9月樓市數(shù)據(jù)出爐，合肥新房價格環(huán)比持平，終結了連續(xù)數(shù)月的波動行情。與此同時，央行10月LPR“按兵不動”，5年期以上利率維持在3.5%。這一組合信號背后，是房地產市場正在發(fā)生的深刻變革：新房市場企穩(wěn)回升，二手房仍處下行通道，政策效應與市場博弈進入關鍵階段。面對這一復雜局面，購房者該如何抉擇？

NO.1丨壹

LPR堅守3.5%，四季度降息預期升溫

央行連續(xù)兩月“按兵不動”。10月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新LPR：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這意味著合肥首套房、二套房5年期以上新發(fā)放商業(yè)貸款利率仍為3.0%（LPR-50BP）。

市場對“年內二次降息”的預期再度落空，但這并非政策寬松的終點。相反，多位專家分析認為，四季度將迎來政策寬松窗口，預計11-12月LPR將進一步下調10個基點。

這一判斷基于政策層面的明確信號。9月12日，發(fā)改委發(fā)布的《國務院關于今年以來國民經濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的報告》中明確提出：落實落細更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應。當前LPR的穩(wěn)定，恰恰為后續(xù)政策調整預留了空間。

對購房者而言，現(xiàn)在的利率水平已處于歷史低位，但需要警惕的是：政策窗口期可能短暫。一旦經濟數(shù)據(jù)不及預期，央行完全有可能在年底前實施降息，帶動房貸利率進一步下行。然而，這種預期也可能導致市場觀望情緒加重，反而抑制短期購房需求。

NO.2丨貳

70城房價分化，合肥新房現(xiàn)企穩(wěn)信號

全國樓市仍處調整期，但分化特征明顯。9月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，二線城市下降0.4%，三線城市下降0.4%。

合肥市場呈現(xiàn)“新房企穩(wěn)、二手房承壓”的獨特格局。9月份合肥新房價格環(huán)比持平，同比下跌0.1%，結束了此前連續(xù)5個月的上漲態(tài)勢。細究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2025年2月起，合肥新房價格曾連續(xù)5個月環(huán)比上漲，7月短暫下跌0.1%后，8月再次上漲0.2%，9月則首次出現(xiàn)持平。

這一走勢表明，合肥新房市場正在觸底回升。支持這一判斷的還有供應端數(shù)據(jù)：9月商品住宅供應量36.05萬㎡，環(huán)比大漲238%，為備戰(zhàn)十一黃金周，新房市場多項目集中領預售，促使供應量大幅上漲。不過，成交量16.5萬㎡，環(huán)比下跌4%，成交均價20699元/㎡，環(huán)比下滑2%，說明市場仍以價換量。

區(qū)域分化同樣明顯。經開區(qū)以25476元/㎡領跑全市，瑤海區(qū)成交價格漲幅較高。包河區(qū)成為主力成交區(qū)域，但該區(qū)域多項目集中銷售，價格戰(zhàn)現(xiàn)象嚴重。截至9月底，狹義庫存約224萬㎡，去化周期約13.8個月，其中濱湖區(qū)庫存去化周期超30個月，壓力較大。

二手房市場則持續(xù)承壓。9月合肥二手房價格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌6.5%，但跌幅較8月的0.9%有所收窄。成交量方面，9月全市二手房住宅網簽4649套，較8月環(huán)比上升2.56%，成交均價為11682元/㎡，環(huán)比上升7.15%。

值得注意的是，二手房市場出現(xiàn)結構性回暖。根據(jù)好好選房數(shù)據(jù)，合肥九區(qū)三縣中，除經開區(qū)、政務區(qū)二手房成交價仍在下跌外，其余7區(qū)三縣已全部上漲。新站區(qū)漲幅達6.1%領跑，政務區(qū)則跌幅最大達10.6%。這種分化反映出購房者更傾向于性價比高的區(qū)域。

NO.3丨叁

結語

市場正處于關鍵轉折點。合肥新房市場的企穩(wěn)跡象與二手房市場的深度調整形成鮮明對比，反映出購房者信心的緩慢修復。政策層面，合肥已明確將從優(yōu)化土地供應、完善規(guī)劃管理、推進“好房子”建設等方面促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加之合肥西站年底開通等利好，市場預期逐步改善。

然而，現(xiàn)實挑戰(zhàn)不容忽視。本月市區(qū)項目推盤量環(huán)比大幅降低，共計12次推售，房源推售772套，整體認購率僅15%。多數(shù)項目以價換量，去化率較上月有所降低?？蛻糁脴I(yè)意愿減弱，反映出市場信心的完全恢復仍需時日。

第一房智庫觀點：

當前市場正處“政策底”與“市場底”的疊加期。對于剛需和改善型購房者而言，窗口期已經打開但不會長期存在。一方面，房貸利率處于歷史低位，且四季度有望進一步下調；另一方面，開發(fā)商為回籠資金推出的優(yōu)惠措施具有時效性。建議購房者重點關注核心地段優(yōu)質項目，避免盲目追漲非熱點區(qū)域。二手房市場雖整體承壓，但部分學區(qū)房、地鐵房等稀缺資源型物業(yè)已顯現(xiàn)配置價值。市場分化時代，更需要專業(yè)判斷和謹慎決策。