物業(yè)公司是小區(qū)里的“背鍋俠”，

早已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

小區(qū)里發(fā)生任何意外事件，

業(yè)主都會(huì)第一時(shí)間內(nèi)歸咎于物業(yè)。

有時(shí)候，

物業(yè)真的比竇娥還冤！

一

高空拋物

某住宅小區(qū)，一名騎電動(dòng)車(chē)經(jīng)過(guò)的男子日前被疑似從高樓墜落的紅磚砸中。事后，由于現(xiàn)場(chǎng)缺乏目擊者與相關(guān)證物，導(dǎo)致遲遲找不到真正的肇事者，受害者家屬把可能涉案的整幢樓除一樓外的全體業(yè)主和開(kāi)發(fā)商，以及小區(qū)物業(yè)公司均告上法庭。

法院審理認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》對(duì)高空拋物行為責(zé)任明確規(guī)定，從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，假如找不到責(zé)任人，則推定所有住戶(hù)都有“拋物”的可能，應(yīng)由所有住戶(hù)一起賠償。

高空墜物屬于個(gè)人違法行為，從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。

針對(duì)此類(lèi)事故，物業(yè)公司可采取以下措施：

1、平時(shí)需做好建筑外墻的檢查和日常養(yǎng)護(hù)，避免發(fā)生公共區(qū)域設(shè)施，如外墻皮脫落造成傷害。

2、進(jìn)行高空維修、清洗外墻面等高空作業(yè)時(shí)，做好防護(hù)措施，防止物品不慎墜落。同時(shí)，在作業(yè)期間樹(shù)立指示牌提醒路人繞道行走或安排專(zhuān)門(mén)人員引導(dǎo)行人。

3、日常工作中，要通過(guò)多種形式進(jìn)行宣傳教育，提高居民素質(zhì)，從根本上杜絕高空拋物的現(xiàn)象發(fā)生。

4、一旦出現(xiàn)高空墜物傷害事件，物業(yè)公司要做好搶救傷員和現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)區(qū)工作，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況及時(shí)報(bào)警，并協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好證據(jù)保全工作。

5、對(duì)一些高空拋物多發(fā)部位進(jìn)行監(jiān)控，以獲取事故的第一手材料和證據(jù)。

二

房屋漏水

房屋漏水是物業(yè)管理中的“老大難”的問(wèn)題，不少業(yè)主經(jīng)常此類(lèi)問(wèn)題全部拋給物業(yè)，要求幫其解決房屋問(wèn)題，若不然則拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。但其實(shí)，房屋漏水原因不同，責(zé)任對(duì)象也不同。

從滲漏原因分析，通常有以下幾種情況：

1、開(kāi)發(fā)商建房時(shí)由于設(shè)計(jì)失誤、選材不當(dāng)、施工不規(guī)范等導(dǎo)致房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的滲漏；

2、業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水；

3、裝修公司進(jìn)行裝修時(shí)破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發(fā)的滲漏；

4、物業(yè)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備管理不善造成的漏水；

5、房屋年代久遠(yuǎn)，防水材料老化失效。

根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，質(zhì)保期為5年，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

對(duì)于因開(kāi)發(fā)商建造的房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而造成的漏水：業(yè)主可以找第三人進(jìn)行維修，由此產(chǎn)生的維修費(fèi)用和給業(yè)主造成的損失應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。另外，若因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因?qū)е聺B漏問(wèn)題一直沒(méi)修好而過(guò)了5年保修期，開(kāi)發(fā)商仍要擔(dān)責(zé)。

對(duì)于施工時(shí)破壞了原防水層而造成的滲漏：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。

對(duì)于因物業(yè)疏于管理所造成的滲漏：比如積雪未及時(shí)清除導(dǎo)致積水滲透至頂樓住戶(hù)家、屋頂?shù)乃涔芾聿簧茖?dǎo)致頂樓住戶(hù)家漏水等，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)失察或維修不及時(shí)的責(zé)任。

三

下水管堵塞

不少市民都遭遇過(guò)下水道被堵的情況，如果造成了較大的損失，雖然無(wú)法查清是哪一戶(hù)干的壞事，但可以讓全體樓上業(yè)主“背鍋”。

某住宅就發(fā)生過(guò)因公用下水管道被鄰居的破布、濕巾等堵住，一樓住戶(hù)被污水反冒淹屋，家具、家電和木地板遭到不同程度浸泡的事件。

由于該事件無(wú)法確定堵塞物為該單元的哪一住戶(hù)所丟棄，但根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)可以合理推斷，此事是由于樓上各住戶(hù)未能合理使用排污管道導(dǎo)致，樓上各住戶(hù)均存在過(guò)錯(cuò)的可能性。因此，樓上其余各住戶(hù)應(yīng)共同承擔(dān)責(zé)任。

所以下水管被堵造成了損失，首先要弄清楚下水道被堵的原因究竟是什么：

1、如果是因?yàn)橄滤苣昃檬?，物業(yè)公司又沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)維修，使得業(yè)主在正常使用過(guò)程中造成了溢水，那么物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

2、如果是樓上業(yè)主使用不當(dāng)造成的，例如將一些垃圾扔進(jìn)下水管影響水管正常排水，那么就應(yīng)該由樓上業(yè)主來(lái)賠償。物業(yè)公司如果已盡到合理的注意義務(wù)，沒(méi)有怠于履行及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障并維修的義務(wù)，那么物業(yè)公司就不承擔(dān)責(zé)任。

四

雪天滑倒

在雨雪天業(yè)主在小區(qū)內(nèi)滑倒，物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)，這需結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況而定。

1、如果物業(yè)公司在下雪天，已經(jīng)對(duì)路面及時(shí)進(jìn)行了清理，并且掃出可通行道路，而業(yè)主執(zhí)意走在有積雪的地方摔倒。在這種情況下，業(yè)主作為完全民事行為能力人，則要為自己的行為買(mǎi)單，負(fù)全部責(zé)任。

2、如果及時(shí)清理出來(lái)的道路，又有結(jié)冰、霜凍、積水等情況，物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)處理或者進(jìn)行提醒，導(dǎo)致居民摔傷，物業(yè)公司因清潔不到位，需要承擔(dān)部分責(zé)任。

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