天河?xùn)|市場再次發(fā)起猛攻！

10月30日，天河?xùn)|將限時競價兩宗地塊，據(jù)說已有開發(fā)商躍躍欲試。

畢竟起拍樓面價有優(yōu)勢，還是低密，更有“雙名?！奔映郑?/strong>橫豎都有看頭！

今天，我們實地看看情況，天河?xùn)|究竟即將迎來一位什么“猛將”。

長短板明顯

在等第一個吃螃蟹的

噔噔噔！主角就是天河智谷片區(qū)的天坤三路以南、棠德路以東AT0606011、 AT0606021地塊。

兩宗地塊起拍總價約34.8億，總建面約11.1萬㎡，綜合起拍樓面價約3.1萬/㎡ （未扣除配建） ，容積率都是2.1。

實景圖，圖源：廣州PLUS

011地塊，宗地面積48503.65 ㎡ ，計容建面70283㎡，起拍總價220549萬，起拍樓面 價約 31380元/㎡ （未扣除配建） ，需配建一所幼兒園。

021地塊，宗地面積30948.32 ㎡ ，計容建面41309 ㎡ ，起拍總價127852萬，起拍樓面 價約 30950元/㎡ （未扣除配建） 。

來源：廣州公共資源交易中心

兩宗地塊不做捆綁出讓，可獨立競價，即可能是兩個開發(fā)商拿地，也可能是一家房企拍下后連片開發(fā)。

從我們的現(xiàn)場航拍可以看到，兩宗地塊緊挨著，目前處于待開荒狀態(tài)，周邊多農(nóng)田和待拆建筑，城市道路和生活配套都有待增強(qiáng)。

實景圖，圖源：廣州PLUS

不過好消息是，地塊周邊征地開發(fā)，今年3月中，廣棠片區(qū)約1043畝土地補償協(xié)議已全部簽訂，將成為天河近十年最大規(guī)模的土地收儲項目（來源：廣州天河發(fā)布） 。

且掛牌公告有道路及綠地的建設(shè)要求，出讓后預(yù)計能煥新周邊面貌。

廣棠片區(qū)天坤三路以南棠德路以東 021、011地塊規(guī)劃效果 圖，來源：廣州天河發(fā)布

最關(guān)鍵的是，地塊的教育配套很能打——

可統(tǒng)籌至保利天瑞配套的九年制牛校廣東實驗中學(xué)天河學(xué)校（省實），還能參與附近名?！迦A附中灣區(qū)學(xué)校的搖號。

加上011地塊配建的幼兒園，未來項目的12年教育資源基本都在家附近，地塊未拍，教育已 有更多確定性，估計能吸引不少“虎爸狼媽”雞娃。

來源：廣州公共資源交易中心，附件

至于交通，地塊距離最近的地鐵站是21號線棠東站，直線距離超1km，地塊北側(cè)預(yù)留了遠(yuǎn)期規(guī)劃的19號線廣氮西站用地。

地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，如科韻路、大觀路、廣園快速、車陂南隧道等主干道縱橫交錯， 自駕到金融城、珠江新城很方便。

三甲醫(yī)院廣州醫(yī)科大學(xué)附屬中醫(yī)醫(yī)院就在011地塊隔壁，將來就診看病，步行即到。

實景圖，圖源：廣州PLUS

商業(yè)方面會比較依賴廣 氮板塊的綜合體ing未來印，其中的 i ng square商業(yè)中心已于10月1日開業(yè)，引進(jìn)有盒馬鮮生、永旺、亞朵酒店等品牌。

總的來看，兩宗地塊待“拓荒”，正等待“頭一個吃螃蟹的人”。

畢竟從已有的資料看，地塊綜合素質(zhì)和周邊配套都有不少亮點，且根據(jù)官方規(guī)劃，廣 氮片區(qū)的城市更新 正在穩(wěn)步推進(jìn)中。

另一方面，兩地塊所在的天河智谷，位于“珠金琶黃金三角”與科學(xué)城的交匯樞紐，能承接重點板塊的產(chǎn)業(yè)與人才外溢，其區(qū)位價值將隨著區(qū)域發(fā)展得以兌現(xiàn)。

產(chǎn)品價格預(yù)測

先天優(yōu)勢好，地塊未來會做什么產(chǎn)品，價格多少？這才是市場買家更關(guān)注的。

首先是產(chǎn)品。

地塊綜合容積率都是2.1，周邊沒有高建筑遮擋——

既能遠(yuǎn)眺珠江新城和金融城的城市景觀，也能望附近的54公頃廣州人才公園（建設(shè)中，來源：廣州規(guī)自局官微） ，還 毗鄰車陂涌濕地公園、高爾夫球場。

來源：廣州公共資源交易中心，附件

高端要素齊全，預(yù)計會主推大面積的改善產(chǎn)品。另外，從官方的廣 氮片區(qū)效果圖看，兩地塊住宅為板樓設(shè)計。

所以，未來的項目主力產(chǎn)品不排除是低密板樓大戶型，且是高使用率、南北對流、LDKB等高舒適度設(shè)計。

其次是價格。

兩地塊綜合起拍樓面價都是3.1萬/㎡，比周邊的保利天瑞、天河壹品都低，如果以底價成交，后續(xù)定價有更多空間。

如保利天瑞主打改善產(chǎn)品107-268㎡，在售參考價約8萬/㎡ ， 天河壹品覆蓋剛需改善推72-142㎡，在售參考價約6.5萬/㎡ 。（數(shù)據(jù)來源：貝殼）

再遠(yuǎn)一點的天河?xùn)|板塊，也有5字頭的在售新盤。

總體來看，地塊未來項目可能會綜合考慮周邊項目去推產(chǎn)品、定價格，大概率會向保利天瑞看齊，主攻剛改、改善市場。

地塊長短板各一，開發(fā)難度也不算大，究竟是一家還是兩家房企拿下，我們不妨靜待月底！

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免責(zé)聲明:

本文對項目或產(chǎn)品的介紹，對項目周圍環(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購買要約，不意味著本公司對此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件等協(xié)議為準(zhǔn)。本文部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。