不可否認，在目前市場環(huán)境下，開發(fā)商拿地依然很謹慎。城市要發(fā)展，各區(qū)需拿出“壓箱底”的好地來強勢吸引企業(yè)的目光。

就在最近，誕生過今年溢價地塊的航天基地公示了一宗近百畝的超低容地塊，城北西安愛知中學(xué)未央校區(qū)旁也公示了一宗方正地塊……都是優(yōu)質(zhì)靚地！

伴隨著規(guī)劃公示，這些土地也即將正式“上架”，想要在城區(qū)有所發(fā)展的開發(fā)商或購房者可以重點關(guān)注下。

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航天近百畝低容地塊公示

截至目前，今年西安僅誕生了6宗溢價地，其中1宗就位于航天基地。

作為國家級陜西航天經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，航天基地擁有強勁的科創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，再加上住宅用地供應(yīng)緊張，航天基地一度是房地產(chǎn)市場的熱門板塊。

就在剛剛過去的9月份，航天基地就以小幅度溢價成交了一宗約103畝的開發(fā)用地，而這也是今年西安唯一一宗占地超百畝的溢價地，可見實力房企對于航天基地的認可。

同樣在9月，航天基地官網(wǎng)發(fā)布了一宗近百畝地塊的規(guī)劃條件公示。

該宗土地標號為HT01-31-12，宗地位于航新路以東、航飛路以南、少陵路以北，用地規(guī)模約99.614畝，土地用途為住宅用地，容積率不小于1.2不大于1.46，建筑密度≤30%，綠地率≥30%，地上總建面96628㎡（其中住宅93633㎡），建筑高度按法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。

從宗地本身來看，有兩大看點：

一是，容積率在1.2-1.46之間，屬于低容范疇；據(jù)我們的統(tǒng)計，今年前9個月，西安城區(qū)僅誕生了4宗容積率在2.0以下的地塊，1.5低密地塊為0，可見該宗土地的稀缺之處。

二是，該宗土地用地規(guī)劃為99.614畝；今年前9個月，西安主城區(qū)僅成交了4宗單宗超百畝的地塊，所以百畝體量同樣稀缺。

所以，若是該宗土地成功出讓，那么將是今年西安主城區(qū)唯一一宗容積率低于1.5且單宗占地近百畝的地塊！

除此之外，該宗土地所處位置也十分優(yōu)越。

可見南山山景的同時，南側(cè)緊鄰總占地約2821畝的西安航天城文化生態(tài)園；同時東側(cè)為規(guī)劃中的航天基地第十二小學(xué)，另外西北側(cè)數(shù)百米為西安航天菁英學(xué)校（原西安交通大學(xué)附屬中學(xué)航天學(xué)校），可以說，生態(tài)、教育資源優(yōu)勢明顯。

另外宗地北側(cè)為招商華宇長安璽、融創(chuàng)攬月府六期（這兩宗均為航天基地的萬元地），西側(cè)為融創(chuàng)攬月府四期，東側(cè)為招商云山間，均為高端改善樓盤，屬于航天的豪宅居住區(qū)，高端改善氛圍濃厚。

綜合因素之下，該宗土地的土地質(zhì)素相當不錯，無論是對于開發(fā)商還是購房者來說，都值得期待。

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愛知中學(xué)未央校區(qū)旁優(yōu)質(zhì)地塊公示

如果說航天基地的這宗土地最大看點是近百畝體量的超低容地塊，那么城北團結(jié)片區(qū)的這宗土地為緊鄰名校、周邊名企扎堆。

2025年9月30日，西安市未央?yún)^(qū)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于WY-05單元詳細規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整及ZC-WY-05-37-01地塊實施詳細規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整的公示》。

公示顯示，WY-05單元，用地約4.98平方公里，位于未央團結(jié)更新片區(qū)內(nèi)，太華北路以西、育新路以東、繞城高速以南、鳳城八路以北。

ZC-WY-05-37-01地塊，凈用地面積約85.36畝，崇文路以北、養(yǎng)德路以南、同建路以西。用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地（070102），容積率不小于1.2不大于2.5，建筑密度≤25%，綠地率≥35%。

從這塊地的位置來看，ZC-WY-05-37-01地塊最大優(yōu)勢為教育資源豐富。

宗地西側(cè)是西安高級中學(xué)，東北側(cè)正在建設(shè)的西安愛知中學(xué)未央校區(qū)，南側(cè)數(shù)百畝是西安未央紅旗小學(xué)。

愛知中學(xué)未央校區(qū)，即紅旗村城中村改造項目配套學(xué)校，今年7月份簽約，9月正式迎來了動工，落地速度十分迅速。按照計劃，愛知中學(xué)未央校區(qū)計劃于2026年全面竣工并交付，同年9月正式開學(xué)招生。

該學(xué)校總用地面積約60.61畝，總建筑面積約36553平方米，規(guī)劃為九年一貫制學(xué)校。根據(jù)《陜西省義務(wù)教育階段學(xué)校辦學(xué)標準》，學(xué)校基本規(guī)模為54個教學(xué)班，并預(yù)留發(fā)展用地可增設(shè)16間教室，最終辦學(xué)規(guī)?？蛇_70個班。

在西安名校簽約、動工等系列新聞的影響下，緊鄰的保利未央璞悅在今年前9個月憑借15.1億元的銷售額躋身西安單盤銷售排行榜的第10位，也是整個城北賣得最好的項目。

除了東北側(cè)緊鄰優(yōu)質(zhì)教育資源外，宗地東側(cè)500米處為已開園的紅旗鐵路公園，直線距離1.5公里范圍內(nèi)還分布有地鐵4號線市中醫(yī)醫(yī)院站，以及地鐵10號線團結(jié)村站等，周邊還有龍湖西安未央天街等商業(yè)配套。

從宗地本身來說，該宗土地容積率僅為2.5，比城改用地更低容、居住舒適，且為占地超85畝的方正地塊，利于后期規(guī)劃設(shè)計。

作為城北片區(qū)發(fā)展的重點板塊、西安城市更新樣本片區(qū)——團結(jié)片區(qū)今年一供地便強勢吸引了綠城、保億、招商、龍翔等一眾房企的進駐，再加上前期的保利、龍湖等，迅速成為西安樓市的熱門板塊。

對于此次規(guī)劃公示的土地而言，機會點在于片區(qū)名企扎堆，名校、公園等配套已兌現(xiàn)；容積率僅為2.5；緊鄰的保利由于產(chǎn)品規(guī)劃較早，為傳統(tǒng)三代宅設(shè)計，故而該宗土地可規(guī)劃為贈送率更高、目前西安盛行的四代宅。

但宗地同樣面臨挑戰(zhàn)，最大的挑戰(zhàn)在于如何在諸多項目中脫穎而出。

總體來看，機會大于挑戰(zhàn)！