現(xiàn)在新小區(qū)的空置率有多夸張，昨天晚上我開車在附近幾個新樓盤轉了一圈，黑漆漆的一片，感覺太慘了。

這么多新房竟然沒人住，也不知道都是誰買走了，買房不住又是出于什么樣的目的。

住建部公布過一組數據，說全國有6億棟房屋，我第一反應是，這要是全住滿，得塞下半個地球的人吧？

當然，住建部公布的6億棟，其實涵蓋的是所有城鄉(xiāng)建筑，包括農村自建房、廠房、寫字樓甚至倉庫。

其中農村房屋占了九成以上，而城鎮(zhèn)住宅實際只有4700多萬棟，換算成住房套數，全國城鄉(xiāng)住房總量大概是3.15億套。

但即便是這樣，要是按一家三口算，總量其實也不少。

那么問題來了，既然房子總量夠，為什么還有人買不起房，答案倆字：錯配。

房子數量夠了，但未必在你想要的城市、想要的地段。

一線城市的核心地段，房子永遠緊俏，但很多三四線城市，新區(qū)空置率能飆到20%以上。

我有個朋友2020年在郊區(qū)買了套房，五年過去，房價跌了四成，二手房掛了一年連看房的人都寥寥。

這種結構性過剩，背后是人口流動的虹吸效應，年輕人往大城市擠，小城市留下老人和空房。

結果就是，杭州、成都這種城市去化周期短，部分三四線庫存卻要消化五年以上。

過去開發(fā)商拼命拿地建樓，現(xiàn)在政策變了，2025年第三季度，全國約200個省市出臺了超120條樓市新政，方向很明確，精準去庫存。

比如政府親自下場收房，廣西收購2.9萬套存量房改保障房，公積金活用，廣州允許提取公積金付二手房首付。

北京五環(huán)外、上海外環(huán)外陸續(xù)放開限購。

以前買房和炒股一樣，閉眼沖都能賺，現(xiàn)在呢？經濟學家馬光遠提出三個20%：只有20%的城市、20%的房企、20%的樓盤還有投資價值。

其他房子，終究要回歸住的屬性。

房地產的黃金時代確實結束了，接下來是拼質量、拼服務、拼地段的階段。

開發(fā)商開始搞輕資產運營、代建業(yè)務，購房者更關注戶型設計、物業(yè)服務，甚至年輕人連買房心態(tài)都變了，他們寧愿租在內環(huán)老洋房，也不愿買郊區(qū)新房。

其實查清6億棟房子，本質是讓樓市從野蠻生長回歸理性。

以前開發(fā)商靠蓋房賺錢，以后要靠運營服務，以前大家買房靠投機，以后要靠需求。

那些說樓市要崩的人，沒看到還有很多人在大城市租不到好房子，還有很多存量房在閑置浪費。

未來隨著大部分城市的房價下跌，當初高價買房的人，都將損失慘重。

房產稅越來越近了，增量市場不景氣，地方財政緊張，土地收入減少，必然要從存量房下手。

很多專家建議征收房產稅，緩解財政壓力，一旦出臺，對投資客群體的打擊非常大。