“地產(chǎn)的盡頭是代建”？當(dāng)前，越來越多的房企涌入代建賽道，代建行業(yè)的競爭越發(fā)激烈。

隨著入局代建企業(yè)增加，代建項目紛紛進(jìn)入銷售階段。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年1—9月，綠城管理以706億元合約銷售金額位列代建銷售榜首位。藍(lán)綠雙城和金地管理代建項目銷售金額分別為172.4億元和150.0億元，位列二、三位。

前有“領(lǐng)頭羊”綠城管理，后有追趕者旭輝建管、龍湖龍智造，還有蓄力者遠(yuǎn)洋建管、融創(chuàng)而今資本，如今，代建行業(yè)的競爭格局如何？隨著代建行業(yè)由“藍(lán)?！弊?yōu)椤凹t海”，代建的錢還好掙嗎？

綠城管理“一家獨大”，旭輝建管、龍智造擴(kuò)張迅猛

中指研究院供圖。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前三季度，銷售額超百億元的代建房企有4家，分別為綠城管理、藍(lán)綠雙城、金地管理、龍湖龍智造，對應(yīng)的銷售規(guī)模分別為706億元、172.4億元、150億元、139億元。

從擴(kuò)張速度來看，2025年1—9月，綠城管理以2790萬平方米新簽約規(guī)模位列第一，遙遙領(lǐng)先。旭輝建管和潤地管理代建新簽約面積分別為1301萬平方米和1290萬平方米，位列二、三位，處于領(lǐng)先地位。

當(dāng)前，代建行業(yè)競爭格局還是“一超多強(qiáng)”，綠城管理“代建一哥”地位穩(wěn)固，后來者雖多，但尚未有趕超之勢。

值得一提的是，TOP30企業(yè)中的后入局者來勢洶洶，保持著沖刺的態(tài)勢。例如成立于2021年的旭輝建管，在2023年新簽規(guī)模為980萬平方米，位居行業(yè)第六位；2024年，這一指標(biāo)就達(dá)到1588萬平方米，同比大增62%，一舉超過華潤置地、藍(lán)綠雙城、金地管理等一眾老牌代建企業(yè)；今年前9月，這一指標(biāo)達(dá)到1301萬平方米，沖到行業(yè)第二位。

同樣發(fā)展迅猛的，還有龍湖龍智造。這一建立于2022年的代建品牌，在2023年即以800萬平方米的新簽約規(guī)模進(jìn)入TOP10；今年前9月又以1172萬平方米的新簽規(guī)模沖進(jìn)TOP5。

另外，隨著地方城投的“下場”，政府代建業(yè)務(wù)逐漸增長。在政府代建方面，華潤置地旗下的潤地管理憑借央企優(yōu)勢遙遙領(lǐng)先。2025年1—9月，房地產(chǎn)代建企業(yè)積極布局政府代建，從榜單來看，潤地管理以810萬平方米的新拓面積位列榜單第一。旭輝建管和龍湖龍智造位列二三位，新簽約政府代建規(guī)模分別為580萬平方米和341萬平方米。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，目前，代建企業(yè)在政府代建方面主要為保障房、學(xué)校、體育場館等，部分企業(yè)也在探索城市更新中的代建機(jī)遇。

中指研究院供圖。

融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋發(fā)力代建，八成項目管理費率為1%-3%

今年上半年，遠(yuǎn)洋主動發(fā)聲表示，“代建業(yè)務(wù)已經(jīng)成為重要發(fā)力方向?！?/p>

遠(yuǎn)洋建管成立于2023年底，今年上半年，遠(yuǎn)洋建管的目標(biāo)是進(jìn)入行業(yè)前十名。從代建銷售排行榜來看，遠(yuǎn)洋建管前9月銷售13億元，位列第12名；從新簽規(guī)模排行榜來看，遠(yuǎn)洋建管新簽約代建面積715萬平方米，位居行業(yè)第八位。

隨著代建行業(yè)逐漸從藍(lán)海演變成紅海，后來者也在探索新的模式，例如融創(chuàng)而今資本就探索了“代建+不良資產(chǎn)”的模式。

2024年10月，融創(chuàng)成立獨立資本平臺而今資本，專注于整合代建體系與外部資金，業(yè)務(wù)模式是“不良資產(chǎn)+代建”的整合。今年前9月，而今管理新簽約代建面積491萬平方米，位居第15位；銷售規(guī)模21.7億元，位居第十位。

在前期的爆發(fā)式增長后，這兩年，代建賽道也變得擁擠，增長速度放緩。中指研究院發(fā)布的研究報告顯示，通過對典型代建企業(yè)統(tǒng)計，2025上半年，代建新增規(guī)劃建筑面積同比增長17.6%。而在2023—2024年，行業(yè)新增簽約面積同比增幅分別為53%、27%。

從業(yè)務(wù)布局來看，更多代建房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，龍湖龍智造、遠(yuǎn)洋建管一、二線城市新拓面積占比接近九成，旭輝建管的二線城市新拓比重同樣接近60%。同時，部分企業(yè)也開始在深圳、廣州等一線城市謀求代建機(jī)遇。

越發(fā)激烈的競爭形勢之下，“價格戰(zhàn)”也越發(fā)激烈，代建管理費率持續(xù)壓縮。中指研究院統(tǒng)計顯示，今年上半年，代建項目代建管理費率在1%～3%之間的項目占比為81.7%，較2024年底增加了4.6個百分點。其中，代建管理費率僅在1%～2%之間的項目占比為50.5%，較2024年底增加了7.8個百分點。

對于后來者來說，當(dāng)前的代建也需要更新的業(yè)務(wù)模式。劉水表示：“隨著代建競爭日趨激烈，一方面，代建企業(yè)借助集團(tuán)上下游鏈條資源優(yōu)勢，拓寬代建邊界，以‘代建+X’模式，增加項目獲取機(jī)會。另一方面，部分代建企業(yè)前置介入代建流程，聯(lián)動委托方獲取優(yōu)質(zhì)土儲。”

新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶