市場(chǎng)分化中，把目光轉(zhuǎn)向真正的“價(jià)值”。

曾經(jīng)，西安高新多個(gè)紅盤(pán)開(kāi)盤(pán)即“日光”，甚至觸發(fā)“千人搖”，購(gòu)房者捧著錢(qián)都一房難求。

而如今，這些紅盤(pán)陸續(xù)迎來(lái)首批二手房成交，市場(chǎng)表現(xiàn)究竟如何？全網(wǎng)都在關(guān)注，真正的“價(jià)值”考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始——數(shù)據(jù)，從不說(shuō)謊。

炸鍋！高新昔日紅盤(pán)首套二手房成交

量?jī)r(jià)齊跌，當(dāng)前西安二手房整體處于“以?xún)r(jià)換量”的階段。

9月全市網(wǎng)簽7580套，相較于8月（7255套）略有上漲，但與今年3月、4月、6月均9000套以上的成交量相比，仍呈下跌態(tài)勢(shì)。

在此市場(chǎng)環(huán)境下，高新區(qū)多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)的首批二手房成交情況，展現(xiàn)出市場(chǎng)的真實(shí)一面。

首先，讓我們看看軟東的情況。作為軟東首個(gè)四代宅，綠城海棠三章——月映海棠于9月21日迎來(lái)了首套二手房成交，房源建面約143㎡，掛牌價(jià)334萬(wàn)，成交總價(jià)為289萬(wàn)，成交單價(jià)20127元/㎡。

再來(lái)看軟西板塊，曾經(jīng)的“銷(xiāo)冠盤(pán)”保利天匯，7月27日，首套二手房成交，房源建面143.67㎡的四室，成交總價(jià)267萬(wàn)，成交單價(jià)18584元/㎡。

另一個(gè)引人關(guān)注的案例是，軟西曾經(jīng)“備受爭(zhēng)議”的網(wǎng)紅盤(pán)蘇寧雲(yún)著，2024年10月6日，首套二手房成交，房源建面108㎡，掛牌總價(jià)243萬(wàn)，最終房東讓利20萬(wàn)，以213.5萬(wàn)元成交，成交單價(jià)19671元/㎡。

自此后，小區(qū)又陸續(xù)成交了近50套，僅9月份成交了7套，流通性很強(qiáng)，但單價(jià)基本在1.4-1.5萬(wàn)元/㎡。

高新CID情況也不容樂(lè)觀。8月1日，高新CID中建悅廬學(xué)府首套二手房成交，房源建面約113.28㎡，掛牌價(jià)320萬(wàn)，最終房東讓價(jià)27萬(wàn)成交，成交單價(jià)25865元/㎡，成交周期62天，當(dāng)時(shí)新房開(kāi)盤(pán)均價(jià)2.6萬(wàn)元/㎡。小區(qū)9月20日又成交一套同戶(hù)型，低樓層成交單價(jià)24889元/㎡。

2024年12月27日，高新CID另一紅盤(pán)碧桂園高新云墅首套二手房成交，房源建面140.97㎡，掛牌價(jià)425萬(wàn)，最終房東讓利21萬(wàn)后，總價(jià)404萬(wàn)成交，成交單價(jià)28658元/㎡。雖然，今年該小區(qū)陸續(xù)成交了4套二手房，成交單價(jià)最高達(dá)30451元/㎡，單價(jià)上漲。但整體來(lái)看，價(jià)格仍然低于市場(chǎng)預(yù)期。

2024年10月10日，高新CID任村板塊新希望錦麟天璽首套二手房成交，房源建面129㎡，掛牌價(jià)251萬(wàn)，房東讓利4萬(wàn)，最終以19136元/㎡單價(jià)成交，總價(jià)247萬(wàn)。

之后小區(qū)陸續(xù)成交了5套，最近的一套是9月2日成交的137㎡戶(hù)型，總價(jià)245萬(wàn)，成交單價(jià)17862元/㎡。

這一組組成交數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊。從軟東到軟西，再到高新CID，這些昔日的“神盤(pán)”二手房?jī)r(jià)格，無(wú)一例外地低于當(dāng)初的開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)預(yù)期。那么，是整個(gè)“高三”都不行了嗎？答案可能沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

全跌之下，軟新/高三誰(shuí)更“安全”？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表明，西安二手房已經(jīng)連跌22個(gè)月了。

其中要數(shù)“曲江二期”最為顯著，高峰期每平2.5萬(wàn)回落到現(xiàn)在每平1.5萬(wàn)，一夜回到5年前。

在此輪普跌中，軟東、軟西、CID等板塊二手房無(wú)一幸免，這是宏觀環(huán)境使然。大盤(pán)之下，跌幅差異見(jiàn)真章，誰(shuí)更安全一目了然。

首先，全國(guó)二手房普跌成常態(tài)，市場(chǎng)信心需要時(shí)間修復(fù)，這是板塊共性。

其次，高新CID代表的新板塊，前期供應(yīng)量大，在市場(chǎng)下行時(shí)，二手房競(jìng)爭(zhēng)激烈，更容易踩踏，但軟新板塊供應(yīng)相對(duì)克制，價(jià)格支撐力更強(qiáng)。

最后，兩個(gè)板塊都以次新房為主，但軟新板塊的發(fā)展更為成熟，社區(qū)配套、商業(yè)設(shè)施更為完善，居住屬性更強(qiáng)。

誰(shuí)更安全？ 其實(shí)，軟東、軟西、高新CID板塊跌幅尚可控，整體仍屬穩(wěn)健，其背后核心支撐在于優(yōu)質(zhì)教育資源的“硬托底”以及政策的“強(qiáng)安心”。

政策的“強(qiáng)安心”。2025年出臺(tái)的“憑購(gòu)房合同落戶(hù)入學(xué)”規(guī)定，將教育權(quán)益獲取時(shí)間點(diǎn)前移至購(gòu)房階段，極大緩解了置換家庭的決策焦慮。

優(yōu)質(zhì)教育資源的“硬托底”。比如高新CID板塊的教育配套正在不斷強(qiáng)化，仁村板塊“高新31小+高新11初”的強(qiáng)組合，近兩年中考上線(xiàn)率有效穩(wěn)住了板塊房?jī)r(jià)，其學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的中建悅廬、中海學(xué)仕里、碧桂園高新云墅、中天新希望未來(lái)印等盤(pán)雖然在跌，但跌幅相對(duì)可控。

且區(qū)域在持續(xù)推進(jìn)名校+工程。今年8月份，高新區(qū)第二十一小學(xué)正式加入“高新實(shí)驗(yàn)小學(xué)名校+”教育聯(lián)合體。

新建學(xué)校逐步投用。今年9月，高新50小、高新51小投入使用，以及瞳西即將開(kāi)工的初中（詳情查看：“王炸”落定！西安神秘初中，上萬(wàn)業(yè)主狂喜?。?，進(jìn)一步提升區(qū)域教育能級(jí)。

這使得該區(qū)域的房產(chǎn)具備了更強(qiáng)的“居住+學(xué)區(qū)”雙重屬性，也是其他遠(yuǎn)郊板塊不具備的“安全墊”。

泡沫破裂？ 西咸多盤(pán)價(jià)格腰斬

但與主城區(qū)相比，西咸新區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌幅度更為劇烈，用“腰斬”來(lái)形容一點(diǎn)也不為過(guò)。

比如，秦漢新城有品牌大盤(pán)，今年4月迎來(lái)首套成交，成交單價(jià)1.04萬(wàn)/㎡，相比當(dāng)年首開(kāi)均價(jià)2.1萬(wàn)/㎡，下跌明顯。而9月9日成交一套同戶(hù)型，單價(jià)9589元/㎡，直接跌破萬(wàn)元。相比開(kāi)盤(pán)價(jià)，4年跌幅已超54%。

灃西新城龍湖景粼玖序，今年5月份迎來(lái)首套二手房成交，一套128㎡房源以單價(jià)1.05萬(wàn)/㎡成交，總價(jià)135萬(wàn)，而3年前精裝高層備案均價(jià)1.9萬(wàn)/㎡左右，幾乎也是腰斬。

再看當(dāng)年比較火的恒大文化旅游城，今年4月份首套二手房成交，單價(jià)6525元/㎡，而9月21日成交一套102㎡房源，總價(jià)只有49萬(wàn)，單價(jià)4789元/㎡，不到半年時(shí)間，下降1736元/㎡。

遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)“腰斬”背后是市場(chǎng)矯正。這些區(qū)域前期規(guī)劃利好被過(guò)度透支，但缺乏產(chǎn)業(yè)和人口即時(shí)支撐，也算是價(jià)值理性回歸。

綜上案例，我們得出一個(gè)結(jié)論：西安樓市正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的價(jià)值回歸和去泡沫化過(guò)程。

西咸等遠(yuǎn)郊區(qū)域缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，必被市場(chǎng)矯正。而對(duì)于高新這樣的主城區(qū)，雖然價(jià)格同樣有所回調(diào)，但跌幅可控，韌性十足，背后是優(yōu)質(zhì)教育、強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)、龐大人口等支撐。

因此，當(dāng)下的市場(chǎng)調(diào)整，并非全面的“唱衰”信號(hào)，而是一個(gè)“大浪淘沙”的過(guò)程，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何選擇“抗跌”的房產(chǎn)才是硬道理，而優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房才是當(dāng)下最堅(jiān)挺的硬通貨。

除了高新，您認(rèn)為西安還有哪個(gè)區(qū)域最抗跌？歡迎評(píng)論區(qū)討論。