在城市化進(jìn)入"存量時(shí)代"的今天，我國(guó)城市發(fā)展已從大規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效的新階段。

當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化率已突破67%，城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)70%以上為存量空間。自然資源部最新發(fā)布的《城市存量空間盤(pán)活優(yōu)化規(guī)劃指南》，不僅為城市空間治理提供了首個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，更為西安地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資、建工、城投、城發(fā)、科投等國(guó)有企業(yè)打開(kāi)了存量資產(chǎn)價(jià)值重塑的黃金窗口。

《指南》明確指出，存量空間盤(pán)活優(yōu)化是國(guó)土空間總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃的重要任務(wù)之一。對(duì)于西安而言，這不僅是解決土地資源緊約束、空間結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題的根本出路，更是推動(dòng)城市更新、提升城市能級(jí)的關(guān)鍵路徑。

隨著西安城市規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，土地資源日益緊約束，城市空間結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。閑置物業(yè)不僅造成資源浪費(fèi)，更制約了城市品質(zhì)提升和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

首個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：為西安國(guó)企提供精準(zhǔn)行動(dòng)指南

《指南》作為國(guó)土空間規(guī)劃體系首個(gè)聚焦存量盤(pán)活的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新性地提出"分層編制、動(dòng)態(tài)維護(hù)"機(jī)制，發(fā)揮國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”的基礎(chǔ)作用，在詳細(xì)規(guī)劃“一張圖”上統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃中涉及城市存量空間盤(pán)活優(yōu)化的內(nèi)容，確保建筑規(guī)?？偭?、空間布局和時(shí)序安排。

為西安國(guó)企盤(pán)活存量資產(chǎn)提供了可操作的技術(shù)路徑。

規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃突出規(guī)則性和底線要求，采取正負(fù)面清單管控等方法；實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃突出精細(xì)化和落地性，以民生公益等導(dǎo)向優(yōu)化容積率核定。

這一機(jī)制使西安國(guó)企在盤(pán)活存量資產(chǎn)時(shí)，既能守住底線要求，又能靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，實(shí)現(xiàn)確定性與不確定性的平衡。

巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值：西安存量資產(chǎn)的"黃金礦藏"

西安作為國(guó)家中心城市，在城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的過(guò)程中出現(xiàn)了大量低效利用、閑置廢棄的工業(yè)用地、老舊廠房、空置商業(yè)物業(yè)。這些存量空間蘊(yùn)含著巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，盤(pán)活后可直接轉(zhuǎn)化為有效投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

以西安某公司盤(pán)活的3萬(wàn)平方米老舊辦公樓為例，通過(guò)科學(xué)規(guī)劃和精準(zhǔn)改造，項(xiàng)目年租金收益提升100%，資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)200%，并帶動(dòng)周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升。

政策紅利：配套措施完善，降低盤(pán)活難度

《指南》不僅提供了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，更預(yù)示著一系列配套政策的出臺(tái)。未來(lái)在土地政策（如用途轉(zhuǎn)換、混合利用、彈性年期）、審批流程、財(cái)稅金融支持（如專項(xiàng)資金、REITs試點(diǎn)）、產(chǎn)權(quán)制度等方面將出臺(tái)更多配套措施，為西安國(guó)企盤(pán)活存量資產(chǎn)提供全方位支持。

目前，陜西省已出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見(jiàn)》，明確對(duì)存量空間盤(pán)活項(xiàng)目給予稅收優(yōu)惠和資金支持。

西安市政府也正在制定專項(xiàng)政策，對(duì)納入城市更新計(jì)劃的存量項(xiàng)目給予前期費(fèi)用補(bǔ)貼和容積率獎(jiǎng)勵(lì)。這些政策紅利將極大降低西安國(guó)企盤(pán)活存量資產(chǎn)的難度和成本。

智慧賦能：技術(shù)驅(qū)動(dòng)存量盤(pán)活新質(zhì)生產(chǎn)力

存量盤(pán)活主張對(duì)既有建筑的改造利用而非大拆大建，本身就是最大程度的"減碳"。智慧化技術(shù)在存量空間盤(pán)活中的應(yīng)用將極大提升效率和精細(xì)化水平。

BIM/CIM技術(shù)可精準(zhǔn)識(shí)別低效空間，大數(shù)據(jù)分析助力規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)智慧運(yùn)維。

上海某建工企業(yè)已成功應(yīng)用BIM技術(shù)對(duì)10萬(wàn)平方米老舊廠房進(jìn)行數(shù)字化建模，改造周期縮短30%，成本降低15%。未來(lái)，隨著智慧技術(shù)的深入應(yīng)用，西安國(guó)企的存量空間盤(pán)活將更加高效、精準(zhǔn)。

2024年全國(guó)共實(shí)施的6萬(wàn)余個(gè)城市更新項(xiàng)目，完成投資約2.9萬(wàn)億元，有效帶動(dòng)建材、家居、智能設(shè)備等上下游產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。

未來(lái)，綠色與智慧，不僅是標(biāo)配，更是存量資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍升的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

盡管城市存量空間盤(pán)活仍面臨產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、資金壓力、規(guī)劃銜接與社會(huì)協(xié)同等多重挑戰(zhàn)，但在國(guó)家戰(zhàn)略引領(lǐng)、政策體系逐步完善、技術(shù)創(chuàng)新深度賦能以及多元主體協(xié)同共治的推動(dòng)下，這一進(jìn)程已步入系統(tǒng)化、規(guī)范化發(fā)展的新階段。

其前景廣闊，潛力巨大，不僅將釋放可觀的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更將帶來(lái)深遠(yuǎn)的社會(huì)效益、文化傳承與生態(tài)改善。

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