自本周一越南市場(chǎng)近150只股票集體跌停，投資者大量拋售房地產(chǎn)、證券、銀行板塊股票以來(lái)，恐慌情緒仍未得到實(shí)質(zhì)性緩解。10月22日及后續(xù)多日，MSCI越南和胡志明指數(shù)料震蕩修復(fù)，重回暴跌之前艱難。

這次“股災(zāi)”，直接受到前一交易日越南政府監(jiān)察總署發(fā)布的一篇調(diào)查報(bào)告有關(guān)——

據(jù)報(bào)道，該篇調(diào)查報(bào)告坐實(shí)了越南多家大型銀行與房企在債券發(fā)行中嚴(yán)重違規(guī)，這預(yù)示著越南金融體系存在系統(tǒng)性問(wèn)題。

越南政府監(jiān)察總署公布對(duì)67家債券發(fā)行人(含5家銀行)的檢查結(jié)果顯示，越南第二大地產(chǎn)商N(yùn)ovaland通過(guò)發(fā)債套取1.5萬(wàn)億盾，輾轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)公司，還涉嫌虛假注資，旗下20家關(guān)聯(lián)企業(yè)有超過(guò)16.9萬(wàn)億越南盾(約45.7億元人民幣)的債券未還。

更糟的是，Novaland還宣布沒(méi)錢付(甚至包括可轉(zhuǎn)債也無(wú)法兌付)。

這直接暴露了越南房地產(chǎn)和金融的資金挪用、信息披露不充分等多項(xiàng)弊病，嚴(yán)重打擊了市場(chǎng)信心，堪稱越南房地產(chǎn)的“暴雷一擊”。

第二大房企巨額債務(wù)暴雷

引發(fā)越南房地產(chǎn)危機(jī)

越南第二大上市房企Novaland的債務(wù)危機(jī)源于長(zhǎng)期的違規(guī)操作與資金錯(cuò)配。(注：目前越南第一大房企是Vinhomes，為越南巨頭Vingroup集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)板塊)

監(jiān)管部門調(diào)查顯示，該集團(tuán)通過(guò)發(fā)行1.5萬(wàn)億越南盾企業(yè)債，將資金經(jīng)多家中介公司輾轉(zhuǎn)輸送至關(guān)聯(lián)公司Nova Homes使用，甚至其子公司的注冊(cè)資本均為虛假注資。

這種"拆東墻補(bǔ)西墻"的模式在行業(yè)上行期得以維系，但隨著監(jiān)管收緊終難持續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年中，與Novaland相關(guān)的20家發(fā)債主體尚有16.9萬(wàn)億越南盾債券未償還，其中GreenWich、BNP Global等多家企業(yè)已出現(xiàn)本息逾期，逾期總額達(dá)4.555萬(wàn)億越南盾。

2025年10月，Novaland宣布無(wú)法履行可轉(zhuǎn)債支付義務(wù)，徹底引爆市場(chǎng)恐慌。

越南政府監(jiān)察總署對(duì)67家債券發(fā)行人的檢查，揭露資金挪用、信披不足等問(wèn)題則成為壓垮市場(chǎng)信心的“最后一根稻草”，也預(yù)示著越南房地產(chǎn)的巨雷，爆了。

“地產(chǎn)犯罪”屢禁不止

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“懸頭之劍”？

這已經(jīng)不是越南房地產(chǎn)第一次“出事”了。曾經(jīng)的當(dāng)?shù)刈畲箝_(kāi)發(fā)商(萬(wàn)盛發(fā)集團(tuán))張美蘭在2024年因侵吞125億美元資產(chǎn)初判死刑，退贓100億美元后改判無(wú)期。而在她之前，也有地產(chǎn)首富因詐騙880億被判死刑的案例。

這種似乎“屢禁不止”的地產(chǎn)犯罪，越南地產(chǎn)分析師黃生認(rèn)為，源于越南房地產(chǎn)發(fā)展模式的根本缺陷，即缺乏堅(jiān)實(shí)產(chǎn)業(yè)支撐的樓市虛假繁榮，疊加監(jiān)管缺位與制度漏洞，風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)不斷累積。

其指出，2015年越南放開(kāi)外國(guó)人購(gòu)房后，外資占比達(dá)27%，助推房?jī)r(jià)非理性上漲，房企為搶占市場(chǎng)份額不惜鋌而走險(xiǎn)。而金融機(jī)構(gòu)的"配合"讓違規(guī)成本進(jìn)一步降低，涉案銀行將債券資金并入一般業(yè)務(wù)資本隨意放貸，數(shù)據(jù)系統(tǒng)無(wú)法區(qū)分資金來(lái)源，為違規(guī)操作提供了空間?？梢哉f(shuō)越南房地產(chǎn)與金融違規(guī)頻發(fā)，本質(zhì)上是監(jiān)管漏洞與利益勾結(jié)的共同結(jié)果。

更深的層面，政商勾結(jié)的灰色鏈條不容忽視。Novaland的資金騰挪術(shù)離不開(kāi)官員"保駕護(hù)航"，張美蘭案中企業(yè)通過(guò)控股銀行掏空430億美元資產(chǎn)，背后牽扯出西貢銀行前董事長(zhǎng)等23名官員，他們都因違規(guī)批貸文件被捕。

房地產(chǎn)暴雷已對(duì)越南經(jīng)濟(jì)形成多維度沖擊。金融系統(tǒng)首當(dāng)其沖，因?yàn)殂y行壞賬風(fēng)險(xiǎn)激增，金融系統(tǒng)承壓明顯。資本市場(chǎng)同步受挫，越南股市的跨行業(yè)恐慌性拋售仍未平息息。這也將阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程，例如張美蘭案的涉案金額就占到當(dāng)年越南GDP的6%，可謂嚴(yán)重影響了國(guó)家發(fā)展之路。

實(shí)際上，房地產(chǎn)危機(jī)中受影響的還有普通民眾。在越南，胡志明市中心房?jī)r(jià)曾三年暴漲150%，2024年均價(jià)高達(dá)3萬(wàn)元/㎡，而當(dāng)?shù)仄骄滦絻H3600元人民幣，普通民眾需不吃不喝69年才能購(gòu)房。

泡沫破裂，預(yù)示著大量購(gòu)房者過(guò)陷入"房財(cái)兩空"的境地，帶來(lái)的是民眾的居住困境與財(cái)產(chǎn)損失。所以，如何平衡房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防控、厘清政商邊界，已經(jīng)成為越南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵命題。

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