大旗頭古村口仍矗立著藍(lán)城就嶺南的項(xiàng)目標(biāo)記。曾冬梅/攝

信達(dá)要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目債權(quán)。

中房報(bào)記者 曾冬梅 佛山報(bào)道

10月3日，位于佛山市三水區(qū)的大旗頭古村洋溢著濃濃的節(jié)日氣氛，村民們正忙著籌備新宗祠的落成儀式，村內(nèi)張燈結(jié)彩、鑼鼓聲聲。緊挨著古村的則是一個(gè)四周已被圍蔽，場(chǎng)地內(nèi)雜草叢生、毫無(wú)施工動(dòng)靜的地產(chǎn)項(xiàng)目——藍(lán)城就嶺南。

來(lái)自中國(guó)信達(dá)的信息顯示，信達(dá)投資擬處置其持有的佛山市三水區(qū)大旗頭廣府文化旅游發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大旗頭公司”）的債權(quán)資產(chǎn)，債權(quán)總額為3.66億元，抵質(zhì)押物包括大旗頭公司90%的股權(quán)及藍(lán)城就嶺南項(xiàng)目的86套預(yù)售房產(chǎn)在建工程。

藍(lán)城就嶺南是藍(lán)城集團(tuán)在粵港澳大灣區(qū)打造的首個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，計(jì)劃開(kāi)發(fā)成中式田園頤養(yǎng)小鎮(zhèn)。2019年，大旗頭公司以1.71億元競(jìng)得大旗頭古村附近的一幅商服土地，2021年底以藍(lán)城就嶺南的案名上市銷(xiāo)售，一期規(guī)劃了174套中式合院產(chǎn)品，毛坯開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)2萬(wàn)多元/平方米。根據(jù)佛山市住房保障和房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至10月9日，該項(xiàng)目只網(wǎng)簽了1套房源，其余80多套房源均為限售狀態(tài)。

藍(lán)城集團(tuán)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，因?yàn)橛龅揭咔楹褪袌?chǎng)下行，藍(lán)城就嶺南項(xiàng)目一直在等待機(jī)會(huì)重啟，預(yù)計(jì)近期會(huì)和信達(dá)投資協(xié)商相關(guān)事宜。

進(jìn)軍大灣區(qū)的首個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目停擺

藍(lán)城就嶺南項(xiàng)目工地長(zhǎng)滿雜草。曾冬梅/攝

2019年9月，佛山市三水區(qū)樂(lè)平鎮(zhèn)中心城區(qū)東片區(qū)09-02-09地塊之一成功以底價(jià)出讓，競(jìng)得人為大旗頭公司，成交總價(jià)1.71億元，折合樓面地價(jià)約1601元/平方米。

該地塊位于大旗頭古村旁，占地約71192.23平方米，容積率≤1.5，土地性質(zhì)為商服用地，兼容零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地。

雖然價(jià)格較低，但這宗土地有不少出讓要求，包括須用于建設(shè)高端民宿、創(chuàng)意街區(qū)、頤養(yǎng)中心、農(nóng)業(yè)研究中心、院士工作站等項(xiàng)目，且項(xiàng)目的投資強(qiáng)度≥468萬(wàn)元/畝。須配建一處建筑面積不少于2000平方米的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和一處建筑面積不少于650平方米的托老所，并自主經(jīng)營(yíng)。競(jìng)得方在地塊上項(xiàng)目自運(yùn)營(yíng)之日起6年內(nèi)應(yīng)按要求引入一家或以上院士工作站和引入一家或以上國(guó)家級(jí)研究中心。競(jìng)得方須自持不少于建筑面積的5%物業(yè)，且自持時(shí)間不得少于5年。

該地塊還設(shè)置了3年的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)考核期，即項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后第5年至第7年，考核期內(nèi)稅收強(qiáng)度須達(dá)5萬(wàn)元/畝/年。

大旗頭公司最初由深圳市本味文化旅游發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“本味文化”）、馬群濤分別持有60%、40%股權(quán)。2020年1月，該公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為本味文化持有49%、河南藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“河南藍(lán)城”）持有51%。2021年3月，信達(dá)投資旗下的海南建信投資有限公司加入，持股10%，河南藍(lán)城的持股比例降至41%。

據(jù)了解，2021年4月，信達(dá)投資向大旗頭公司提供借款3億元，截至2025年7月31日，該公司應(yīng)付利息6632.5萬(wàn)元。信達(dá)投資擬轉(zhuǎn)讓這3.66億元的債權(quán)，其抵押物包括藍(lán)城就嶺南項(xiàng)目86套預(yù)售房產(chǎn)在建工程，以及本味文化所持的大旗頭公司49%股權(quán)和河南藍(lán)城所持的大旗頭公司41%股權(quán)。信達(dá)投資自己持有的10%股權(quán)亦在招募接盤(pán)人。

中國(guó)信達(dá)披露的債權(quán)轉(zhuǎn)讓信息。

企查查的信息顯示，大旗頭公司有多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)異常，包括累計(jì)欠稅28.5萬(wàn)元，董事長(zhǎng)馬群濤被限制高消費(fèi)，而河南藍(lán)城所持的該公司41%股權(quán)也已被凍結(jié)。

一開(kāi)始，藍(lán)城集團(tuán)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目寄望頗高，不惜將容積率降至0.6，并強(qiáng)調(diào)作為藍(lán)城灣區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，其絕不是某個(gè)項(xiàng)目的“復(fù)制”，而是一個(gè)全新的開(kāi)篇。藍(lán)城就嶺南計(jì)劃依托大旗頭古村的文化、旅游、歷史沉淀，打造集自然田園、健康頤養(yǎng)、休閑文旅、藝術(shù)生活、社群家人于一體的沉浸式休閑度假生活小鎮(zhèn)。產(chǎn)品的起點(diǎn)也很高，一期的中式院落別墅商業(yè)產(chǎn)品，主力戶型為180平方米至290平方米，總價(jià)300萬(wàn)元至1000萬(wàn)元，且為毛坯發(fā)售，最高單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，無(wú)論是單價(jià)還是總價(jià)都為當(dāng)?shù)赝?lèi)產(chǎn)品的天花板。

從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售并不理想，開(kāi)盤(pán)4年多僅網(wǎng)簽1套房源?！吧虡I(yè)性質(zhì)、位置偏、總價(jià)高。”當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，這3個(gè)問(wèn)題是項(xiàng)目的短板，導(dǎo)致其去化難度上升。

藍(lán)城就嶺南的工程建設(shè)也按下了暫停鍵。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目的工地大門(mén)緊閉，四周均被鐵皮圍蔽，工地內(nèi)的雜草已有一人多高，塔吊沒(méi)有工作跡象，塔吊下的部分別墅產(chǎn)品僅完成主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)。項(xiàng)目的具體停工日期不得而知，但藍(lán)城就嶺南的微信公眾號(hào)只更新到2023年10月4日。

擬投資20億元打造“華南地區(qū)的烏鎮(zhèn)景區(qū)”

除了藍(lán)城就嶺南項(xiàng)目，藍(lán)城集團(tuán)及本味文化在當(dāng)?shù)剡€有更大的發(fā)展計(jì)劃。據(jù)了解，本味文化曾投資運(yùn)營(yíng)咸陽(yáng)市禮泉縣的袁家村，將其打造為全國(guó)最受歡迎的鄉(xiāng)村旅游勝地之一，接待游客量一度超越“兵馬俑”。

馬群濤曾對(duì)外透露，開(kāi)發(fā)袁家村關(guān)中文化體驗(yàn)基地獲得成功之后，該公司一直想在南方尋找合適的古村，打造規(guī)模更大的廣府文化體驗(yàn)基地。

大旗頭古村內(nèi)張燈結(jié)彩。曾冬梅/攝

大旗頭古村是嶺南地區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的廣府鑊耳屋古建筑群，有著“廣東第一村”的美譽(yù)，2003年11月被評(píng)為首批12個(gè)國(guó)家級(jí)歷史文化名村之一。為了尋找合適的第三方運(yùn)營(yíng)管理該村，樂(lè)平鎮(zhèn)曾前往深圳、西安等地招商引資，最終在2016年10月與本味文化達(dá)成合作協(xié)議。據(jù)公開(kāi)信息，本味文化擬投資20億元，將大旗頭古村建設(shè)成以廣府文化為核心元素，集傳統(tǒng)文化元素展覽、地方特色飲食、地方特色風(fēng)俗活動(dòng)、地方特色民宿、傳統(tǒng)文化酒吧、茶館、地方特色工藝品民間藝術(shù)等元素為一體的新型度假勝地。

2019年5月，樂(lè)平鎮(zhèn)又宣布與藍(lán)城集團(tuán)簽約，投資20億元打造“廣府文化體驗(yàn)基地”升級(jí)版，含廣府綠野仙蹤、翠堤春曉園、嶺南名宿、嶺南美食薈、大旗頭榕園等項(xiàng)目，輻射周邊鄉(xiāng)村發(fā)展。當(dāng)時(shí)，藍(lán)城集團(tuán)華南區(qū)域行政總監(jiān)肖玉剛表示，藍(lán)城集團(tuán)因樂(lè)平鎮(zhèn)的優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)、優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境、深厚的歷史文化底蘊(yùn)而來(lái)，接下來(lái)“廣府文化體驗(yàn)基地”升級(jí)版將充分借助這些優(yōu)勢(shì)資源，致力打造成為“華南地區(qū)的烏鎮(zhèn)景區(qū)”。

當(dāng)?shù)卣?020年4月透露，藍(lán)城集團(tuán)進(jìn)入不到一年時(shí)間，廣府綠野仙蹤、嶺南民宿、嶺南美食薈等項(xiàng)目陸續(xù)動(dòng)工，20多間古樸的村屋穿上了嶺南風(fēng)新衣，逐步變成民宿、展廳。但此后，關(guān)于“廣府文化體驗(yàn)基地”的建設(shè)情況，便沒(méi)有進(jìn)一步的消息披露。

古村的巷道兩側(cè)已長(zhǎng)滿青苔。曾冬梅/攝

從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，大旗頭古村目前仍未進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)開(kāi)發(fā)，除了國(guó)慶假期前開(kāi)業(yè)的中國(guó)非遺超級(jí)書(shū)店（大旗頭）HUO村1號(hào)書(shū)店，對(duì)外開(kāi)放的只有裕禮鄭公祠、振威將軍家廟、尚書(shū)第等建筑，古建筑群的巷道兩側(cè)已長(zhǎng)滿青苔，部分房屋年久失修，內(nèi)部墻體坍塌。游客也不多，村口的停車(chē)場(chǎng)只停了零星的幾輛小汽車(chē)。這樣的現(xiàn)狀，顯然與“華南地區(qū)的烏鎮(zhèn)景區(qū)”的宏偉規(guī)劃有很大差距。

對(duì)于“廣府文化體驗(yàn)基地”的投資、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以及未來(lái)發(fā)展計(jì)劃等問(wèn)題，藍(lán)城集團(tuán)均未回應(yīng)。