觀點網(wǎng) 封關(guān)風(fēng)口為海南熱度再添一把火，不論央企還是民企，“上桌分蛋糕”的需求越燒越旺，三亞今年也更積極賣地。

時隔將近兩個月，三亞這次憑借崖州灣科技城和紅塘灣兩宗地塊收金7.69億元。

其中，紅塘灣中心城區(qū)控規(guī)HTW-09-07地塊由海南忠華酒店管理有限公司以總價3.11億元拿下，樓面價6979元/平方米，扣除配建后樓面價為7173元/平方米，又一座國際酒店或?qū)⒙涞亍?/p>

另一邊競爭更激烈的科技城區(qū)域，招商聯(lián)合三亞科技城控股，以4.58億元競得三亞崖州灣科技城高新區(qū)深海板塊YK02-11-05地塊，補齊在科技城城心的最后一塊拼圖。

耕耘崖州灣科技城至今六年，早早播種的招商一邊加碼，一邊等待豐收。

加碼科技城

科技城地塊是崖州灣今年出讓的首宗宅地，拍下該地塊也是招商年內(nèi)首次在三亞拿地。

資料顯示，地塊總面積為33933.08平方米，容積率2.2，總建面約74652.78平方米，建筑密度≤22%，由三亞招商深海產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司以底價4.58億元競得，成交樓面地價約6132元/平方米。

據(jù)觀點新媒體了解，三亞招商深海產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2018年12月，由招商與三亞科技城控股集團分別持股65%、35%。

雖然是聯(lián)合拿地，但地塊緊挨著去年年底開盤的三亞招商·臻園，并且周邊基本由招商開發(fā)的項目圍繞，最終的主操盤手或許還是招商。

值得注意的是，2018年以來，崖州灣科技城累計掛牌成交20宗住宅用地，YK02-11-05地塊已經(jīng)是科技城核芯區(qū)范圍內(nèi)的最后一塊住宅用地。

從區(qū)位來看，地塊是招商手上最靠近海邊的項目，距離海岸線直線距離僅有800米左右，東南側(cè)是正在建設(shè)的通海公園。

配套方面，地塊本身已處在崖州灣科技城大學(xué)城板塊片區(qū)內(nèi)，周邊還有科技城第一幼兒園、上海世外教育附屬外國語學(xué)校、三亞寰島實驗小學(xué)/中學(xué)等“一條龍”教育資源；招商花園里商業(yè)、科技城綜合醫(yī)院、三亞國康醫(yī)院等成熟配套也分布在地塊附近。

再加上招商六年來在崖州灣科技城陸續(xù)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)城配套，地塊將與招商臻園、招商林嶼間、海月花園、招商科創(chuàng)廣場等已有項目形成一個以通海公園景觀帶為軸的大居住板塊。

早在地塊掛牌時，市場對于拿地企業(yè)已有所猜測。

就落在招商現(xiàn)有項目的旁邊，YK02-11-05號地作為“隔壁地塊”，由前期有所布局的房企拿下的概率相對更大，最后花落招商其實也算是意料之中。

或許正是地塊位置因素，作為城心最后一塊宅地的YK02-11-05地塊才能沒有競爭、沒有溢價交到招商手上。

此外，還有市場消息表示，招商拿下該地塊后或?qū)⒙涞亍暗谖宕≌?，比如在新?guī)基礎(chǔ)上建設(shè)更大的陽臺，提升空間使用率，戶型配置上或許會走超大改善型路線。

對比崖州灣此前出讓的宅地，YK02-11-05地塊的配件要求也相對苛刻。

除了按標(biāo)準(zhǔn)配建社區(qū)服務(wù)點外，競得人還須在三亞崖州灣科技城規(guī)劃范圍內(nèi)配建公共服務(wù)或基礎(chǔ)配套設(shè)施項目，配建總金額不得低于5000萬元。

加上配建金額后，地塊樓面地價來到6802元/平方米，位列區(qū)域樓面價格排行榜第五。

除此之外，競得人還需做出承諾，未來三年內(nèi)在崖州灣科技城范圍內(nèi)的項目投資總額不低于13億元，其中產(chǎn)業(yè)項目（工業(yè)或科研用地）的固定資產(chǎn)投資總額不低于1億元。

換句話說，招商不止拍下了一塊地，還簽下了一份投資承諾書。

崖州灣戰(zhàn)局

實際上，從2018年開始布局的招商，可以說是進(jìn)入崖州灣科技城最早、或許也是最深入的玩家。

六年前的崖州灣科技城還沒有現(xiàn)在的繁榮，69.3平方公里內(nèi)產(chǎn)城園區(qū)尚未建成，如今的住宅高樓還是平坦的地皮，但海南將崖州灣確定為自貿(mào)港重點園區(qū)，決定建設(shè)一座現(xiàn)代化科技新城。

根據(jù)資料，崖州灣科技城主打科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩個重心，以“政府主導(dǎo)、企業(yè)實施、市場化運作”為原則，通過“央地合作”進(jìn)行建設(shè)。

2019年，崖州灣科技城引入了招商局集團、中國中化分別合資成立開發(fā)運營平臺公司，建立深度戰(zhàn)略合作關(guān)系。

可以看出，招商局集團及關(guān)聯(lián)公司從一開始便擁有一張更方便快捷的合作“準(zhǔn)入券”，也為招商蛇口在崖州灣科技城的投拓布局打下了基礎(chǔ)。

作為核心開發(fā)運營主體之一，招商局集團深度參與科技城片區(qū)的綜合開發(fā)，產(chǎn)業(yè)方面推動建設(shè)了深海裝備產(chǎn)業(yè)園、化合物資源中心等核心產(chǎn)業(yè)平臺，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市配套則交給了招商蛇口。

2018年至今，崖州灣科技城共出讓20宗宅地，招商蛇口便出手拿下7宗，總拿地金額約為32億元，項目類型涵蓋商品房、安居房及“商品房+自持性租賃住房”。

其中，安居房用地被開發(fā)為招商海月花園以及正在建設(shè)的招商海琴花園。據(jù)安居客平臺數(shù)據(jù)，招商海月花園顯示已售罄，項目主推3室戶型，價格在12800元/平方米左右；招商海琴花園主推4室戶型，周邊樓盤均價為21000元/平方米。

除了這次拿下的YK02-11-05地塊，其余4個商品房項目均已建成銷售，分別為招商雍華府、招商崖州灣自貿(mào)中心、三亞招商臻園以及招商林嶼間。

據(jù)官方海報，招商林嶼間于今年6月首開入市，當(dāng)天成交258套住宅，首推房源去化率約97%，成交金額約為8億元，是三亞今年首開項目去化套數(shù)最多的樓盤。

雖然入局早、項目多，但招商在崖州灣科技城的對手并不少。

崖州灣科技城是最近幾年建設(shè)開發(fā)的新城，有自貿(mào)港重點園區(qū)的名號加成，想要吃上第一批螃蟹的房企也緊隨其后沖入戰(zhàn)局。

招商拿下的7宗宅地之外，三亞陽霖置業(yè)、中國金茂、海南萬科、四川三聚億實業(yè)、保利以及崖州灣科技城控股集團瓜分了另外13宗宅地。

距離此次地塊最近的是三亞璞海項目，首開時間為2019年12月，已于2022年交房。據(jù)安居客數(shù)據(jù)，三亞璞海二手房均價在34000元/平方米左右，是片區(qū)內(nèi)定價最高的項目。

也是因為新城性質(zhì)，片區(qū)內(nèi)項目開發(fā)周期重疊度高，新盤入市的市場競爭強度也很高。

截至目前，崖州灣科技城片區(qū)內(nèi)在售項目包括觀山悅海苑、保利淺海、保利汀瀾和著、保利崖州灣等，還有航天云海臺三期、三亞金茂灣、保利棲悅等項目等待入市。

競爭號角已然吹響，招商收下崖州灣科技城最后一塊宅地拼圖，還走在持續(xù)加碼的路上。

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