因為作為豐臺區(qū)麗澤路24號院3號樓45層局部裝修工程建設(shè)單位，存在未組織竣工驗收，擅自交付使用的行為，被豐臺住建委罰款92,987.76元。

不能封陽臺，也導(dǎo)致君禮著有些空間失去了功能：

例如，125㎡戶型，客廳從20.4平米變成14.4平米，長度從5.1變成3.6米，沙發(fā)和電視不好擺；南向次臥從14.79平米變成10.44平米；主臥從19.425平米變成14.175平米。

03

在新盤的沖擊下，像君禮著這樣的老豪宅項目，日子并不好過。

一些老豪宅開發(fā)商索性打起價格戰(zhàn)，靠降價求生，但效果卻不盡如意。道理擺在那里，市場總是“買漲不買跌”，越降越賣不出去。

位于豐臺的君禮著，六月底打出了特價房6.9萬/㎡。

這并不是它第一次降價回血，去年國慶前，君禮著就傳出從10萬/㎡ 降到7萬/㎡。

這個項目起步就是千萬級別。但尷尬的是，它挨著豐臺站，項目東側(cè)有不少拆遷項目和回遷房，甚至還有賣花圈紙錢的。

要知道，2022年9月，首開股份以38.295億元拿下君禮著所在項目地塊，6.9萬元/㎡的樓面價，銷售指導(dǎo)價10.6萬元/㎡。

當(dāng)時，為了拿這塊地，它還承擔(dān)了15%的溢價率 7000平現(xiàn)房銷售的壓力。

有人調(diào)侃這波君禮著降價，“現(xiàn)在樓價直接擊穿地價，相當(dāng)于開發(fā)商免費建了房子?！?/p>

為了償還金融債務(wù)，此前首開股份將君禮著抵押出去獲得25億元的借款。

目前，該項目期房預(yù)售證已到期，后面還有7000平方米的現(xiàn)房，加上今年北京豪宅市場不斷出新，君禮著的銷售難度也將越大越大。

CRIC系統(tǒng)顯示，君禮著自2023年5月開始有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，當(dāng)月成交38套，均價10.47萬元/㎡。

之后連續(xù)4個月，月成交套數(shù)均為單數(shù)。

直到當(dāng)年10月份，黃金周沖量，月成交重回10套以上。

兩位數(shù)的流速維持了4個月，2024年2月起，月成交套數(shù)再次變?yōu)閱螖?shù)，其中多個月份僅有1套網(wǎng)簽。

開盤至今，項目單月網(wǎng)簽最多的是2024年12月，有45套。同時，這也是月度成交均價首次跌破8萬元/㎡。

然而，這還不是最低點。今年4月，君禮著的月成交均價跌至7.5萬/㎡以下。

剛過去的9月（截至當(dāng)月28日），君禮著網(wǎng)簽僅4套。