作者：周軍律師.

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售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。

那么，售后返租房，買受人能否以開發(fā)商未“交房”為由解除合同？

北京二中院在《平學(xué)兵等與中鐵恒豐置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛上訴案》中明確：

房屋買賣同時簽訂售后返租協(xié)議存的，開發(fā)商將房產(chǎn)直接交由第三方公司占有視同為向購房人履行了交房義務(wù)，購房人以開發(fā)商未交付房屋為由要求解除合同，法院不予支持。

本案爭議焦點為：平學(xué)兵、陶兆坤能否主張中鐵公司應(yīng)向其直接交付房屋，并據(jù)此要求對方承擔(dān)未履行的違約責(zé)任。

依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

本案中，平學(xué)兵、陶兆坤與中鐵公司之間簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》及《補充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，依法成立并生效。

根據(jù)本案現(xiàn)已查明的事實，平學(xué)兵、陶兆坤與中鐵公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》當(dāng)日，另行簽訂了《補充協(xié)議》，其中明確約定平學(xué)兵、陶兆坤同意中鐵公司將涉案商鋪委托給西聯(lián)萬博公司進行統(tǒng)一運營管理，并將該商鋪三年的租賃權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)和收益權(quán)全部委托給西聯(lián)萬博公司，平學(xué)兵、陶兆坤可就此獲得為期三年的固定收益，用于抵扣部分購房首付款。

依據(jù)上述約定，平學(xué)兵、陶兆坤于當(dāng)日另與案外人西聯(lián)萬博公司簽訂了《商鋪租賃（包租）協(xié)議書》，將有關(guān)涉案商鋪的具體租賃事宜予以明確?，F(xiàn)房款抵扣亦已實際完成。

根據(jù)上述事實可見，平學(xué)兵、陶兆坤與中鐵公司實際系以簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》、《補充協(xié)議》，并另與西聯(lián)萬博公司簽訂《商鋪租賃（包租）協(xié)議書》的形式，達成了商鋪售后返租協(xié)議，平學(xué)兵、陶兆坤以售后一定期限內(nèi)商鋪的占有、使用權(quán)能為對價，換取固定數(shù)額、固定用途收益回報。在此情況下，平學(xué)兵、陶兆坤仍單獨援引《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》中的約定，主張中鐵公司應(yīng)向其直接交付房屋，并據(jù)此要求對方承擔(dān)未履行的違約責(zé)任，顯與雙方之間的實際權(quán)利義務(wù)關(guān)系不符。

平學(xué)兵、陶兆坤以中鐵公司未交付房屋為由要求解除合同，并由中鐵公司承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求，缺乏事實和法律依據(jù)，原審法院不予支持，處理正確，本院予以確認。

平學(xué)兵、陶兆坤以中鐵公司遲延配合辦理貸款為由要求解除合同，無法定或約定依據(jù)，原判對其該項訴訟理由不予采信，處理亦無不當(dāng)，本院予以確認。

周軍律師提醒，如果商鋪存在實質(zhì)爛尾，導(dǎo)致商鋪無法實際交付，則開發(fā)商構(gòu)成根本違約，買房人可以解除購房合同，但可能因開發(fā)商無資金流動而導(dǎo)致“房錢兩失”。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。

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