文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

拿地兩個(gè)月后，中海真如翠谷項(xiàng)目方案公示。

從規(guī)劃細(xì)節(jié)里，不難看出中海打造改善型產(chǎn)品的一貫手法。

地塊擬建8棟25-31F高層住宅，總可售房源約630套，無(wú)保障房。

搭配上一條縱向約250m的大中軸線、橫向約140m的景觀軸，橫向樓間距約50m，首層全域架空，豪宅感滿滿。

項(xiàng)目放風(fēng)價(jià)11萬(wàn)–12萬(wàn)/㎡，售樓處預(yù)計(jì)在10月下旬開(kāi)放，年底前首批次房源入市。

看完規(guī)劃方案，再結(jié)合中海今年在上海的處境，進(jìn)深君覺(jué)得，這個(gè)盤(pán)不僅是補(bǔ)倉(cāng)，更像是中海在真如板塊的一場(chǎng)背水之戰(zhàn)。

樓間距50米

深入看方案細(xì)節(jié)，不少亮點(diǎn)可圈可點(diǎn)：

1、樓間距大部分在50米左右，最小49.7米，最大57米，減少了高層樓棟的壓迫感。

2、除了最北側(cè)的一排樓棟東西間距為13.8米，其他樓棟之間的東西樓間距都超過(guò)了40米。

3、總圖里沒(méi)看到下沉庭院，但樓棟全部首層架空，大概率會(huì)設(shè)計(jì)成會(huì)所，大面積的綠地景觀營(yíng)造也值得期待。

4、社區(qū)人車分流，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車也被分開(kāi)。規(guī)劃了3個(gè)人行出入口，2個(gè)車行出入口。

主大門(mén)和大堂分布在東側(cè)府村路上。社區(qū)門(mén)頭的寬度在50米左右，進(jìn)深約30米，且社區(qū)門(mén)頭南北兩側(cè)的樓棟通過(guò)架空層的形式，進(jìn)一步拓展了社區(qū)大門(mén)的尺度感，進(jìn)入社區(qū)后就直面大面積的綠地。

北側(cè)廣至路上的出入口更側(cè)重于功能性，一側(cè)是非機(jī)動(dòng)車出入口和垃圾收集點(diǎn)，另一側(cè)是社區(qū)配套設(shè)施。

5、層高方面，北邊4棟31F樓高99.7米，層高大約在3.15米，南邊4棟樓25-29F，層高預(yù)計(jì)在3.3米。

6、項(xiàng)目的主力建面約125-135-145-175㎡，120㎡面積段起步，意味著項(xiàng)目是往純改善去做的。

145-175㎡的大戶型主要分布在南側(cè)4棟樓中，兩梯兩戶；北側(cè)兩棟樓以125㎡戶型為主，邊套有135㎡戶型，兩梯四戶；中間的6#、7#面積段為125-145㎡，兩梯三戶。

前期放風(fēng)價(jià)11~12萬(wàn)元每平米，若按照網(wǎng)傳的戶型面積段來(lái)算，總價(jià)段大概率在1200萬(wàn)到2000萬(wàn)左右。

再入真如

2018年，中海聯(lián)合體以93.99億元拿下真如紅旗村7幅舊改地塊，打造出包含98萬(wàn)平方米商務(wù)、商業(yè)、住宅的綜合體。

可以說(shuō)，中海是真如城市界面升級(jí)的“頭號(hào)功臣”。

這里的中海臻如府，開(kāi)盤(pán)時(shí)打出了一句標(biāo)語(yǔ)：偉大的一平方公里?，F(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格大約11萬(wàn)/㎡，環(huán)宇城更是成了區(qū)域商業(yè)地標(biāo)。

時(shí)隔7年，中海再返真如。

7月下旬的六批次土拍，中海地產(chǎn)以62.25億元摘得普陀區(qū)W060401單元A03D-01、A03D-03地塊，成交樓板價(jià)約5.88萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率14.17%，住宅可售部分樓板價(jià)約7.6萬(wàn)元/㎡。

其中，A03D-01宅地出讓土地面積34340㎡，容積率2.5，建面約85850㎡，限高100米，裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡，中小套型不低于30%；A03D-03商業(yè)地塊出讓土地面積12859㎡，容積率1.95，建面約25075㎡。

住宅南側(cè)規(guī)劃類鴻壽坊的街區(qū)商業(yè)，與住宅間設(shè)有約4000㎡公園綠地；周邊緊鄰中海環(huán)宇城MAX、山姆會(huì)員商店等。

拿下真如翠谷地塊背后，中海有著雙重考量。

一方面，這是真如翠谷板塊的首發(fā)地塊，也是真如城市副中心多年來(lái)首推的優(yōu)質(zhì)宅地，區(qū)位稀缺性毋庸置疑；

另一方面，中海在上海核心地段的庫(kù)存早已見(jiàn)底，去年僅拿了楊浦兩宗地塊，海上和集和云邸玖章兩個(gè)項(xiàng)目均已進(jìn)入銷售尾聲，今年上半年土拍更是顆粒無(wú)收，若不及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)，未來(lái)兩年可能面臨“無(wú)新房可賣”的局面。

在上海高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的當(dāng)下，沒(méi)有核心地塊儲(chǔ)備，就等于失去了話語(yǔ)權(quán)。

在9月七批次土拍中，中海與上海城建爭(zhēng)奪真如另一地塊時(shí)失利。

真如翠谷這塊先發(fā)地，對(duì)中海而言更顯珍貴。

業(yè)績(jī)下滑

去年，中海地產(chǎn)在上海的銷售額突破700億元，成為全國(guó)性房企在單個(gè)城市最高銷售紀(jì)錄的保持者。

今年1-8月，中海地產(chǎn)在上海的全口徑銷售額為166.59億元，位列第11，相比于去年同期415.22億元的銷售額下滑超一半。

中海上海的業(yè)績(jī)漲跌，繞不開(kāi)一個(gè)關(guān)鍵人物——金天。

這位從寧波公司調(diào)任的總經(jīng)理，既是中海上海700億巔峰的見(jiàn)證者，也正經(jīng)歷著當(dāng)下的業(yè)績(jī)調(diào)整。

2021年，金天從寧波公司總經(jīng)理崗位調(diào)任上海公司總經(jīng)理，這次變動(dòng)意義重大：它終結(jié)了華東區(qū)域總經(jīng)理劉慧明兼任上海公司總經(jīng)理的局面，讓上海公司有了更聚焦本地市場(chǎng)的決策核心。

六批次土拍，中海地產(chǎn)以119億元連奪靜安東斯文里、普陀真如兩宗地塊，成為這場(chǎng)土拍的最大贏家。

拿下真如地塊當(dāng)天，項(xiàng)目公司名稱由佛山市順德中海嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司變更為上海悅盈和筑房地產(chǎn)有限公司；8月中旬，法定代表人由劉顯勇變更為劉慧明，新增金天、王浩等主要人員。

靜安區(qū)東斯文里地塊更是妥妥的市中心黃金地段，其90390元/平方米的成交樓面價(jià)走的就是高端改善”的路線。

可以肯定的是，這場(chǎng)“背水之戰(zhàn)”，中海輸不起。

它既是企業(yè)維持上海市場(chǎng)份額的戰(zhàn)略支撐，也是金天帶領(lǐng)上海團(tuán)隊(duì)重振業(yè)績(jī)的關(guān)鍵一役。

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