2025.10.15

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作者 |一財評論員

爛尾樓處置迎來一個具有創(chuàng)新意義的破局樣本。

隨著各地“保交樓”工作步入深水區(qū)，各類創(chuàng)新探索方案不斷涌現(xiàn)，最近廣州黃埔區(qū)推出的爛尾樓房票方案備受關(guān)注。這一案例主要針對的是已于2022年停工至今，由升龍集團在廣州黃埔區(qū)開發(fā)的“升龍學府上城”項目，該項目的逾200戶業(yè)主在9月末領(lǐng)到了與原購房款等額的房票，可在十余個納入政府“保交樓”政策的房源清單中重新選房。

這個針對爛尾樓的“等價置換”房票方案的詳細內(nèi)容為，業(yè)主可根據(jù)原購房總價（含首付、貸款本金及利息）獲得一張使用期限為2025年12月30日之前的房票，在政府“保交樓”政策清單中選擇新房源，若房票金額不足，購房者需補足差價，若房票金額超出購房總價，多余部分不退現(xiàn)金，需全部用于購房。“保交樓”項目的房源以地方國企的地產(chǎn)項目為主。

顯然，爛尾樓房票方案的出現(xiàn)，為受困于爛尾樓的購房者提供了一個購買力解套的機會，也為受困的爛尾樓項目提供了起死回生的重組和重構(gòu)機會。

具體來講，爛尾樓房票方案的設(shè)計中，購房者這一爛尾樓事件的無辜受害者的權(quán)益得到了最大化保護，可以從爛尾樓復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系中解脫，有助于重塑購房者的市場購買力，這遵循了無過錯者不應(yīng)受到懲罰的責權(quán)利對等原則。

同時，爛尾樓房票，事實上將零散的購房者債權(quán)進行了集中化整合，即爛尾樓房票更像是一個地方國企基于等價有償原則從購房者手中拿到了相關(guān)爛尾樓項目的第三方債權(quán)，這將有助于營造一個對等的債權(quán)人主體，從而可有效降低爛尾樓的重組成本和復(fù)雜度，有助于推動相關(guān)爛尾樓項目債權(quán)債務(wù)關(guān)系的理順，并加速不良資產(chǎn)重組方案的進程。

此外，爛尾樓房票方案還有助于盤活當?shù)胤康禺a(chǎn)存量市場，具有推動當?shù)貥鞘腥セ男Ч?，可有效激活當?shù)貒蟮拇媪抠Y產(chǎn)。

仔細分析，房票更類似于將不動產(chǎn)進行數(shù)字化轉(zhuǎn)換，進而將爛尾樓的購房者購買力移植到新項目，而且這種交易轉(zhuǎn)換實現(xiàn)了低甚至無交易成本的無縫對接。

近年來，隨著樓市進入右側(cè)交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場的各種利益結(jié)構(gòu)、信息結(jié)構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化，要維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，各方都需將重心放置在如何有效激活或盤活房地產(chǎn)市場關(guān)鍵要素資源上，而買方市場下購房者才是牽動整個市場走向的關(guān)鍵要素資源，因為購房者偏好、購房者的購買力和購房者的滿足度等，真正左右著市場的走向。

因此，盤活個人資產(chǎn)負債表，盤活市場購買力，是買方市場健康發(fā)展和行業(yè)向上向善成長的核心驅(qū)動力，爛尾樓房票之所以備受市場關(guān)注，一個重要緣由就是，它真正有效地為個人資產(chǎn)負債表的修復(fù)提供了有益探索，真正將市場存量購買力激活，真正讓購房者的需求偏好成為市場交易導向。

這份爛尾樓房票方案，立足現(xiàn)實困局進行破局，在爛尾樓各大利益相關(guān)主體間提供了一個次優(yōu)的解決方案，其交易機制設(shè)計極大降低了各方的利益凈損失，具有進行復(fù)制推廣的積極現(xiàn)實意義，即面對“保交樓”深水區(qū)，各地都存在著這種現(xiàn)實的爛尾樓處置訴求，因此鼓勵各地嘗試新的爛尾樓處置方案，將有助于積累更多的經(jīng)驗教訓，為樓市的健康發(fā)展提供新的實現(xiàn)路徑。

老去又逢新歲月，春來更有好花枝。如果說住宅項目爛尾使各地涉入“保交樓”深水區(qū)，那么爛尾樓房票等創(chuàng)新交易，則是為“保交樓”開辟了進入新歲月的蹊徑，它使最優(yōu)質(zhì)的購買力關(guān)鍵資源，從爛尾樓的不良資產(chǎn)中解脫，讓其在“如花似葉，歲歲年年，共占春風”中如沐春風、長出新枝丫，帶有典型的變廢為寶、以人為本的時代特征。因此，也期待爛尾樓破局樣本能在各地開枝散葉，解放受困的市場購買力，加速房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)處置進度，開啟一場吐舊納新的健康之旅。

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微信編輯| 七三

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