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湯姆陪你買房的第35天：

啟德的大問題

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「落街想食個(gè)靚早餐，都要特登搭車出返啟德站先有得揀？」（下樓想吃個(gè)好早餐，都要坐車回到啟德站才有選擇？）

「Call外賣？成日都顯示唔喺配送範(fàn)圍，真?zhèn)S好頭痕！」（叫外賣，整天都顯示不在配送范圍，真是很頭疼?。?/strong>

這是最近住在啟德的居民在社交平臺(tái)上的濃濃怨氣。

Facebook群組《啟德居民自由講~》內(nèi)，

有一名街坊分享稱：

跑道區(qū)內(nèi)一件餐廳都沒！大吐苦水說不方便

這話一出，不光是他們?cè)诒г?，評(píng)論區(qū)的人也像被點(diǎn)了火。

句句精彩，句句藏著刀子，劍指那些抱怨的居民：

「住得豪宅，就嫌無野食？你見過山頂d富豪投訴未？」（住得起豪宅，還嫌沒東西吃？你見過山頂那些富豪投訴嗎？）

「你嗰度係高尚住宅區(qū)，你應(yīng)該有工人幫你搞掂」（你那兒是高尚住宅區(qū)，你應(yīng)該有工人幫你搞定啦……）

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論評(píng)論的陰陽怪氣與一針見血，還得是港人的嘴。

但你以為他們夸張？一點(diǎn)也不。

現(xiàn)在的啟德，最方便的就是跑道區(qū)靠近AIRSIDE、體育園區(qū)那一帶，那邊餐廳、商場(chǎng)陸續(xù)開業(yè)，像個(gè)剛蘇醒的城市。

一片嶄新，也是很多內(nèi)地買家最喜歡的地方。

但如果你往里面走一點(diǎn)，比如天瀧、MIAMI QUAY、DOUBLE COAST這些樓盤所在的片區(qū)，就真的有點(diǎn)“樓建好了，人還沒來，生活配套還在半路上”那味道。

OPENRICE則顯示，

啟德跑道區(qū)住宅群中確實(shí)暫時(shí)沒有顯示任何餐食，

但最近仍可到旁邊的郵輪碼頭有兩三間餐廳及咖啡廳可以光顧。

啟德最開始的野心

啟德，香港都市更新的“天選之子”。

官方給它安排的劇本，不是普通住宅區(qū)，而是直接C位出道。

作為香港近十年來最受矚目的都會(huì)重建項(xiàng)目之一，啟德被政府賦予了“第二核心商業(yè)區(qū)”的戰(zhàn)略定位。

寫字樓、豪宅、商場(chǎng)、文娛設(shè)施全都要，目標(biāo)成為港島以東的全新地標(biāo)。

港府這波操作，是要讓啟德當(dāng) “東進(jìn)計(jì)劃” 的先鋒部隊(duì)，帶飛整個(gè)九龍東。

從規(guī)劃效果圖來看，啟德確實(shí)手握一手好牌：

開局就送海景、棟距拉滿、綠植環(huán)繞，高低是個(gè)未來社區(qū)體驗(yàn)區(qū)了。

跑道區(qū)更是直面維港無遮擋，最近全長約1.4公里的啟德空中花園也開放，很多同事都說極其漂亮。

生活配套的“時(shí)差”，

到底意味著什么？

但理想和現(xiàn)實(shí)之間，隔著一整個(gè)生活。

許多買家仍在為啟德的“餐廳荒”和“交通不便”而遲遲不敢入場(chǎng)。

而且，圍觀的路人更是在意。

啟德似乎變成了眾樂樂的“話題女王”。

啟德的樓盤

2025年馬上快過去了，我發(fā)現(xiàn)，啟德跑道區(qū)又是被從“罵”’到尾的一年：

年初時(shí)，有人直言這里的樓盤唯有“劈價(jià)”才能求生，戲稱它是“九龍版龍珠島”，規(guī)劃空洞；

也有人調(diào)侃所謂“豪宅”密度太高，直言：“真豪宅哪個(gè)不藏在半山？有錢人怎會(huì)愿意與平民擠作一團(tuán)？當(dāng)年英國人連華人上山頂都不準(zhǔn)?！?/strong>

更有鐘情于此地環(huán)境的人，無奈嘆息樓價(jià)高不可攀：“一千萬預(yù)算，只能買到望見觀塘的樓；想看海，就得兩千萬起步，還全是三房起跳——普通人，難入場(chǎng)?！?/strong>

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不過，并非所有聲音都投向?qū)γ妗?/p>

也有人認(rèn)為，這里的規(guī)劃其實(shí)藏著潛力。不如再等等——等配套成熟，等價(jià)格軟化。

畢竟維港海景不等人，若呎價(jià)真能回落到兩萬左右，他們覺得：“確實(shí)買得過。”

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而且我上網(wǎng)一查，也有買家覺得這一區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)特別舒服，所以居住體驗(yàn)真的是因人而異。

回望香港發(fā)展歷程，這樣的質(zhì)疑，幾乎是每一個(gè)新興板塊的“成人禮”。

啟德的現(xiàn)狀，仿佛之間的九龍站。

二十多年前，西九龍還是一片待開發(fā)的空地，配套全無，概念先行。

但隨著高鐵和西九文化區(qū)的規(guī)劃落地，加上發(fā)展商積極北上推廣，吸引大批內(nèi)地買家進(jìn)場(chǎng)。

廣州時(shí)代地產(chǎn)創(chuàng)辦人岑釗雄、中聯(lián)石化前主席許智明、藝人王嘉爾等名人也先后在九龍站置業(yè)，讓這里不只成為住宅區(qū)，更是一種身份標(biāo)簽。

如今的九龍站，早已躋身全港頂級(jí)地段之一。

以地標(biāo)項(xiàng)目“凱旋門”為例，2005年開售時(shí)呎價(jià)僅約1.4萬港元，到疫情前高峰期已飆升至4萬多，個(gè)別特色單位更曾以呎價(jià)7.9萬成交，創(chuàng)下市場(chǎng)驚嘆。雖近期市況回調(diào)，但目前呎價(jià)仍穩(wěn)守2.8萬水平，展現(xiàn)出堅(jiān)實(shí)的抗跌力。

所以，如果你在糾結(jié)是否買啟德，或許可以把眼下這段配套的“時(shí)差”，看作時(shí)間送給早起者的隱藏禮物。

當(dāng)城市漸漸蘇醒，生活悄悄成熟，那些最早相信的人，往往也最早等來晨曦。

盤點(diǎn)一下啟德的樓盤

說到具體樓盤，其實(shí)啟德也可以大致分為“跑道區(qū)”和“非跑道區(qū)”兩條線。

我先把微信放上來，大家咨詢能我更快

跑道區(qū)是啟德的“門面擔(dān)當(dāng)”，面向維港的半島地段，匯聚了如維港一號(hào)、云璟、天瀧、天璽·海、啟德海灣、MIAMI QUAY等項(xiàng)目。

一線市場(chǎng)中，熱度比較高的就是天璽·海和天瀧。

天璽·海是跑道區(qū)里頂級(jí)豪宅之一，主打大戶型、4房、連平臺(tái)與泳池的特色戶型。

最近一套四房單位通過招標(biāo)成交，成交價(jià)約 1.03 億港元，實(shí)用面積約 2115 平方呎，呎價(jià)大約 4.87 萬元。

而天瀧第6座最新推出的戶型多為3房，面積約 1085–1117 呎，有維港海景，頂層還設(shè)有連平臺(tái)的特色單位。成交實(shí)力不俗。

非跑道區(qū)最火的一定是天璽·天了。

我個(gè)人真的是非常非常喜歡它，第二期正在推出，我已經(jīng)宣傳好多好多次，可以去回顧我以前發(fā)的文章和視頻，王炸中的王炸。

而且天璽·天8月至今累積錄得18宗二手買賣成交，平均實(shí)用呎價(jià)27,320元，全屬獲利成交，最高賺幅可逾2成。

新近一宗二手成交，單位為5座低層A1室，實(shí)用面積501方呎，兩房間隔，擁開放式廚房，單位座向南方，可享內(nèi)園池景及開揚(yáng)車站廣場(chǎng)景，以1,243萬元成交，呎價(jià)24,810元。

據(jù)了解，原業(yè)主于2024年11月以1,073.5萬元一手購入單位，持貨不足1年，收樓不久即成功沽出，現(xiàn)轉(zhuǎn)手賬面可獲利169.5萬元離場(chǎng)，單位升值16%。

這含金量，沒得說。

你怎么看啟德的未來？

啟德的未來，取決于內(nèi)地買家的信心，更與香港的整體經(jīng)濟(jì)脈搏息息相關(guān)。

答案不在任何人的預(yù)測(cè)里，而在市場(chǎng)的下一步動(dòng)向中。

我的角色，不是預(yù)言家，而是同行者。

就讓我們保持好奇，一起觀察下去。

我司有位人稱“小Angelababy”的同事，早年就買了啟德。她是看著這里從“要啥沒啥”一步步變成“啥都有”的親歷者，現(xiàn)在更是親自下場(chǎng)拍視頻、做賬號(hào)，在線營業(yè)。關(guān)于啟德值不值得住，她就是能給你最真實(shí)答案的人。

另外，我的同事可謂人才輩出，大家都不約而同沖進(jìn)短視頻賽道，做起了博主。想問問各位，愿不愿意看這群“斜杠青年”的日常，如果愿意，我后續(xù)就大膽寫起來！

最后再說一遍，除了啟德，無論你對(duì)香港任何地段的住宅、商鋪或投資物業(yè)感興趣，我都樂意提供專業(yè)分析和房源推薦。

歡迎加我微信私信我，說明你的置業(yè)需求，我來為你尋找最匹配的機(jī)會(huì)。

而且，我有兩個(gè)公眾號(hào)...

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