來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 自今年5月蘇超開賽以來，“散裝江蘇”的熱梗迅速出圈。而各具特色的十三地市中，無(wú)錫正上演“形散神不散”的商業(yè)新趨勢(shì)。

10月17日，無(wú)錫市公共資源交易平臺(tái)發(fā)布XDG-2024-82號(hào)地塊開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃。據(jù)招標(biāo)計(jì)劃登記表顯示，招標(biāo)人為無(wú)錫市城凱商業(yè)投資管理有限公司，投資預(yù)算21.3億元，資金來源為自籌，計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間在今年11月17日。

相關(guān)信息顯示，項(xiàng)目用地成交于去年12月，拿地后不久便官宣與凱德投資合作，將打造為公園式商業(yè)綜合體。此次招標(biāo)計(jì)劃的公布，意味著項(xiàng)目距離進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段更進(jìn)一步。

但需要注意的是，與項(xiàng)目一路之隔的是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，此外，距離項(xiàng)目約2.5公里處更有開業(yè)于2023年12月的無(wú)錫首家萬(wàn)象匯。待到82號(hào)地塊上的新項(xiàng)目建成開業(yè)，可構(gòu)成“三足鼎立”局面。

商圈擴(kuò)容是近年來商業(yè)地產(chǎn)的主流趨勢(shì)，從以往的單打獨(dú)斗，到協(xié)同共生的聯(lián)動(dòng)式發(fā)展，“商圈”的概念一再被強(qiáng)調(diào)。置身其中，凱德投資將帶來怎樣的作品？

深入無(wú)錫

XDG-2024-82號(hào)地塊成交于2024年12月。

根據(jù)無(wú)錫市自然資源和規(guī)劃局濱湖分局在2024年12月31日發(fā)布的無(wú)錫市區(qū)2024年第四季度房地產(chǎn)供應(yīng)情況統(tǒng)計(jì)表，XDG-2024-82號(hào)地塊編號(hào)為錫國(guó)土（經(jīng)）2024-76，是一宗商業(yè)用地，地塊面積約4.3公頃，由無(wú)錫市運(yùn)河灣開發(fā)建設(shè)有限公司以4.0867億元競(jìng)得，成交時(shí)間為12月19日，合約簽訂于12月25日。

企查查顯示，拿地企業(yè)成立于2024年8月23日，由無(wú)錫市濱湖城市建設(shè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“濱湖建發(fā)集團(tuán)”）持股100%，后者由無(wú)錫市濱湖財(cái)政局間接持股100%。

也就是說，凱德投資此次繼續(xù)以輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目布局。雙方的合作意向則在更早時(shí)候就已建立，而與此同時(shí)，濱湖建發(fā)集團(tuán)對(duì)該地塊也早有規(guī)劃。

據(jù)公開報(bào)道，2024年1月26日，凱德投資（中國(guó)）商業(yè)及辦公樓管理副董事總經(jīng)理梁耀華一行來訪濱湖區(qū)，與濱湖建發(fā)集團(tuán)就河埒片區(qū)商業(yè)辦公載體、運(yùn)河灣城市更新項(xiàng)目進(jìn)行考察交流，并實(shí)地考察上蔣巷地塊、儀表廠地塊、東吳大酒店地塊和運(yùn)河灣片區(qū)等項(xiàng)目點(diǎn)位。

上蔣巷地塊即為2024年12月出讓的XDG-2024-82號(hào)地塊，位于梁溪路與蠡溪路交叉口東北側(cè)，屬河埒口商圈中心區(qū)域，雙地鐵TOD地塊，周邊成熟社區(qū)云集，消費(fèi)人群密集。

上蔣巷地塊/82號(hào)地塊區(qū)位圖，圖源：濱湖建發(fā)集團(tuán)官微

在宣布拿地喜訊的同時(shí)，濱湖建發(fā)集團(tuán)就曾透露擬與凱德投資合作，與河埒文化廣場(chǎng)煥新升級(jí)統(tǒng)籌規(guī)劃，首創(chuàng)為“Z世代”量身定制的商業(yè)品牌——“來福士·界”。

這一消息在2025年1月7日正式官宣。當(dāng)日，濱湖建發(fā)集團(tuán)與凱德投資正式進(jìn)行項(xiàng)目合作簽約。凱德投資集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、商業(yè)管理首席執(zhí)行官楊欽富，以及凱德投資中國(guó)商業(yè)管理董事總經(jīng)理盧志昇等管理層出席了儀式現(xiàn)場(chǎng)。

按照當(dāng)時(shí)消息，簽約的合作項(xiàng)目擬投資約20億元，將在濱湖區(qū)引入凱德投資全國(guó)首創(chuàng)、為年輕人量身定制的商業(yè)品牌“來福士·界”，以及凱德投資全資子公司雅詩(shī)閣有限公司旗下國(guó)際公寓酒店品牌“馨樂庭”，通過多元?jiǎng)?chuàng)新的業(yè)態(tài)組合、綠色生態(tài)的空間環(huán)境、輕松自在的場(chǎng)景氛圍，打造活力精致兼具國(guó)際化氣息的城市生活中心。

對(duì)于落子無(wú)錫，楊欽富談到，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、消費(fèi)活力足、發(fā)展?jié)摿Υ蟆！皠P德投資將以此次簽約合作為新起點(diǎn)，在加快推動(dòng)合作項(xiàng)目落地的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)對(duì)接市場(chǎng)需求，在無(wú)錫投放更多資源，持續(xù)放大集聚效應(yīng)、品牌效應(yīng)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展作出更大貢獻(xiàn)。”

凱德投資對(duì)于無(wú)錫的深入布局比預(yù)料的還要快。就在本月14日，凱德投資中國(guó)商業(yè)管理董事總經(jīng)理盧志昇等一行會(huì)見了無(wú)錫市梁溪科技城管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

據(jù)公開消息，雙方就園區(qū)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、基金投資等重點(diǎn)領(lǐng)域開展交流洽談并達(dá)成凱德騰飛江蘇省首個(gè)區(qū)域性獨(dú)家戰(zhàn)略合作。

從地理位置來看，梁溪區(qū)與濱湖區(qū)接壤，而梁溪科技城位于梁溪區(qū)北部，與惠山區(qū)、錫山區(qū)交界。這一區(qū)位與濱湖河埒口商圈頗為相似。

“來福士·界”的所在地塊處于梁溪區(qū)河埒口商圈，位于濱湖區(qū)東北部，上連惠山南部，東接梁溪區(qū)西部。兩個(gè)項(xiàng)目最終落地并建成后，均有望輻射更多人群。

商圈擴(kuò)容

在無(wú)錫之前，凱德于內(nèi)地的項(xiàng)目大多布局在北京、上海、成都、重慶、深圳等核心一線和新一線城市。但在近年，其項(xiàng)目的布局策略越發(fā)傾向于對(duì)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ呐袛唷?/p>

例如，去年末，凱德投資與湖北省科技投資集團(tuán)有限公司簽訂商業(yè)管理協(xié)議，武漢光谷中心城西社區(qū)鄰里中心項(xiàng)目將由凱德投資管理。該項(xiàng)目于2022年8月啟動(dòng)建設(shè)，計(jì)劃在2026年上半年投入使用。

今年2月，凱德投資又與中國(guó)雄安集團(tuán)雄商置業(yè)公司簽署商業(yè)管理合作備忘錄，雙方就雄安新區(qū)總部區(qū)TOD綜合體雄安國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目?jī)?nèi)的集中商業(yè)部分達(dá)成合作，攜手打造“雄安國(guó)貿(mào)·凱德中心”。

以上述兩個(gè)項(xiàng)目為例，相較于現(xiàn)實(shí)發(fā)展階段，均有著更為可觀的未來前景。

此外，在輕資產(chǎn)策略下，合作也是凱德投資的必要選擇。而得益于企業(yè)背景，凱德投資也成為政企合作中的“安全牌”。

回到此次啟動(dòng)招標(biāo)計(jì)劃的新項(xiàng)目，據(jù)招標(biāo)計(jì)劃書，項(xiàng)目總建筑面積約17.4萬(wàn)平方米，其中地上規(guī)劃建設(shè)五層商業(yè)中心、兩層街區(qū)式商業(yè)及七層酒店共9.4萬(wàn)平方米，地下三層共8.0萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目名稱為“來福士·界”，是凱德投資為“Z世代”量身定制的商業(yè)品牌，將通過發(fā)展個(gè)性化、多元化、創(chuàng)新化業(yè)態(tài)，營(yíng)造具有松弛感、年輕力、主題式的生態(tài)消費(fèi)新場(chǎng)景。

圖源：無(wú)錫市公共資源交易平臺(tái)

從地理位置來看，其位于梁溪路與蠡溪路交叉口東北側(cè)，屬河埒口商圈中心區(qū)域。該地段交通發(fā)達(dá)，快速內(nèi)環(huán)、梁清路、蠡溪路環(huán)繞四周，緊鄰地鐵2號(hào)線和4號(hào)線換乘站河埒口站，可實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接。

除了交通上的便利，在景觀資源方面，北側(cè)臨近惠山國(guó)家森林公園，東側(cè)毗鄰河埒文化廣場(chǎng)。

也因?yàn)槌墒斓陌鍓K發(fā)展，優(yōu)質(zhì)的自然資源等這些原因，在一些觀點(diǎn)中，河埒口與市中心、蠡湖未來城被列為無(wú)錫“含金量”最高的三個(gè)區(qū)域。

2023年12月10日，無(wú)錫濱湖萬(wàn)象匯開業(yè)，項(xiàng)目總建筑面積約10萬(wàn)平方米，包括地下1層、地上6層，局部為7層。這是無(wú)錫首座萬(wàn)象匯，而從華潤(rùn)萬(wàn)象生活的選址，也不難看出濱湖區(qū)乃至河埒口商圈的潛力。

據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)，在今年國(guó)慶假期期間，無(wú)錫濱湖萬(wàn)象匯打造“喵語(yǔ)奇境”大型戶外打卡點(diǎn)，推出奇幻魔術(shù)秀、喵吉克歡樂巡游、抽象小貓領(lǐng)養(yǎng)、奇妙捏捏樂快閃無(wú)錫首展等活動(dòng)，日均客流量3.7萬(wàn)人次、銷售額同比上漲12.1%。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)入時(shí)間相對(duì)要更早，以先發(fā)優(yōu)勢(shì)占據(jù)了河埒口商圈C位。項(xiàng)目開業(yè)于2010年9月17日，總建筑面積約70萬(wàn)平方米，包含購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等多元業(yè)態(tài)，其中購(gòu)物中心商業(yè)體量約11.3萬(wàn)平方米。

值得注意的是，在來福士·界地塊出讓時(shí)，相關(guān)規(guī)劃就明確，“地塊內(nèi)可預(yù)留與梁溪路南側(cè)地塊聯(lián)系的立體交通連廊”，未來或可通過立體交通連廊，快速聯(lián)通南側(cè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及寫字樓。

有預(yù)測(cè)顯示，未來，濱湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、濱湖萬(wàn)象匯與來福士·界，可共同形成年?duì)I業(yè)額超40億元的城市級(jí)商圈。

散裝商業(yè)體的各自發(fā)展階段已成過去式，可見的未來，濱湖河埒口將由“單打獨(dú)斗”進(jìn)一步向聯(lián)動(dòng)集聚發(fā)展。

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