作者｜深水財(cái)經(jīng)社 納蘭

從50萬到80萬，30萬的貸款利息能省不少錢。

就在2025年國(guó)慶長(zhǎng)假剛過完第一個(gè)工作日，南京市就祭出了樓市新政，將單繳存人貸款最高額度從50萬元提至80萬元，這是繼利率下調(diào)、異地通貸后，南京年內(nèi)第三次優(yōu)化公積金政策。

公積金貸款額度上調(diào)，其實(shí)就是為購(gòu)房人省錢，因?yàn)楣e金貸款利率比商貸要低0.4個(gè)百分點(diǎn)以上。

我們一直認(rèn)為，降低購(gòu)房成本比降低購(gòu)房門檻更重要，只有讓大家覺得省錢，才會(huì)提振購(gòu)房積極性。

近一年來，南京在公積金政策上面花了很多功夫，因?yàn)榉抠J利率地方是決定不了的，而公積金政策可以由地方調(diào)整。

但是我們認(rèn)為，房貸政策還必須進(jìn)一步放松，特別是利率方面，要繼續(xù)下調(diào)。

一、南京為購(gòu)房人減負(fù)

公積金貸款最核心兩條分別是利率和額度。

根據(jù)2025年10月9日發(fā)布的《關(guān)于提高住房公積金貸款額度的通知》，單繳存人的住房公積金貸款最高額度由50萬元/人提高至80萬元/人。家庭（夫妻雙繳存人）的住房公積金貸款最高額度仍為100萬元/戶。而如果是單身帶倆娃的話，最高可貸96萬，二胎家庭最高可貸120萬。

本通知自2025年10月9日起施行，有效期至2027年12月31日。2025年10月9日前未發(fā)放的住房公積金貸款，業(yè)務(wù)承辦銀行應(yīng)征詢借款人意見進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，并修改貸款申請(qǐng)資料。2025年10月9日前已發(fā)放的住房公積金貸款不做調(diào)整。

這是今年以來南京第二次放松公積金貸款政策了。

在今年6月底，南京公積金管理中心發(fā)布過優(yōu)化公積金相關(guān)政策的通知，主要包括三條：

1.擴(kuò)大住房公積金異地貸款范圍。將住房公積金異地貸款范圍由南京都市圈擴(kuò)展至全江蘇省。

2.放寬異地購(gòu)房提取住房公積金條件。異地購(gòu)房提取住房公積金，不再受繳存人工作地和戶籍地的限制。

3.延長(zhǎng)存量房住房公積金貸款最長(zhǎng)期限。將南京市存量房（二手房）公積金貸款最長(zhǎng)期限由20年延長(zhǎng)至30年。

今年8月，南京公積金又出臺(tái)政策，公積金貸款可以買公寓，而且可以提取公積金做首付，首付比例最低只要三成，可貸30年。

而在2024年，南京公積金更是把公積金的范圍擴(kuò)大到南京都市圈及江蘇全省，而且只要是在這個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)連續(xù)繳存6個(gè)月（可以跨城計(jì)算），就能在南京使用公積金貸款購(gòu)房。

二、公積金調(diào)整省了多少錢？

政策紅利最終要落到購(gòu)房人的賬單上。以李哲的購(gòu)房案例測(cè)算，他購(gòu)置總價(jià)240萬元的首套住房，采用“80萬公積金+40萬商貸”組合，與舊政策及純商貸相比，成本差異顯著。

按2025年5月調(diào)整后的利率標(biāo)準(zhǔn)，5年以上首套公積金利率為2.6%，首套商貸利率為3%。若貸款30年采用等額本息還款：

新政后80萬公積金貸款：月供3194元，總利息34.98萬元

舊政策50萬元公積金+70萬商貸：月供3326元，總利息39.74萬元

純商貸120萬元：月供5054元，總利息62萬元

經(jīng)計(jì)算，新政使李哲每月少還132元，30年累計(jì)節(jié)省4.76萬元。若為多子女家庭，疊加20%額度上浮后，節(jié)省金額可增至5.8萬元。

利率差是成本差異的核心。當(dāng)前公積金與商貸的利率剪刀差達(dá)0.4～0.65個(gè)百分點(diǎn)，貸款額度越高，節(jié)省越明顯。以家庭貸款100萬元計(jì)算，30年總利息差額達(dá)6.8萬元，相當(dāng)于普通家庭半年的可支配收入。

三、房貸利率應(yīng)進(jìn)一步下調(diào)

盡管公積金政策成效顯著，但市場(chǎng)更期待商貸利率的進(jìn)一步下調(diào)。這背后，是房貸資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)屬性本身該有的市場(chǎng)定價(jià)。

房貸本身對(duì)于銀行來說就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2024年六大國(guó)有銀行年報(bào)顯示，個(gè)人住房貸款不良率雖有上升，但最高的工商銀行也只有0.86%，建行、農(nóng)行、中行、郵儲(chǔ)銀行和交行的個(gè)人住房貸款不良率分別為0.76%、0.77%、0.74%、0.73%、0.75%。

這個(gè)不良率相比信用卡和消費(fèi)貸款，房貸的不良率可謂是不值一提。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，工商銀行個(gè)人消費(fèi)貸不良率為2.39%，建設(shè)銀行為1.09%，農(nóng)業(yè)銀行為1.55%，郵儲(chǔ)和交行分別是1.34%、1.12%。

首先是房子是有抵押貸款，而信用卡和消費(fèi)貸絕大多數(shù)是無抵押，屬于信用貸款，所以風(fēng)險(xiǎn)可控且收益穩(wěn)定。

但是房貸的利率定價(jià)和消費(fèi)貸的利率竟然是倒掛的，有抵押的利率竟然還高于無抵押的利率，這個(gè)明顯就不合理。

當(dāng)前南京首套商貸利率3%，較公積金利率高0.4個(gè)百分點(diǎn)，而很多消費(fèi)貸的利率都可以做到2.6%以下，憑什么消費(fèi)貸利率比房貸利率還低？

如果商貸利率降至2.6%以下，120萬貸款30年可再省至少3萬元利息，相當(dāng)于契稅減免金額的3倍。

我們認(rèn)為，利率下調(diào)是樓市復(fù)蘇的關(guān)鍵。2024年全國(guó)個(gè)人住房貸款余額同比下降1.3%，為歷史首次負(fù)增長(zhǎng)，反映購(gòu)房需求疲軟。

所以我們認(rèn)為，房貸利率應(yīng)該繼續(xù)下調(diào)，至少要低于消費(fèi)貸利率，才符合常理和正常的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，否則房貸就變成了割購(gòu)房人的韭菜。

南京不斷在公積金政策上做文章，其實(shí)目的也是間接降低房貸利率。若能進(jìn)一步在全國(guó)范圍內(nèi)降低商貸利率、規(guī)范中介收費(fèi)，形成“三駕馬車”拉動(dòng)格局，其經(jīng)驗(yàn)或?qū)⒊蔀槿珖?guó)樓市調(diào)控的重要參考。

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