文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)，漢中路地鐵站約200米蘇河融景已過會。

50套建面約60-164㎡房源，均價(jià)約11.8萬/㎡。

要知道此前，中海成功競得東斯文里項(xiàng)目，網(wǎng)絡(luò)上已有消息稱或?qū)⑼黄?0萬/㎡。

與此同時(shí)，上海8批次土拍即將啟動，對于蘇河灣區(qū)域的新出讓地塊，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測，其未來入市價(jià)格不僅有望達(dá)到20萬/㎡。

項(xiàng)目周邊二手房的價(jià)格“安全墊”優(yōu)勢顯而易見。

其東側(cè)的凱德星貿(mào)邸，二手房掛牌均價(jià)已超20萬/㎡；

西側(cè)的靜安天御，掛牌均價(jià)約14.7萬/㎡；

對岸的錦繡里，掛牌均價(jià)也臨近16萬/㎡。

而蘇河融景項(xiàng)目本身亦有二手房掛牌，無論是約70㎡的小戶型，還是160㎡以上的大戶型，其掛牌均價(jià)均突破了14萬/㎡。

無論是與周邊新房相比，還是參照周邊二手房價(jià)格，該項(xiàng)目約11.8萬/㎡的均價(jià)，在當(dāng)前市場環(huán)境下價(jià)格優(yōu)勢較為明顯。

需注意的是，此次項(xiàng)目過會的50套房源中，包含一定數(shù)量建面約94㎡的小戶型，按均價(jià)計(jì)算，這類房源總價(jià)大致在1100萬左右。

從政策背景來看，自去年上海7090政策取消后，核心地段的中小戶型供應(yīng)量已出現(xiàn)明顯下降。

此外，8批次土拍出讓文件已正式公示，其中明確取消中小套型相關(guān)規(guī)則，這一調(diào)整使得未來核心板塊戶型門檻進(jìn)一步提高成為大概率事件。

百平左右及以下的中小戶型，后續(xù)或面臨供應(yīng)稀缺的情況。

此外，該項(xiàng)目為現(xiàn)房，相較于市場上的期房，能顯著降低置業(yè)成本。

當(dāng)前期房普遍交房周期約2年，而蘇河融景90余平的兩居室，當(dāng)前月租金約20500元，僅過渡租金一項(xiàng)，便可直接節(jié)省近50萬元。

若進(jìn)一步疊加貸款利息成本，整體置業(yè)成本的節(jié)省金額可達(dá)近百萬元。

項(xiàng)目待售的是9、10號樓（原租賃轉(zhuǎn)住宅）。

建面約94平2房

戶型方正，得房率表現(xiàn)優(yōu)異，浪費(fèi)少；客廳連通陽臺。

主臥帶飄窗，部分房源可看蘇州河景，部分實(shí)現(xiàn)三開間朝南或南北通透，采光通風(fēng)良好。

作為核心地段稀缺中小戶型，總價(jià)約1100萬，對比周邊二手房價(jià)格優(yōu)勢明顯，契合剛需及初改需求。

依托小區(qū)35%綠化率與品質(zhì)園林，部分房源推窗可見綠意，提升居住舒適度。

臨街樓棟房源易受噪音、灰塵影響，底層房源可能存在日照不足問題。

建面約135平3房

方正格局動靜分離，公共活動區(qū)約30㎡（客廳面寬5米），三臥室面積均衡（10-18㎡）

中高樓層可看蘇河或社區(qū)園林，低層冬季日均日照約5小時(shí)，居住舒適。

部分戶型廚房操作臺僅2.8米（放雙開門冰箱后空間窄），公衛(wèi)4.5㎡難做到干濕三分離，部分無獨(dú)立玄關(guān)收納。

建面約164平4房

公共活動區(qū)約40㎡（客廳面寬5.2米），主臥套房帶獨(dú)立衛(wèi)浴衣帽間（約22㎡）。

多為南北通透全明戶型，廚衛(wèi)均帶對外窗；

中高樓層直面蘇河或社區(qū)中央園林，視野無遮擋。

部分戶型入戶玄關(guān)/走廊過長（浪費(fèi)約5㎡），個(gè)別次衛(wèi)為暗衛(wèi)。

蘇河融景位于靜安區(qū)不夜城板塊核心商務(wù)區(qū)，南面老靜安、黃浦，是蘇州河沿線少有的10年內(nèi)次新小區(qū)。

小區(qū)中間位置分有四塊綠化地，分別為映月亭臺、楓林廣場區(qū)，曲徑散步道及南北花廊。

小區(qū)樓間距較大，整體房源朝南面基本不會受采光影響。

園林采用東南亞安縵風(fēng)情，整體設(shè)計(jì)疏密相間、層次錯(cuò)落。

住氛圍鬧中取靜小區(qū)分為兩期建造，一期只有1號-2號樓2015年竣工，就是進(jìn)門的2棟樓。

二期2016年竣工，常規(guī)戶型從最小的71m2的一房到162m2的4房。

另有頂樓復(fù)式保留房就是二期里面的9-10號樓，原先是開發(fā)商自持用于出租使用。

但是，小區(qū)沒有會所有點(diǎn)對不起它的均價(jià)，小區(qū)大門不夠氣派。

蘇河融景的項(xiàng)目公司是上海瑞隆房地產(chǎn)有限公司。

上海瑞隆房地產(chǎn)有限公司成立于2000年，法定代表人、董事長為林上鈺，注資5000萬美元。