青龍片區(qū)急需引入更多優(yōu)質(zhì)中介參與市場競爭,個別中介的素質(zhì)下限簡直讓人震驚...(甚至連相熟的周邊中介也直吐槽...)
其實(shí)前幾周我就拿了小號發(fā)了小紅書,青龍片區(qū)業(yè)主出售掛牌避坑-中介篇。希望能提醒到一些區(qū)域的網(wǎng)友,能救一個算一個。
原來是沒準(zhǔn)備發(fā)這篇的,結(jié)果就在近日一位花城業(yè)主的親身遭遇,讓我覺得應(yīng)該在更大范圍地分享。某些中介逼讓降價出售的話術(shù),實(shí)在太牛了。
9月,地鐵小鎮(zhèn)迎來了成交熱潮,光中南山錦花城一個小區(qū)就成交了10套,緊接著的國慶也去化兩套。這個成交大概是個什么水平呢。江核大概一個月賣了20套。中南一個小區(qū)抵了江核成交一半,甚至跟東部成交大戶仙林湖板塊的單盤相比,也不輸。
但這個月成交價格很分裂,博弈明顯。既有成交單價在1.62-1.66高品質(zhì)好樓層精裝房源,也有不少1.1-1.2二樓-3樓和頂樓的毛坯或者出租裝的超低價房源。
當(dāng)然你按照一般市場來說頂?shù)赘脴菍蝇F(xiàn)在的市場一平差個2-3k也是常態(tài),比如江核華潤,88頂樓95.5萬,常規(guī)樓層115-120萬,基本差價在20萬+,單價基本2-3k,這個是符合目前的市場情況的。
頂?shù)踪u的低一些按照市場慣例也可以理解,但喘著明白裝糊涂,拿2-3樓頂樓的價格,來忽悠好樓層的業(yè)主來賣,這就是職業(yè)素養(yǎng)問題了。
這位花城112㎡四房戶型好樓層的業(yè)主表示,最近好幾個中介連續(xù)打電話核心就是希望其降價:最近賣了130w+的四房(3樓,1.2毛坯),你不降賣不掉,閉口不提2-3樓頂樓...
反正就是給業(yè)主造成價格很低,趕緊賣的預(yù)期,讓降價,好歹這位業(yè)主還挺細(xì)心,多方了解了更多的詳細(xì)信息。而且他也不是就很急的要賣,有合適的出價,對他的裝修看對眼的也可以,但瞎砍價,他實(shí)在沒興趣。
反正你說跌,他看中的可置換板塊最近跌的更狠,考慮對價,他也不急。
事后了解清楚房源情況后,業(yè)主跟我聊到,說2-3樓頂樓價格能跟我一樣么,中介說多不了多少哎,而且他手上業(yè)主想看毛坯的,聽這位業(yè)主的意思,對方恨不得讓他20多萬的裝修就白送吧,能最低就最低,好讓他成交,反正就是滿嘴沒一口真話。
我說大概的思路是,頂?shù)讟莾r格低,好成交,先成幾個,然后拿著這個價格做基準(zhǔn)去忽悠不懂或者人在外地急著出的業(yè)主,再來松動好樓層的價格,這算盤打的真是不錯。
但好在,由于花城112四房戶型優(yōu)勢比較突出,為了幫他了解下情況我還特意搜了下貝殼,目前只還有兩套2樓的112房源,一套1.58一套大概掛著1.6+,這兩個業(yè)主估計(jì)是不打算太低的價格賣,要不按照之前中介幾天就成交速度,這兩套也被干沒了。然后再看,就是一套112萬掛好樓層195萬的精裝房源,這套業(yè)主剛好是我熟悉的網(wǎng)友,不考慮低賣,賣不掉就養(yǎng)老。然后就是剛剛提到的這位房源,大概一共也就這4套了。
這是青龍片區(qū)面積最小的四房戶型,由于偷面積多得房率高,套內(nèi)基本跟高層130平米差不多,加之現(xiàn)在房價跟3萬時代相比,大戶型也多不了多少錢,所以四房兩衛(wèi)的加上花城配比很少,在區(qū)域內(nèi)有一定的競爭優(yōu)勢。
當(dāng)然四房還有較多120平米戶型,我也幫這位業(yè)主檢索了,排除低區(qū),最低一套掛牌1.6萬+毛坯,顯然之前花城120稍微急賣的已經(jīng)被中介消化的差不多了。而四房112的也是這個情況,多個中介讓降價,表示有客戶,但難題是小區(qū)這個戶型沒有考慮砸盤賣的業(yè)主了,或者至少當(dāng)下沒有...
回到上面,當(dāng)年花城一房難求,基本好樓層甚至都要找關(guān)系才能賣到,部分外地投資客也就買到2-3樓,其他好樓層基本當(dāng)時都給關(guān)系戶定了。當(dāng)然現(xiàn)在很多好樓層的人家多數(shù)也自住進(jìn)去了,沒人賣。
而小區(qū)79和97,其實(shí)經(jīng)過9-10月中介這波瘋狂去化,就還剩4套急售(3套79,1套97),1套79頂樓毛坯 1套79鳳凰層毛坯,1套79混裝,加上97還有一套還可以的樓層毛坯。
其余排除低區(qū)的所有房源都在1.6+掛著,而且很可能短期也沒更多房源了,當(dāng)然不排除繼續(xù)制造骨折價,讓某些業(yè)主焦慮。
但是我其實(shí)觀察了下。近期小鎮(zhèn)下跌幅度,其實(shí)并不算太多,甚至遠(yuǎn)低于前期跌的較少的比如百家湖江核等盤,當(dāng)然如果純投資客去杠桿,該賣你還得賣,如果是考慮置換換房額。你可以考慮對價關(guān)系,盡量讓你自己換的劃算。
按照南京的情況,以后次級板塊基本都是1.x的價格,剝離金融屬性,全面地緣客群支撐。除了頭部那種四代宅,或者高端板塊,其實(shí)各次級板塊價格差在拉近,你根本沒必要焦慮。
以前一套房南京300萬門檻,現(xiàn)在150萬,以前20-30年一套,現(xiàn)在小白領(lǐng)10年一套,這還慌啥呢,而且就算隨著價格下跌,租售比現(xiàn)在越來越合理了。你還有必要那么急么?換個思路?這又不是大幾百萬噸位的一跌就沒了200-300萬。本來也就100-200萬的。
近期我特意研究下了青龍片區(qū)的成交情況,發(fā)現(xiàn)了一個事實(shí)。相對來說,域外中介帶客成交的單價,顯著高于青龍片區(qū)內(nèi)門店價格,青龍片區(qū)內(nèi)門店基本屢屢都在最低價成交。
仙林中心門店成交:最近相對較高價賣掉的花城業(yè)主本來就是做地產(chǎn)的懂行情,很難被忽悠到。人家也成功找到了對自己家裝修風(fēng)格滿意的業(yè)主,很迅速的達(dá)成了成交。
寶華門店成交:一套房源精裝房源79 130萬幾天內(nèi)成交。
比如現(xiàn)在,尤其仙林湖板塊更加成熟,中介門店數(shù)量也非常多,優(yōu)質(zhì)中介也很多,基本想靠忽悠在仙林湖做長久生意很難。現(xiàn)在基本有些門店都在拍視頻,走長期路線,服務(wù)好買賣雙方。
而青龍片區(qū),相對主要就那2-3家。尤其是在恒大這條邊的幾家,由于中南成交占比高,地理優(yōu)勢明顯。但顯然,青龍片區(qū)的中介競爭度還不夠,期待越來越多優(yōu)質(zhì)中介卷進(jìn)來,卷房源端,卷客戶端,卷服務(wù)。
其實(shí)貝殼中,麒麟科創(chuàng)園的中介口碑就挺不錯的,曾經(jīng)接觸了好幾家長期深耕科創(chuàng)園的中介,店東自己就是周邊業(yè)主,也不會刻意去打壓制造焦慮逼著砸盤。
其實(shí)真的有的青龍片區(qū)業(yè)主也別太焦慮,按照客觀情況, 現(xiàn)在青龍片區(qū)的房源跟仙林湖差個3-3.5k是比較客觀的差價。
首先棲霞區(qū)一定會搞青龍片區(qū),這個毋庸置疑,巡視的文章里面已經(jīng)提到圍繞龍頭項(xiàng)目調(diào)規(guī)劃,南大,省人醫(yī)這個基本都要有,否則后續(xù)周邊地如何出讓?另外南大如果選址橫跨江寧棲霞,對于江寧這部分開發(fā)帶動也會明顯提速。從棲霞修改的那幾塊控規(guī)來看,很顯然感覺不夠大。長期是南大和園南面包括山體圈走,符合規(guī)劃思路。
近期來看,陽光城,高科業(yè)主價格守得穩(wěn)。雖然沒成交,但從掛牌價來看,幾乎沒有業(yè)主愿意低價砸著賣。
建議,能刷到這篇的業(yè)主,在考慮售賣前綜合了解行情,按照你自己的情況,確定你的心理預(yù)期價格,尤其是選擇一個靠譜的中介作為你的房源維護(hù)人,這相當(dāng)關(guān)鍵。
最重要的就是,客觀認(rèn)清市場行情?,F(xiàn)在的價格,再跌估計(jì)也沒多少了。 再跌,租售比已經(jīng)合理了。你放心融信世紀(jì)東方的租金不會是你同面積的兩倍。你非要融信的二分之一價格賣么?
請各位業(yè)主睜大眼睛,甄選優(yōu)質(zhì)中介。希望考慮出售的業(yè)主,能賣到你自己的心理預(yù)期,而不是被忽悠讓你一低再低。
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