觀點網(wǎng) 10月9日，廣州市海珠區(qū)廣州大道南788號二期地塊成功出讓，地塊起始價8.6億元。最終，中海地產(chǎn)與保利發(fā)展兩家央企經(jīng)過7輪競價后，由中海地產(chǎn)以9.2億元競得，成交樓面價15285元/平方米，溢價率6.98%。

本次出讓地塊位于海珠新中軸核心區(qū)，屬中大-輕紡城板塊，宗地面積34178平方米，其中出讓面積16178平方米，規(guī)劃建筑面積不超過60191平方米，容積率3.72，建筑限高80米。

該項目顯著特點在于配建要求較高，實際可售住宅面積有限。

根據(jù)出讓條件，競得人需無償移交政府的配建面積超過2萬平方米，包括2.3萬平方米回遷商業(yè)物業(yè)、幼兒園、中小學(xué)及市政設(shè)施等。

高配建下的補倉

地塊坐落于海珠區(qū)客村立交以南、廣州大道南以西，臨近新港路、新滘路，地處廣州城市核心地帶（新中軸）。

區(qū)位優(yōu)勢顯著，北望珠江新城，東南向毗鄰海珠湖及海珠濕地公園，距海珠區(qū)政府僅約300米，屬海珠區(qū)近年來罕見的成熟區(qū)域住宅用地。

交通方面，地塊臨近地鐵3號線、8號線、11號線（客村站、鷺江站、上涌站），外接廣州大道南北交通大動脈，約15分鐘車程可達(dá)珠江新城、琶洲。規(guī)劃中的地鐵26號線有望進(jìn)一步提升通達(dá)性。

教育配套方面，除需配建0.2萬平方米幼兒園外，地塊還須配建位于中海大境旁的18班小學(xué)（≥0.56萬平方米）。周邊2公里范圍內(nèi)還有客村小學(xué)（省一級）、廣州市第六中學(xué)（省一級）、中山大學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。

商業(yè)、醫(yī)療資源同樣豐富，周邊聚集合生廣場、海珠萬達(dá)廣場、麗影廣場等大型商業(yè)體，以及廣東省人民醫(yī)院、中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院等三甲醫(yī)院。

地塊所處的海珠中部板塊，周邊臨近建筑多為老小區(qū)、廠房和村民自建房，板塊內(nèi)兩個重點城市更新項目——新中軸舊改與康鷺片區(qū)舊改正加速推進(jìn)。

其中，新中軸片區(qū)多個地塊已完成拆遷，安置房陸續(xù)開建。隨著這些舊改項目的持續(xù)深入，片區(qū)的產(chǎn)業(yè)、配套和城市面貌將迎來全面煥新。

而且，更新項目整體改造體量巨大，推進(jìn)仍需時日，短期內(nèi)不會對市場新增供應(yīng)造成明顯沖擊，但帶來的長期價值重塑已成為市場共識。

市場破冰信號？

此次拿地是中海地產(chǎn)在全國重點城市精準(zhǔn)投資策略的延續(xù)。

2024年末至2025年，中海在北京、上海、深圳等一線城市斥資獲取多宗核心地塊：10月、11月在上海楊浦兩次拿地，11月29日競得北京朝陽區(qū)“巨無霸”組團(tuán)地塊，12月2日與華潤聯(lián)手鯨吞深圳后?！暗赝酢?，12月12日斬獲北京豐臺近3年來首宗不限價宅地。

相比之下，中海在廣州土地市場的出手相對謹(jǐn)慎。

目前，中海在廣州的主力在售項目集中在中海大境、中海亞運城等樓盤，土地儲備亟待補充。此次拿下廣州大道南二期地塊，有效補充了廣州核心區(qū)域的土儲缺口。

地塊周邊兩公里范圍內(nèi)，在售新房項目主要集中在保利·四季和頌與中海大境，形成了鮮明的差異化競爭格局。

在此次參與競拍的保利發(fā)展，2022年10月與多家房企競價，最終以樓面價約48395元/平方米競得廣一電商園一期地塊，溢價率11.5%，曾躋身廣州樓面價TOP7。目前保利·四季和頌項目已臨近清盤，僅剩少量140平方米四房單位在售，均價約7萬元/平方米。

中海大境作為中海在該片區(qū)的標(biāo)桿項目，主打129-270平方米大平層改善型戶型，當(dāng)前單價約7.3萬元/平方米起。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，新地塊有望與中海大境形成互補，或聚焦100-140平方米的剛需及剛改戶型，以高性價比實現(xiàn)快速去化。憑借核心區(qū)位、舊改紅利及其產(chǎn)品定位，有望在周邊約4萬元/平方米的二手房市場中脫穎而出，吸引布匹市場商戶、琶洲企業(yè)員工等多元客群。

另外，中海本次拿地溢價成交打破了廣州土地市場持續(xù)近五個月的沉寂，顯示優(yōu)質(zhì)核心地段地塊仍能吸引房企競爭。

2025年上半年，廣州房地產(chǎn)市場處于政策“空窗期”，但取消一系列限制措施后，市場需求更為多元。而“房票”等安置政策的推行，為市場注入新動能。

市場數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年廣州商品住宅成交367萬平方米，同比增長17%，其中總價千萬以上豪宅網(wǎng)簽41萬平方米，占比達(dá)11%，反映中心區(qū)域市場熱度持續(xù)。

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