我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

復(fù)雜或者定制一些的問(wèn)題，我們目前提供——

①單次咨詢（￥200元，單次問(wèn)題及后續(xù)發(fā)散追問(wèn)，限時(shí)1-2天）；

粉絲

提問(wèn)

段老師好，我家情況在成都應(yīng)該還可以，但是也不是很好的那種，按照你之前說(shuō)的凈資產(chǎn)理論，大概就是幾百個(gè)的身家，但是也是前幾年稀里糊涂的積累，按道理是德不配位的，所以也沒(méi)那個(gè)能力做大做強(qiáng)，現(xiàn)在就想知道，房?jī)r(jià)是大漲好還是大降對(duì)我們更好呢？

房段子解答

城市中產(chǎn)們，尤其是有產(chǎn)但不多的家庭，比如凈資產(chǎn)500-1000個(gè)的在座各位，并不應(yīng)該幻想房?jī)r(jià)暴漲。

一旦破六奔八，三年翻番，其實(shí)是對(duì)你們資產(chǎn)的稀釋。在暴漲期，并非所有中產(chǎn)都有魄力和能力再度躍階。一旦如逆水行舟，不進(jìn)則退，1000萬(wàn)的購(gòu)買力縮水到500萬(wàn)，誰(shuí)能獨(dú)善其身？

更不應(yīng)該擺爛唱空房地產(chǎn)，因?yàn)榻^大多數(shù)家庭的資產(chǎn)就被房產(chǎn)錨定，下行的房?jī)r(jià)也是變相的身價(jià)縮水。

太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事，古今中外都是打江山容易，守江山難。

止跌回穩(wěn)是樓市目標(biāo)，也最符合廣大小中產(chǎn)的核心利益。

唱多被萬(wàn)人唾罵，唱空只為迎合情緒，大家都被這浮躁的網(wǎng)絡(luò)社會(huì)裹挾了。

樓市波動(dòng)中的中產(chǎn)困局：為何 “止跌回穩(wěn)”才是核心訴求。

對(duì)于凈資產(chǎn)500-1000萬(wàn)的城市中產(chǎn)家庭而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何風(fēng)吹草動(dòng)都牽動(dòng)著財(cái)富神經(jīng)。在“唱多”與“唱空”的輿論漩渦中，不少人陷入認(rèn)知迷茫，而撥開(kāi)情緒迷霧便會(huì)發(fā)現(xiàn)：幻想房?jī)r(jià)暴漲與盲目唱空樓市，本質(zhì)上都是對(duì)自身財(cái)富安全的誤判，唯有市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，才真正契合這一群體的核心利益。

一、 房?jī)r(jià)暴漲：看似增值實(shí)為資產(chǎn)稀釋的陷阱 。

對(duì)有產(chǎn)但不多的中產(chǎn)家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià) “破六奔八、三年翻番”的狂歡場(chǎng)景，絕非財(cái)富增值的福音，反而可能成為資產(chǎn)被稀釋的催化劑。這種稀釋效應(yīng)的背后，是階層資源差異與市場(chǎng)規(guī)律共同作用的必然結(jié)果。

從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)中產(chǎn)家庭的財(cái)富高度依賴房產(chǎn)錨定 ——數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)中產(chǎn)家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)占比高達(dá)55%，部分家庭甚至超過(guò)70%，而股票、基金等金融資產(chǎn)占比不足3%。這種單一化的配置模式，使得中產(chǎn)在房?jī)r(jià)暴漲周期中缺乏“二次躍階”的資本儲(chǔ)備。高收入群體可憑借多套核心房產(chǎn)的增值收益，通過(guò)抵押融資等方式獲取再投資資金，形成“房產(chǎn)增值→資本擴(kuò)張→財(cái)富倍增”的滾雪球效應(yīng)，比如北京朝陽(yáng)區(qū)一套100㎡房產(chǎn)單價(jià)每上漲5000元，增值部分就相當(dāng)于普通工薪階層5-10年的可支配收入。但凈資產(chǎn)500-1000萬(wàn)的家庭，大多僅有1-2套房產(chǎn)，且其中一套為自住房，增值收益多為“紙面財(cái)富”，既難以變現(xiàn)又缺乏再投資的冗余資金。

更關(guān)鍵的是，房?jī)r(jià)暴漲往往伴隨系統(tǒng)性通脹與資源再分配。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性暴漲會(huì)加劇財(cái)富分化：高收入群體借助信息優(yōu)勢(shì)、資金規(guī)模和融資能力搶占核心資產(chǎn)，而中產(chǎn)家庭卻要承受日常消費(fèi)成本上升與資產(chǎn)相對(duì)縮水的雙重壓力。當(dāng)市場(chǎng)陷入 “追漲”狂熱時(shí)，1000萬(wàn)資產(chǎn)的實(shí)際購(gòu)買力可能在通脹與階層差距拉大的雙重作用下縮水至500萬(wàn)——這并非危言聳聽(tīng)，2024年四季度部分一二線城市熱門(mén)區(qū)域房?jī)r(jià)單月漲幅達(dá)5%-8%，但同期民生消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)同步攀升，未參與資產(chǎn)再配置的中產(chǎn)家庭已明顯感受到購(gòu)買力侵蝕。這種“不進(jìn)則退”的困境，本質(zhì)是中產(chǎn)在財(cái)富再分配中缺乏議價(jià)能力的必然結(jié)果。

二、 盲目唱空：錨定房產(chǎn)的財(cái)富難以承受之重 。

與幻想暴漲相對(duì)的，是部分中產(chǎn)陷入 “擺爛唱空”的情緒陷阱。但從資產(chǎn)錨定的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，唱空樓市本質(zhì)上是對(duì)自身核心財(cái)富的否定，其代價(jià)遠(yuǎn)非情緒宣泄所能彌補(bǔ)。

中國(guó)家庭對(duì)房產(chǎn)的依賴度遠(yuǎn)超成熟市場(chǎng) ——美國(guó)家庭資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比僅30%-40%，而中國(guó)這一比例高達(dá)70%，60%的中產(chǎn)家庭將主要財(cái)富集中于房產(chǎn)。對(duì)凈資產(chǎn)500-1000萬(wàn)的家庭而言，房產(chǎn)通常占據(jù)資產(chǎn)總額的60%-80%，房?jī)r(jià)每下跌10%，就意味著50-80萬(wàn)的財(cái)富蒸發(fā)，若部分城市曾出現(xiàn)的25%跌幅重現(xiàn)，家庭資產(chǎn)縮水規(guī)模將直逼200萬(wàn)，這對(duì)多數(shù)中產(chǎn)而言是難以承受的打擊。更值得警惕的是，房產(chǎn)的流動(dòng)性困境會(huì)加劇這種縮水的痛感：當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，二手房掛牌量激增而成交量低迷，中產(chǎn)家庭即便想出售房產(chǎn)止損，也可能面臨“有價(jià)無(wú)市”的窘境，最終陷入“持有則持續(xù)縮水、出售則折價(jià)變現(xiàn)”的兩難境地。

唱空情緒的蔓延還會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)。一方面，房?jī)r(jià)下行會(huì)導(dǎo)致家庭資產(chǎn)負(fù)債表惡化，若中產(chǎn)家庭背負(fù)房貸，可能出現(xiàn) “資產(chǎn)縮水而負(fù)債不變”的負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，尤其在收入受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響時(shí)，斷供壓力會(huì)顯著上升；另一方面，房產(chǎn)作為中產(chǎn)最重要的信用背書(shū)，其價(jià)值縮水會(huì)影響家庭的融資能力，無(wú)論是創(chuàng)業(yè)、教育還是醫(yī)療等大額支出，都可能因資產(chǎn)貶值而陷入資金周轉(zhuǎn)困境。這種“身價(jià)縮水”的影響，早已超越資產(chǎn)數(shù)字本身，滲透到家庭生活的方方面面。

三、 守財(cái)之難：止跌回穩(wěn)是中產(chǎn)的最優(yōu)解。

“太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事，古今中外都是打江山容易，守江山難”，這句古語(yǔ)精準(zhǔn)道出了中產(chǎn)家庭的財(cái)富困境。若將房產(chǎn)增值視為“打江山”，那么在經(jīng)濟(jì)增速趨緩的新常態(tài)下，“守江山”的核心就是維持資產(chǎn)的穩(wěn)定與安全，而樓市止跌回穩(wěn)正是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵。

止跌回穩(wěn)首先能規(guī)避財(cái)富的劇烈波動(dòng)。對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一的中產(chǎn)而言，避免極端行情是守護(hù)財(cái)富的第一道防線。 2024年四季度樓市止跌回穩(wěn)的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售均價(jià)結(jié)束連續(xù)18個(gè)月下跌，既避免了房?jī)r(jià)暴跌帶來(lái)的資產(chǎn)縮水，又未引發(fā)暴漲周期的分化風(fēng)險(xiǎn)，這種平穩(wěn)態(tài)勢(shì)為中產(chǎn)調(diào)整資產(chǎn)配置提供了窗口期。其次，穩(wěn)定的樓市能為中產(chǎn)創(chuàng)造“財(cái)富保衛(wèi)”的時(shí)間與空間。在市場(chǎng)平穩(wěn)期，中產(chǎn)可逐步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低房產(chǎn)占比至合理區(qū)間，增加債券、貨幣基金等低波動(dòng)資產(chǎn)的配置，同時(shí)預(yù)留10%-15%的現(xiàn)金類資產(chǎn)應(yīng)對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，這正是經(jīng)濟(jì)放緩期財(cái)富管理的核心策略。

從更宏觀的視角看，止跌回穩(wěn)符合中產(chǎn)對(duì) “確定性”的需求。中產(chǎn)財(cái)富的脆弱性早已凸顯：43%的中產(chǎn)家庭儲(chǔ)蓄率不足10%，76%未配置商業(yè)養(yǎng)老金，健康險(xiǎn)覆蓋率僅30%，在收入波動(dòng)、教育醫(yī)療成本攀升的壓力下，他們根本無(wú)法承受樓市極端波動(dòng)帶來(lái)的沖擊。唯有樓市保持平穩(wěn)，中產(chǎn)才能將精力從“猜漲跌”的焦慮中解放出來(lái)，聚焦于長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃，通過(guò)建立風(fēng)險(xiǎn)覆蓋體系與可持續(xù)增長(zhǎng)機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)財(cái)富的穩(wěn)健傳承。

在浮躁的網(wǎng)絡(luò)輿論中，唱多因脫離現(xiàn)實(shí)被萬(wàn)人唾罵，唱空因迎合焦慮被情緒放大，但二者都偏離了中產(chǎn)的真實(shí)利益。對(duì)凈資產(chǎn) 500-1000萬(wàn)的城市中產(chǎn)而言，樓市既不是一夜暴富的賭場(chǎng)，也不是必遭崩盤(pán)的陷阱。認(rèn)清“守財(cái)比創(chuàng)富更難”的現(xiàn)實(shí)，摒棄極端預(yù)期，在止跌回穩(wěn)的市場(chǎng)環(huán)境中優(yōu)化資產(chǎn)配置、筑牢風(fēng)險(xiǎn)防線，才是守護(hù)家庭財(cái)富的理性選擇。

粉絲提問(wèn)

你好，高新區(qū)家庭有 2 套房（A樓盤(pán) 60㎡父母住、B樓盤(pán) 93㎡自住，均有貸款），夫妻年收入 40 萬(wàn)，現(xiàn)因生娃需換 120-140㎡大房（兼顧學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)，求改善 + 增值），預(yù)算 350 萬(wàn)（首付 150 萬(wàn)、貸 200 萬(wàn)），考慮次新二手房，也可看天府新區(qū)或市區(qū)低價(jià)好戶型新房；B房可租 3800 元抵部分房貸，糾結(jié)是否提前還完該房公積金貸款，需推薦合適購(gòu)房區(qū)域。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們是在高新有兩套房的，B成交不多，目前來(lái)看，總價(jià)190萬(wàn)左右，對(duì)比3800的月租，租金回報(bào)率能達(dá)到2.4%，對(duì)次新房而言，是很不錯(cuò)的成績(jī)了，考慮到緊挨著知名私立學(xué)校有一定的保底優(yōu)勢(shì)，再者當(dāng)前也有自住過(guò)渡的需求，所以你們繼續(xù)持有不賣也是可以理解的。或者反過(guò)來(lái)說(shuō)，這種回報(bào)率理論上應(yīng)該是在2%左右，現(xiàn)在偏高，說(shuō)明房子的總價(jià)被低估了，因此繼續(xù)長(zhǎng)持是可行的方案。

然后是A的65平小套一，其實(shí)位置是不錯(cuò)的，周邊人氣、商業(yè)都慢慢起來(lái)了。這套房比較小巧靈活，老人養(yǎng)老獨(dú)居，或者出租，都是比較靈活的，持有也沒(méi)啥問(wèn)題，當(dāng)前市值大概是110萬(wàn)，租金大概是2500左右，租金回報(bào)率有2.7%，按照前面的邏輯來(lái)看，還是相當(dāng)不錯(cuò)的優(yōu)質(zhì)房源。

基于此，兩套繼續(xù)持有，或者至多提前結(jié)清一套（滿足后續(xù)的貸款要求），最后再尋找350萬(wàn)級(jí)別的兼顧未來(lái)讀書(shū)和改善自住的買法。

接下來(lái)就是重點(diǎn)，350萬(wàn)怎么個(gè)買法。

新房的話，有點(diǎn)難了，尤其是在東門(mén)南門(mén)的話，確實(shí)有點(diǎn)難了?？傄幸恍┤∩?，比如東北的話，可以看成華二八的，招商82畝120戶型（相當(dāng)于143戶型），大概就是剛好350萬(wàn)，對(duì)你們的改善需求來(lái)說(shuō)是很滿足的，但是地段太遠(yuǎn)了。然后錦江本地的話，已經(jīng)沒(méi)有350萬(wàn)級(jí)別的新房了，錯(cuò)過(guò)了。南下高新，只能看看新川的零散新房，比如陸肖的七期蓁悅：https://weibo.com/1551561845/P3auA7DmM 核心地段，（可能）雙地鐵房，人口匯聚，商業(yè)明星，整體來(lái)說(shuō)戶型一般，但是地段是很不錯(cuò)，也是板式T2的買法。

南下的話，就只能看看蜀道寬境，金泰和序這種，可能你們都看過(guò)的，地段上比較偏一些，產(chǎn)品中等，蜀道是板式結(jié)構(gòu)，但是口碑一般，金泰造型好，但是T3三葉草結(jié)構(gòu)。

繼續(xù)往南的萬(wàn)安，法務(wù)區(qū)或者天府千萬(wàn)麓山這一帶，就不推薦了，一方面的確是更偏，另一方面，從教育的角度，還不如新川。

所以真要考慮新房的話，我覺(jué)得350萬(wàn)的預(yù)算，當(dāng)前最好的就是看看新川了，挨個(gè)里選高個(gè)，陸肖可以優(yōu)選，但還是要看你們實(shí)際的喜好、接受度。

如果對(duì)新房沒(méi)有情結(jié)，那么反過(guò)來(lái)看二手房，也并無(wú)不妥。

新川本地的話，我問(wèn)過(guò)你是否排斥，如果不排斥的話，可以看看***。

還是強(qiáng)調(diào)那句話，買房沒(méi)有絕對(duì)的完美，隨便怎樣的房子都有最終的買家，無(wú)所謂對(duì)錯(cuò)，最關(guān)鍵是還是看自己的選擇和傾向喜好。

接著說(shuō)新川，周邊比較類似的還有**（**品質(zhì)）、**（贈(zèng)送大），**（外立面好看，地段不錯(cuò)，單價(jià)低）。

新川這些整體來(lái)說(shuō)，價(jià)格還是比較溫和的，屬于花小錢(qián)辦大事，能買到相對(duì)的大戶型，上班上學(xué)都比較方便，但是也不能要求非常優(yōu)質(zhì)的配套，比如學(xué)區(qū)。

新川的學(xué)區(qū)還在發(fā)育當(dāng)中，整體還是向好的狀態(tài)，我個(gè)人覺(jué)得如果你們孩子小，對(duì)學(xué)區(qū)要求不是很高的話，那么不妨先買新川這種改善一點(diǎn)的房子自住，不要有**布局的煩惱（租售比看得出來(lái)價(jià)值有沒(méi)有低估），長(zhǎng)期觀察，如果學(xué)區(qū)起得來(lái)，后面就繼續(xù)讀書(shū)，實(shí)在不行金蘋(píng)果保底。如果五六年后學(xué)區(qū)還是起不來(lái)，那么到時(shí)候你們?cè)偃ベu掉一套，置換更好的學(xué)區(qū)房也未嘗不可。

如果要提前布局學(xué)區(qū)房的話，這意味著可能有更大的學(xué)區(qū)溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，我們建議看看大源。

大源不看最優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)最頂級(jí)的學(xué)校，那么考慮到均衡性較好的話，我建議看看***。。。這些，可以說(shuō)也是非常經(jīng)典的買法，也是110平或者120平起步的大套三小套四。

和新川相比的話，類似的面積要貴50萬(wàn)左右，就看大源這邊是否更符合你們的上班通勤需求呢？地鐵的話，還是有5號(hào)線，部分像**的話，距離地鐵稍遠(yuǎn)，這種買法算是犧牲單價(jià)、通勤，但是得到了學(xué)區(qū)布局的做法。

總的來(lái)說(shuō)，考慮到你們孩子還比較小，對(duì)三圣鄉(xiāng)這種東門(mén)有一定的地緣距離要求，我建議你們這次布局還是把重心放在新川二手房新房上面來(lái)看，在滿足家庭改善自住的套三雙衛(wèi)基礎(chǔ)上，盡量尋找租售比較高的，房齡品質(zhì)較好的上述幾個(gè)次新二手房為宜。

長(zhǎng)期后面再觀察，根據(jù)學(xué)區(qū)的變化和要求來(lái)二次布局房子的最終買法（當(dāng)前學(xué)區(qū)的溢價(jià)還是明顯，觀察幾年，教育均衡性后，可能有擠泡沫的動(dòng)作）。

粉絲提問(wèn)

你好，我家孩子26年讀小一，但看重25年上半年買房，預(yù)算800萬(wàn)內(nèi)，看蒙小學(xué)區(qū)房，中洲套四，建議價(jià)格，比對(duì)新房。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你的問(wèn)題是很具體很實(shí)際的，就是要兼顧到讀書(shū)和自住改善（包括通勤），當(dāng)前來(lái)說(shuō)，大源算是唯一買法。往上的金融城存在老化和通勤距離更遠(yuǎn)的問(wèn)題，往南的麓湖天西在學(xué)區(qū)、價(jià)值以及通勤上我覺(jué)得還是趕不上大源這么適合你的。

大源無(wú)非是新房還是二手房買法，新房還要看重學(xué)區(qū)的話，最好的就是大源西的教科院東區(qū)，這是一所公認(rèn)的大源名校，曾有業(yè)內(nèi)排名，大源小學(xué)排序是教科院東>蒙彼利埃>益州>霍森斯>墨池書(shū)院>教科院西>公園小學(xué)。

也就是說(shuō)，你們作為高知家庭很看重教育的話，那么基本上就是前兩所買法了。教科院東區(qū)比較卷，家長(zhǎng)和孩子以及學(xué)校都很卷，屬于雞娃家庭；蒙小比較國(guó)際化，全面發(fā)展，口碑很好；益州小學(xué)偏應(yīng)試化一些，其他的就不多說(shuō)了。

教科院東一般以南華路為界，東邊（包括北邊的老小區(qū)和南邊的新校區(qū)）是基本盤(pán)，當(dāng)前新房的話，只有售罄的西派善成、錦上錦和高投天悅。接下來(lái)就是捂盤(pán)已久的交投大源地塊和新綠色（高新地王，而且全是大戶型起步，預(yù)估超預(yù)算明顯，而且開(kāi)盤(pán)未定）。

現(xiàn)在唯一有跡象，而且唯一的希望，就是交投這個(gè)樓盤(pán)溪云善成，https://weibo.com/1551561845/P5pwhyOO8

143的是2T3的塔樓，26F，得房率86-88%，表現(xiàn)一般，大概率你是看不起的哈，我估計(jì)大概是500-600萬(wàn)的產(chǎn)品，雖然是滿足你們預(yù)算，但改善不夠徹底。

相對(duì)應(yīng)的，185平的套四三衛(wèi)，板式T2大平層，是比較符合你們需求的，我個(gè)人估計(jì)總價(jià)大概是700-800萬(wàn)級(jí)別，匹配度比較高，唯一需要擔(dān)心的一是和中洲的性價(jià)比比對(duì)，二是能否買到，或者說(shuō)值得一等的問(wèn)題。

至于215戶型，我估計(jì)總價(jià)大概是900萬(wàn)級(jí)別了，如果卡死預(yù)算的話，也沒(méi)必要強(qiáng)行追高，如果預(yù)算比較寬裕的話，也可以納入作為分母，提高上車概率。

現(xiàn)在回來(lái)看蒙小的買法，當(dāng)前周圍看得上的就只有中洲錦城湖岸了，周邊其他的幾個(gè)對(duì)口小區(qū)，存在老化或者過(guò)于剛需的情況，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，都是靠學(xué)區(qū)硬撐著的，萬(wàn)一后面學(xué)區(qū)價(jià)值繃不住，那么很容易全面垮塌。能長(zhǎng)盛不衰的，一線湖景+T2洋房+樓盤(pán)品質(zhì)，只有集齊了外部的地段和內(nèi)部的產(chǎn)品，我覺(jué)得才能長(zhǎng)期和迭代的新房在資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)上抗衡。

那么再回來(lái)看你說(shuō)的兩種戶型幾套房源。

1、156.89平，T2小高層，650-680萬(wàn)，看視野采光裝修而定，你發(fā)的鏈接整體視野裝修采光還行，雖然不怎么看得到湖，但也是不錯(cuò)的品相了，唯一槽點(diǎn)就是增值稅較高。

加上個(gè)稅中介費(fèi)，我估計(jì)是7.3%的額外成本（契稅1.5%+就不多說(shuō)了，因?yàn)橘I新房也有這個(gè)契稅），也是一筆不菲的開(kāi)銷。折合最終總價(jià)約為730萬(wàn)，單價(jià)4.65萬(wàn)。

相比交投善成的單價(jià)而言，我覺(jué)得成本是比較高的了，三思啊。

話說(shuō)，怎樣的價(jià)格，才算是合適的呢？去年底有630萬(wàn)左右成交的毛坯房，折合單價(jià)4萬(wàn)左右，加上稅費(fèi)中介費(fèi)，也要投4.3萬(wàn)左右，加上裝修，按照簡(jiǎn)單的3k/平來(lái)算，最終成本大概是4.6萬(wàn)，和你當(dāng)前買入的4.65萬(wàn)，差別不大。

也就是說(shuō)，接下來(lái)這房子繼續(xù)大砍價(jià)的可能性不太大。房東也會(huì)因?yàn)槟旰箝_(kāi)學(xué)季，金三銀四行情和新房的助推，比較傲嬌，價(jià)格頂著這個(gè)價(jià)格賣，買家撈不到什么好處。

我是判斷是當(dāng)前4.6萬(wàn)的綜合成本，還是偏高了一點(diǎn)，長(zhǎng)期價(jià)值是能站穩(wěn)4.6-5萬(wàn)的，但是短期會(huì)存在一定波動(dòng)，比如降到4.5萬(wàn)以內(nèi)（清水4.2萬(wàn)以內(nèi)），對(duì)應(yīng)的買入單價(jià)就是精裝4.2萬(wàn)（總價(jià)660萬(wàn)內(nèi)），清水3.9萬(wàn)。（前提是房源樓層視野采光無(wú)瑕疵）。

不著急的話可以等一等年中年末的偶然撿漏機(jī)會(huì)。但是你很著急上半年買入，也很看重蒙小，喜歡即買即住的中洲二手房，那么就是拿錢(qián)買心歡喜了——雖然從投資性的角度來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得遠(yuǎn)不如交投善成。

然后是180+的戶型，180.23平的房子是清水房，樓層視野位置還不錯(cuò)，按照你說(shuō)的800萬(wàn)拿下，裝修我覺(jué)得起碼都要54萬(wàn)，加上7.3%的雜費(fèi)，那么就是910萬(wàn)左右了，折合單價(jià)5萬(wàn)。這個(gè)成本一方面是超預(yù)算，另一方面保值的壓力很大，未來(lái)賣5萬(wàn)幾呢？我覺(jué)得也是偏自住消費(fèi)屬性的買法?？紤]到家庭三代的話，套四已經(jīng)足夠，說(shuō)不定160戶型也已經(jīng)足夠好了的。

189.64的這套房，是低樓層，精裝房，但是裝修品質(zhì)比較低，基本上要全部重新?lián)Q過(guò)。

就打算2000的翻新成本，800萬(wàn)的報(bào)價(jià)，全部算一起也要896萬(wàn)了，和前面一套相差無(wú)幾，而180戶型甚至還有更好的采光視野。所以未來(lái)的價(jià)值演變上，只能說(shuō)因?yàn)槊娣e更大，總價(jià)更低，會(huì)略微好一點(diǎn)，

綜合算下來(lái)的話，我覺(jué)得中洲的優(yōu)勢(shì)是即買即住，T2洋房，學(xué)區(qū)穩(wěn)定，生態(tài)價(jià)值較高，有買到的確定性。

然后交投新房的話，優(yōu)勢(shì)是板式結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品性價(jià)比更高，缺點(diǎn)則是不一定能搖中。

我建議穩(wěn)住自己，明年26年才讀書(shū)，理論上是還可以等一年的，不妨試一試今年搖號(hào)交投（盡量找找gx吧），如果能上車額185-215戶型的中高樓層，那么就歡天喜地。如果確實(shí)買不到，那么下半年等年中年末市場(chǎng)預(yù)冷了，再行考慮中洲的撿漏，優(yōu)先考慮單價(jià)低的，總價(jià)門(mén)檻更低的（便于流通和保值，而事實(shí)上，即便是160都足夠你們自住改善了）。

實(shí)在是要再節(jié)省一點(diǎn)的話，也可以看好具體房源了記下房號(hào)再來(lái)找我們?nèi)ス磧斗繓|談價(jià)砍價(jià)，中介費(fèi)也盡量打折（比貝殼鏈家低），這樣也算是發(fā)揮我們的最大功能，你也在這次買房中盡到最大努力了。