作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

很多新房開盤后，就被“打回了原形”了。

無論畫的餅有多大，最終還是要回歸內在的價格。

華聯(lián)的逆風局

這兩天（10月12日），一個浮沉了近32年的新房終于入市——

位于深圳寶安西鄉(xiāng)的御品巒山雅苑開盤，218套約94~162平住宅，以均價6.61萬/㎡備案，備案單價5.49萬-8.2萬/㎡，總價516萬-1326萬/套，成為深圳寶安西鄉(xiāng)片區(qū)近4年入市的新房。

雖然開盤給出了9.31折的綜合折扣優(yōu)惠，但折后均價6.15萬/m2，折后單價5.11萬-7.63萬/平，折后總價約481萬-1236萬，依舊超出了市場的預期。

因為開盤前有網友預判價格——土地年限、噪音、學校都有短板，當下行情開盤5萬以下大概率。

而開盤前，開發(fā)商就已經將項目定位成“寶中之上一品闊宅”。

作為剛需的地段，這個價格幾乎賣出了深圳外圍地段“豪宅”的水平，明顯超出了市場的預期價不少，御品巒山雅苑的基本面能否撐得起折后均價6.15萬/m2？

先按下不表。

御品巒山雅苑由華聯(lián)控股開發(fā)，的地塊很早就受讓了，1993年的批地，2016年完成基礎工程后項目卻突然停工。

一晃32年過去了，項目不僅復工了，還入市銷售了，無論對深圳樓市還是權屬公司來說，都具備至關重要的現(xiàn)實意義。

一方面，一個拉扯了將近32年的項目，在外界看來，不僅已經錯過深圳房地產上行的周期，無論是政策、資金抑或市場都已經發(fā)生翻天覆地的變化，并且權屬也出現(xiàn)了數(shù)次更替，已經無“復活”可能。

另一方面，對于權屬公司華聯(lián)控股而言，是回籠資金，增厚利潤至關重要的項目。

基本上，寫進公司財報里的項目，都是比較重要的核心資產，不僅僅是簡單的信息羅列。

對房企來說，寫進財務報告里住宅項目，不僅僅是簡單的信息羅列，而是給監(jiān)管、買股票的人、借錢的銀行等“關鍵角色”看，直接關系到房企能不能“合規(guī)活下去、讓別人愿意投錢、自己有錢運轉”。

關乎的是房企核心經營資產與收入，住宅項目的售賣和結算直接影響房企營收與利潤。

華聯(lián)控股不僅把項目寫進了財務報告中，還多次在財務報告中強調項目對公司集團的意義。

華聯(lián)控股占有御品巒山雅苑權益70%，在2024年的財務報告中不僅強調項目會為公司帶來新的營業(yè)收入和利潤增長點，會對公司財務狀況的改善，還強調要加快御品巒山雅苑的建設，確保2025年底前順利實現(xiàn)銷售，并定下了一個15億元的銷售目標。

到了2025年上半年，華聯(lián)控股在半年報中也再次重點提及項目的占地面積，周邊配套、開發(fā)進度、戶型以及累計總投資達到37575萬元。

并再次強調項目上半年主體工程上半年就已經出地面8層，預計9月對外開放營銷中心和樣板房，年內開盤預售，并“確保達成年度銷售目標。

而華聯(lián)控股在2024年年度報告中披露，截至2024年12月底，公司總資產76.19億元、凈資產50.80億元；實現(xiàn)營業(yè)收入4.25億元、歸屬于上市公司股東凈利潤0.41億元，同比分別下降24.75%、50.37%。

營收及凈利潤下降主要是受房地產市場持續(xù)下滑等因素影響，公司的產業(yè)研發(fā)辦公產品銷售未達預期。

去年年營業(yè)收入才幾個億的項目，卻定下15億元的銷售目標，可見御品巒山雅苑開售對華聯(lián)控股的重要性。

所以，華聯(lián)控股營收和利潤的翻盤局，幾乎都押在了御品巒山雅苑身上。

市場分歧

那么，如此重要的項目，實際如何？華聯(lián)控股能否順利實現(xiàn)銷售目標？

未入市前，市場上的爭議除了項目能否“復活”，還有項目能否撐起“闊宅”的定位。

項目定位是“寶中闊宅”“都市生活的藝術躍升”“高品質住宅”“延續(xù)了華聯(lián)匠心品質與恒裕豪宅基因”等。

只看項目的概念和藍圖，很明顯項目是想給購房群體描繪一幅都市繁華的精美人居的畫卷。

然而實地考察，項目及周邊的實況卻是這樣的——建設主體出地面十多層，樓棟間距離視覺上較近。

還有這樣的——靠近航城大道和前進二路一側，擺滿了夜宵攤位，人來人往，充滿了煙火氣。

再看看項目的戶型。

項目戶型面積包含94—100平的三房，117—120平的四房以及161—168平的復式。

華聯(lián)控股披露，已經在報告期內按照2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》進行了設計調整，并順利完成了報批報建、換證等相關工作，換句話說項目已經按照建筑新規(guī)標準建設。

但是否符合市場對新規(guī)戶型的預期，則見仁見智。

項目對外宣傳的口徑是新規(guī)戶型，但實際戶型得房率，根據(jù)深圳房地產信息平臺，僅78%～79%，算上凸窗、陽臺贈送面積，得房率才提升至96.05%～98.22%。

如96平戶型，無論是戶型圖還是實際的樣板展示空間，臥室及衛(wèi)生間都帶著凸窗，尤其是主臥衛(wèi)生間的凸窗面積占比并不低，而實際得房僅約77.6%。

以戶型圖所帶尺寸計算，主臥凸窗面積接近6.48平米，而戶型整體凸窗面積約11.69平，陽臺面積約12平。

再如161平戶型，項目對外推廣定位為“新規(guī)復式”，雙陽臺平層+6米挑高，而實際得房率約78%。

從項目開放的展示樣板空間來看，同樣也無法避免凸窗占比明顯的問題。

所以，有網友評價——除了飄窗就是飄窗。

還有網友評價——有豪宅是這種樓間距？

所以，市場是對項目有明顯的分歧的。

而價格方面的分歧表現(xiàn)也尤為明顯。

項目折后均價6.15萬/m2，折后單價約5.11萬-7.63萬/m2，周邊兩公里范圍內曾入市領航城領譽華府、盛合天宸家園。

前者備案均價約63365元/㎡，總價區(qū)間約948萬～1209萬，2021年3月入市386套房源至今還剩余13套未售。

后者備案均價約67113元/㎡，總價區(qū)間約476萬～1714萬，2021年8月入市，426套住宅至今還剩余45套房源未售。

所以，有網友針對開盤后價格評價——

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作者觀點，不代表格隆匯立場