9月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，TOP100房企9月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2527.8億元，前9個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額23236.6億元。

房企投資方面，投資百?gòu)?qiáng)前9月拿地總貨值、金額、建面均同比上升，投資百?gòu)?qiáng)門檻值也同比上升2%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。不過(guò)，截至9月末仍有近五成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，僅16家房企拿地金額超過(guò)百億。央國(guó)企仍是拿地主力，前9月央國(guó)企拿地金額占67%，且更偏好核心優(yōu)質(zhì)地塊。

百?gòu)?qiáng)房企9月業(yè)績(jī)同環(huán)比均增

報(bào)告顯示，9月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2527.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)22.1%，同比增長(zhǎng)0.4%，雖然同比變動(dòng)止跌回升，但單月業(yè)績(jī)規(guī)模整體仍處于歷史較低水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額23236.6億元，同比降低11.8%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，72家百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中45家企業(yè)環(huán)比增幅大于30%，包括華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)鐵建、電建地產(chǎn)、邦泰集團(tuán)、中建東孚等，TOP10房企中有7家銷售操盤金額環(huán)比有所增長(zhǎng)。

從百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模門檻來(lái)看，各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低2.3%至625.2億元，TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低8.9%至162.4億元和96.9億元，TOP100房企銷售操盤金額門檻更是降低了19.4%至40.2億元。

分梯隊(duì)來(lái)看，前9個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)操盤銷售金額均在降低，TOP21-30和TOP31-50兩個(gè)梯隊(duì)房企累計(jì)銷售規(guī)模降幅相對(duì)較小，分別同比降低7.5%和9.1%，是唯二降幅在10%以內(nèi)的梯隊(duì)。

六成企業(yè)拿地金額同比上漲

截至9月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為38.6億元，同比增長(zhǎng)2%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門檻值為17.7億元，同比提升8%，新增建面百?gòu)?qiáng)門檻值為34.8萬(wàn)平方米，同比回升8%。

總量方面，截止至9月末，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)之和分別為17958億元、9600億元和6944萬(wàn)平方米，貨值同比增長(zhǎng)33.2%，金額同比增長(zhǎng)53.3%，建面同比微漲5.4%。

值得一提的是，9月總規(guī)模的提升主要受到上海徐匯區(qū)東安新村舊改“巨無(wú)霸”地塊的影響，剔除特殊因素影響以外，總規(guī)模趨勢(shì)為同比微漲、但變化不大。

報(bào)告顯示，截至9月末，銷售百?gòu)?qiáng)新增貨值集中度仍保持在高位：銷售TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的68%，與上月末相比下降2pts；其他各梯隊(duì)中，僅TOP31-50新增貨值占比達(dá)12%，其余梯隊(duì)占比均不足10%。

拿地銷售比方面，1-9月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.31，較8月末升高0.04。分梯隊(duì)看，銷售TOP10房企拿地銷售比高達(dá)0.44，10強(qiáng)中有6家房企拿地銷售比超過(guò)0.4；TOP31-50中，象嶼地產(chǎn)、中建智地等拿地相對(duì)積極，帶動(dòng)梯隊(duì)拿地銷售比升至0.32；其余梯隊(duì)仍然表現(xiàn)一般。

從拿地企業(yè)來(lái)看，截至9月末仍有近五成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，僅16家房企拿地金額超過(guò)百億。

不過(guò)，聚焦到已拿地的企業(yè)，有近六成企業(yè)拿地金額較去年同期上漲，主要為央國(guó)企和部分仍有連貫投資能力的民企。尤其是頭部央國(guó)企，在核心城市積極補(bǔ)倉(cāng)，同比漲幅均較大，諸如銷售TOP5（全口徑）保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)同比漲幅均超過(guò)70%，拿地銷售比遠(yuǎn)超行業(yè)平均，維持0.3以上。民企中，濱江保持穩(wěn)定，前9月拿地金額353億元，同比增29%。

10月成交或延續(xù)低位，企業(yè)投資仍保持高度謹(jǐn)慎

預(yù)判10月，克而瑞研究中心認(rèn)為，新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位徘徊，基于去年10月基數(shù)較高，成交單月同比降幅仍將有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。

城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。其中，京滬杭蓉等核心一二線城市市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)，因其購(gòu)買力基礎(chǔ)相對(duì)雄厚，市場(chǎng)熱度變化與新盤供應(yīng)量和質(zhì)密切相關(guān)；武漢、鄭州、蘇州、南京等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房信心逐步修復(fù)；還有部分城市諸如南寧、重慶、福州、青島等，預(yù)期整體去化率基本處于不足3成的低位徘徊。

同時(shí)，克而瑞研究中心指出，隨著高品質(zhì)改善住宅集中入市，高端市場(chǎng)亦存在熱度轉(zhuǎn)降跡象，并非所有高端住宅都可實(shí)現(xiàn)熱銷，內(nèi)部也存在一定的分化行情，只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢(shì)類項(xiàng)目才能保持高熱。

投資方面，雖然銷售端9月份有一定程度的回暖，但傳導(dǎo)到投資端仍需一定時(shí)間、而且力度較弱?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，主要有兩方面原因：一方面，目前拿地已經(jīng)過(guò)了年內(nèi)可開售的時(shí)間，企業(yè)投資的必要性下降；另一方面，銷售端回暖也表現(xiàn)為點(diǎn)狀回暖，僅有個(gè)別城市市場(chǎng)情況較好，而個(gè)別城市的土拍對(duì)整體投資回溫帶來(lái)的影響力度有限，企業(yè)投資仍保持高度謹(jǐn)慎和理性。

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